前海妈湾进入“单元一体化”开发建设新进程

写字楼均连接地铁口，多栋写字楼下停车场互通互联，既方便又快捷，这就是前海首个采用“单元一体化”开发建设的前海妈湾十九单元03街坊。

走进前海妈湾十九单元03街坊（下称“十九单元03街坊”），自助选菜称重餐厅、潮汕狮头鹅、瓦锅饭、中式营养快餐、港式茶餐厅、711、全家等便利店，分布在不同楼层各式各样的餐饮商铺琳琅满目。

为实现土地效益的最大化，十九单元03街坊首次尝试“小地块、多单位、整体开发”的开发模式，使得前海自贸大厦、信利康大厦、前海世茂金融中心等7个位于该街坊的重点产业项目“一体化”互联互通，以云廊连接，形成“空中共享层”。整个街坊可提供38.8万平方米办公空间。截至目前，入驻企业222家、办公人员超13000人。作为前海“三城一港”现代自贸城的重要组成部分，十九单元03街坊经过短短几年的发展建设，现代自贸新城已初具规模，发展之快，令人惊叹。

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“门对门”式一体化办公引凤来

“每天从铁路公园地铁站口出来后，不到10分钟就已经坐到自己的工位上了。”位于信利康大厦的深圳市科脉技术股份有限公司的员工向记者讲述了自己的通勤情况，“不管是刮风下雨还是艳阳高照，出门都不用带伞，实现了‘家门对公司门’办公。”据该公司市场品牌中心经理余倩介绍，公司总部2020年1月迁址到十九单元03街坊，办公面积达4000平方米。“这边层高较高、场地宽敞，坐在办公室也能够看海景，能为我们员工提供舒心、舒适的办公环境。”余倩说。

相比之下，以中小民营企业工商管理培训为主营业务的深圳博商学院更看重十九单元03街坊一体化设计带给其学员的科技感和设计感。“我们平均每周有4个班上课，一个班大概有60到70名学员。由于来上课的都是企业家人士，一体化建设带来的停车出入便利以及空间观感上的设计时尚感是我们选址十九单元03街坊的重要考量。”深圳博商学院负责人带记者参观了其公司内部结构及教室布置并表示，2019年，他们作为第一批企业入驻信利康大厦17楼约2000平方米，在公司持续的发展壮大下，目前在十九单元03街坊的总办公面积已扩大到5000平方米。

根据《前海深港合作区十九单元03街坊地下空间及地上公共空间整体概念方案》和《前海深港合作区十九单元03街坊开放导控文件》，前海管理局整体把控街坊内各地块的设计，指导后续地块的开发建设。在设计理念方面，十九单元03街坊针对不同的企业文化特征，设计具有个性化的景观，体现现代感、科技感、前卫感的景观风格，注重生态环保，设计资源可循环景观，通过“云端生活”主题理念贯穿空间设计，形成整体统一的“云”共享平台。采用统一的设计语言，空间布局简洁统一，动线互相关联、互相吸引、互相渗透，使街坊各地块景观形成一个统一的整体。

作为信利康大厦业主单位，深圳市信利康供应链管理有限公司副总裁钟观宜告诉记者：“信利康大厦是十九单元03街坊最早投入运营的总部产业大厦，建成后不到一年，入驻率就达100%。这得益于该街坊‘一体化’的设计、交通规划和完善的商业配套。目前大厦有平安银行信用卡中心、点猫科技、博商学院、科脉技术等40多家企业入驻，以科技、金融、物流、现代服务业四类为主。”

科技向规划引凤来，科技化发展留人才。位于十九单元03街坊的前海自贸大厦也迎来入驻企业和人才的蓬勃发展。前海自贸大厦的高科技企业平安国际智慧城市科技股份有限公司（下称“平安智慧城市”）办公室主任胡玲玲向记者介绍公司入驻后的发展情况。“我们2019年1月将总部搬到前海自贸大厦，入驻两年多来公司迅速发展，目前员工大概有2500人，其中超七成员工为程序员等科技型人才。”她表示，平安智慧城市作为平安集团旗下专注于新型智慧城市建设的科技公司，目前在十九单元03街坊总办公面积约5万平方米。“在我看来，前海通过这种‘街坊一体化’开发模式，能够实现空间的最大利用，也是我们这类大体量公司选择前海最重要的因素之一。”胡玲玲说。

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“烟火味”配套服务 人气旺

记者走访了解到，铁路公园地铁口周围、前海世茂金融中心、信利康大厦等是附近上班族和居民用餐的最常选择。在午间用餐时间，前海世茂金融中心商业就餐区人气火爆。“我们前海分店每日客流量上千人，日均营收额超2万元没有问题。”前海世茂大厦伟旺简餐相关负责人说。以麦当劳、奈雪的茶、老碗会、小贝肉夹馍、正月水饺、谷田稻香等连锁店为主的商业就餐区，承担起了附近上班族的就餐需求，有的餐厅门口甚至排队3米多长。“我就在楼上办公，这里每天12点到1点人是最多的，这家店大概每天有20多个菜品，一顿餐大概是二三十块。”在自助选菜餐厅就餐的小李告诉记者。

