中交系地产板块再调整背后：业绩增长困局？

  一则人事变动消息再次拉开了中交集团地产板块整合序幕。

  2月23日，有媒体消息称，中交集团地产板块迎来高管人事调整：此前为中交城投党委书记、董事长的芮捷出任中交房地产集团党委书记、董事长；此前职位是中交房地产集团党委书记，中交地产党委书记、董事长、总裁的李永前出任中交房地产集团总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。同时，中交地产和中房集团正式合并，中房集团降为三级公司，不再由中交集团管理。

  2月25日，中国房地产报记者从知情人士处了解到，中交房地产集团的确有进行人员调整。不过，在架构解读方面存在一定误读，“一些媒体流传出来的合并并不是中交地产合并中房集团，而是组织架构的一次调整。目前中房集团与中交地产仍为平级关系，均属中交房地产集团旗下。”

  实际上，早在2010年8月，中房集团就以无偿行政划拨方式整体并入中交集团，成为其全资子公司。2015年7月，为配合中交房地产板块整合，中房集团划转至中交房地产集团。

  目前与中交地产与中房集团仍为平级关系的两个公司，均属中交房地产集团旗下。

  “划入中交房地产集团后，中房集团从层级上变成三级公司，但干部管理等仍按照二级管理，这次调整后将中房集团彻底明确为三级公司。”上述知情人士表示。

  从中交集团来看，这次架构调整实属理顺中交房地产集团与中房集团关系，中交地产在其中角色变化不大。不过，随着李永前最新任命发布，中交地产或再次迎来变局。

  人事变动频繁

  当下，央企地产业务整合是大趋势。由于中交集团地产板块整合重组进程不断推进，旗下各地产公司间的关系变得复杂。

  中房地产与中交地产合并传闻早已有之，不过传闻多年都未实现。2016年2月，中交集团就宣布了重组筹划，称中房地产（现“中交地产”）拟收购中交房地产集团、中房集团旗下一共6家房企全部或部分股权，总价值逾64亿元。最后，该计划因先行启动的中交地产内部重组及其主体减资行为遭到相关债权人反对而失败，中交地产股票也在复牌后一度跌停。

  重整断断续续、停滞不前，随之而来的还有频繁的人事变动。

  2017年4月，孙国强卸任中交地产董事长，张世文卸任董事、总经理，梁运斌卸任董事、党委书记等。同年11月，中交房地产集团宣布了新的人事任命，蒋灿明从孙国强手中接过交接棒，“挂帅”中交房地产集团总经理，并任董事和临时党委委员。

  2018年9月，中交房地产集团发布公告称，赵晖接任中交地产董事长。同年12月，耿忠强被正式聘任为中交地产总裁。

  2019年10月，蒋灿明申请辞去中交地产公司董事、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员职务。

  同年7月，耿忠强由于工作变动原因，申请辞去中交地产公司董事、董事会提名委员会委员、总裁职务；李永前则从绿城中国执行总裁岗位调回中交地产担任总裁。

  2020年1月1日，中交地产发布公告称，赵晖申请辞去公司董事长、董事、董事会战略与执行委员会委员职务。同一天，中交地产发布了新的董事会任命公告，中交地产董事会选举李永前为中交地产股份有限公司第八届董事会董事长。

  在外界看来，中交系董事长几乎是一年换一任。

  未实现的目标

  2月23日，有媒体消息称，此前职位是中交房地产集团党委书记，中交地产党委书记、董事长、总裁的李永前出任中交房地产集团总经理，并兼任中房集团党委书记、执行董事。

  对此，中交地产相关人士表示，“确实是宣布了任命”。但中国房地产报记者查询中交房地产集团、中交地产、中房集团官网，上述人事变动均未进行页面更新。

  记者查阅资料了解到，李永前在2014年入职中交系，后被派遣到绿城任职，一去就是5年。

  在绿城的5年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元，绿城的市场化和地产模式也让李永前耳目一新。在接任中交地产董事长之后，他一度表示要“复制绿城中国、创新中交地产”。