据世茂股份深圳公司相关负责人介绍，前海世茂金融中心2019年10月正式启用，目前入驻32家商家，不仅服务本大厦办公人士，也有健身、美发等休闲场所，超市等便民场所，服务于周边街坊日常所需。

在信利康大厦，记者同样看到其一、二层的商业餐饮区生意火爆，门庭若市。“像大牛火锅、廷湘湘菜馆等主要是接待聚餐和满足三到四人用餐需求，而针对上班族，我们也有自助称重式餐厅、快食店、便利店等等，每天上午11点到12点都是这样的火爆情况。”钟观宜向记者介绍。

胡玲玲对此感受颇深：“像我们公司每天大概有1000人办公，每天到公司食堂用餐人员有五六百人左右，其他人喜欢去附近的餐饮店，都能够满足他们不同的就餐喜好。”

除就餐服务外，其他办公配套服务设施也应有尽有。“我们在福田卓悦广场、南山高新园都有分店，把分店开到前海，主要是觉得这边的办公企业和人员比较聚集，能够集中为他们提供海报、易拉宝、标书、名片等打印及印刷类服务。”位于十九单元03街坊的印刷店老板接受记者采访时表示。

在绿化方面，十九单元03街坊结合规划目的和原则，选择能快速成林、成景的树种，构成城市“森林”景观，展示前海特有的多样化景观。同时，合理控制标高，丰富景观空间。近几天，深圳天气舒适，记者看到不少上班族在休息时间到云廊上的小桌椅休息、聊天。

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互联互通 推动交通布局最优化

用速度连接城市，以温度推进民生。十九单元03街坊建设规模大，强度高，高峰小时通勤客流集聚，单个地块独立进行交通设施布局十分困难，且不利于实现总体交通系统的最优化，尤其是地块（车库）出入口与地下交通组织。针对这些问题，前海管理局相关负责人表示，前海结合各地块建筑方案，对内部交通设施进行整体统筹规划，使其互联互通、资源共享，同时保证规模布局、总体交通组织和内外衔接等方案尽量最优，以实现效益最大化。

一直以来，十九单元03街坊始终践行产城融合与紧凑集约发展的理念，去年，前海首个采用“单元一体化”开发建设新模式的十九单元03街坊正式启动地下停车场一体化运营。该停车场由七家业主共同委托深圳市前海智慧交通运营科技有限公司（简称前海智交公司）开展专业的一体化运营，创新共商共管机制，构建智慧交通前海模式。

该停车场在地下空间一体化、交通组织一体化的规划要求指导下，全程统筹设计施工和管理运营协同，打破传统模式引入智交公司这一专业的停车场运营团队，创新停车场行政许可“一证通办”、导入智能管理和清分结算系统、创建业主联盟共商共管机制，真正实现了多业主停车场的互通互联、统一管理、一体运营，体现了“共建、共治、共享”的新模式、新理念，为高品质停车服务和车位资源高效利用探索突破并奠定基础。

由于该地块涵盖多个项目、多个建设主体，每个项目建设过程中又涉及多个流程、多个专业领域，呈现协调因素多、实施难度大的特点，对统筹主体提出了较大挑战。为更好地推进十九单元03街坊的整体开发建设，根据前海管理局部署，由前海控股作为十九单元03街坊整体统筹开发的主体，从设计、施工、运营三个方面合理统筹。

十九单元03街坊多业主互联共享停车场由于独特的设计理念，整个停车场完全互联互通，各宗地边界上没有物理隔离，无法通过在各宗地边界上的连通道加装道闸的方式来实现停车费用的清分结算，与传统停车场有着巨大的区别，设计一种新的停车费用清分机制成为该停车场顺畅运营的一大挑战。

前海智交公司结合物联网、云计算等先进技术，设计出一套完整的费用清分系统。该系统结合高清车牌识别摄像机等物联网设备的应用，通过对车辆入场、找车位、车辆停泊、车辆出场等过程中车辆形成的轨迹进行识别与匹配，在管理系统中预设清分算法来判定停车费收益的归属。

“由于出入场信息采集、车位信息采集受设备性能和使用环境影响，信息采集精度无法达到100%，可能导致少量数据缺失或数据错误的情形。”前海智交公司有关负责人表示，该公司在管理系统中设计了对应的容错机制，对因信息采集问题导致无法匹配的费用按照一定的规则进行二次清分，确保全部停车收益合理分配，为多业主停车场一体化运营顺利落实提供了技术支持。

通过对单元地块整体统筹工作的开展，实现了街坊区域内整体效益的提升。目前作为十九单元03街坊整体统筹开发主体的前海控股，正努力践行单元一体化开发统筹主体责任，持续推动单元一体化开发统筹从1.0到2.0再到3.0的转型升级，力争整体提升单元地块内各业主开发建设的速度和品质，成为前海单元开发综合效益最大化的典范。

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