  李永前在对中交地产的改革上也颇为大刀阔斧。他提出了“六个一工程”战略，大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。

  在李永前的构想中，中交地产要效仿绿城“两条腿”走路，即轻重资产并举的开发模式。重资产模式就是在东部、西部、南部、北部、中部五大战略区域继续以房地产开发为主，轻资产则是以联合置业为平台，推进代建开发。

  在销售额方面，2019年7月刚回到中交地产担任总裁的李永前则大胆提出“2019年冲刺350亿元，2020年冲刺500亿元，2023年远在千亿之上”的销售目标。

  根据中交地产2019年报数据显示，2019年中交地产实现签约销售额293.87亿元，实现权益销售额192.26亿元，权益销售回款145亿元。以此计算，中交地产2019年仅完成既定目标的83.96%。除销售未达标外，中交地产2019年净利润也出现了下滑。2019年中交地产实现总收入140.63亿元，较上年同期增长57.16%；实现归属上市公司股东净利润5.43亿元，同比下降33.01%。

  到2020年初，新冠肺炎引发的疫情对整个房地产行业带来了冲击，不少房企纷纷下调年度销售目标。中交地产近期在接受媒体采访时则表示，“2020年500亿元目标不动摇，甚至还要力争更多。”

  这一目标的实现再次被打上问号。据中交地产2020年半年报显示，截至6月30日中交地产实现全口径签约金额122.80亿元，销售回款金额100.22亿元；权益口径签约销售金额88.19亿元，销售回款金额72.87亿元，和“500亿元”还有不小距离。

  增长困境

  对中交地产来说，摆在面前最棘手的问题并不是只有“小目标”的实现。

  数据显示，在发展速度加快的同时，中交地产负债压力也在增加。根据中交地产2020年半年报，截至2020年上半年末期，中交地产净负债率为238.86%。从2016年开始，其剔除预收款之后的资产负债率便已超过80%，踩中“三条红线”中两条，在央企中踩线最多。

  到2021年1月末，中交地产借款余额为586.75亿元。在中交地产2021年度的新增借款中，银行贷款占据主力地位。2021年1月，中交地产银行贷款新增净额为67.93亿元，占2019年末净资产的108.49%。此外，信托计划等新增净额9亿元，其他借款新增净额1.39亿元。

  另一方面，受重整不利、管理不畅、高层变动频繁等原因影响，中交地产管理理念和风格也无法贯彻始终，往往随着管理者的变化而变化。

  “这两年中交系对外有很多新动作，但最后表现似乎一般。”地产分析师严跃进告诉记者，央企中的地产企业这两年改革力度加大，中交系也需要发力。从内部看，中房集团等地产业务和中交地产业务也有一定竞争关系。如果这次调整梳理清楚，中交系后续在地产业务发展方面才能更加顺畅。

  诸葛找房数据研究中心数据分析师陈霄接受记者采访时表示，中交集团于2015年之时成立了二级子公司中交房地产集团有限公司，主要是整合中交旗下房地产业务，包括中交地产、中房集团等，但各类房地产业务平台之间关系错综复杂，同业竞争问题也逐渐显现。对此，调整优化房地产业务板块成为中交集团要解决的重要问题，为此，中交集团进行了多次重组整合，近日通过将中房集团从层级上变为三级公司，完成了一步重要的重组整合，有利于尽量避免产业同业竞争现象，理顺公司内部层级关系，促进旗下房地产业务深度融合。

  在IP Global中国区首席经济学家柏文喜看来，此次人员和架构调整虽然谈不上是一次大的重整，但理顺了中房集团、中交地产和中交房地产集团之间从属关系，有利于中交系地产板块整体协调，让集团内部完成真正整合，形成合力和协同效应。

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