去年全国大宗交易市场收缩,北京外资成交大幅提升占三成以上

北京市写字楼。

2020年的全国大宗交易市场不可避免的受到了疫情的影响，全年大宗交易投资市场较2019年历史高点同比下跌28%。与此同时，在2020年下半年，监管层提出三道红线的要求后，房企也开始释放更多存量物业进入交易市场，促进了多宗大宗交易的成交。但就北京市场而言，全年大宗成交总额达到470亿元，外资投资者在京活跃度持续逐年提高，外资大宗成交占到北京全年总成交额约35%。

全国大宗交易同比下跌近3成

在疫情的影响下，全国大宗交易市场不同程度的受到一些影响。仲量联行提供的数据显示，2020年全年中国大宗交易投资市场取了2038亿元人民币的成交量，较2019年历史高点同比下跌28%，但仍和2016-2018年2000亿左右的年度成交量持平。

如何看待2020年的市场表现呢？仲量联行大中华区研究部总监黄志辉告诉《华夏时报》记者，疫情压力还在持续，这使得一些业主为了保证资本流动性，不得不提前处置其商用物业资产。较往年而言，这为投资者创造了更大的议价空间，同时也吸引了更多买家的参与。另外，中国已早于全球其它市场开始复苏，这也使其更具吸引力。

戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵在接受《华夏时报》记者采访时表示，2020年北京大宗市场的交易量明显好于预期，虽然全世界的所有商业行为都受到疫情的影响，有不同程度的拖慢，但并不是说交易没有了，只是拖长了交易周期，市场的活跃度并没有下降。随着全球货币宽松政策的效果显现和疫苗的普及，预计2021年市场交易将会非常乐观。

疫情冲击下，大宗商品的流动性备受考验，当前情况下，投资者更偏向于哪一类标的呢？刘兵分析，投资者更加青睐于有稳定现金流的资产或资产包，以及核心区域有改造增值机会的资产、地标类项目。

黄志辉则表示，投资者仍偏爱核心区的办公楼资产，但疫情也让投资者看到了物流地产的重要性和市场韧性，线上消费的激增使市场对现代化的高标仓储更具依赖性。此外，数据中心也成为热门的另类投资资产，且投资者对数据中心的兴趣将持续走高。

外国投资者青睐北京市场

虽然全国总体成交量走低，但不同的城市仍然有不一样的市场表现。上海、北京、深圳、广州四个一线城市仍然是投资者的首选投资目的地。

具体到北京市场而言，上述机构的数据显示，2020年北京全年大宗成交总额达到470亿元，虽然低于2019年800亿元的峰值，但仍高于2018年的投资总额。分析北京大宗交易的资本来源，2020年外资大宗成交占到全年总成交额约35%，这在多年来由内资主导的北京投资市场中极为少见，且显著高于2019年的30%和2018年的22%，外资投资者在京活跃度持续逐年提高。

北京市CBD写字楼。

2020年全年，北京市场上大宗交易亮点不断。2月份，韩国企业LG集团出售了其位于北京核心区的LG双子大厦，交易方为新加坡国资企业——新加坡政府产业投资有限公司下属的全资子公司，交易对价为80亿元人民币，成就了2020年成交金额最高的一宗交易。在投资者对其他市场观望情绪加重之时，LG双子座大厦的成交，为市场注入了强心针。4月份，烂尾多年的中弘大厦易手，东银发展以33.12亿元成交价接手。2020年下半年，黄光裕旗下的北京悦秀城出售，收购方为颢腾投资和境外投资人。

为什么外资仍看好北京投资市场呢？黄志辉分析，尽管疫情带来诸多压力与挑战，北京的GDP在2020年仍然实现了全年正增长，商业地产市场也显现复苏的迹象；其次，北京的限制政策有效地缓解了未来新增供应压力，使市场健康发展；第三，北京市场具有强劲的基本面，办公楼市场有大量稳定和多样化的租户支撑，新增需求的增长更进一步提振了投资者对未来市场的信心，希望购置优质或极具升值潜力的资产。

2021年有望创新高

大宗交易深受市场环境的影响，8月底，监管层提出三道红线的要求之后，降低债务规模成为房企不得不面对的一大课题。一位房地产从业人员告诉《华夏时报》记者，为了适应监管要求，企业内部将现金流放在更重要的位置上，手上闲置的商业物业也在考虑出售，进行资产盘活。

2020年，很多房企在资金方面都面临着不小的压力，一定程度上而言，三道红线的提出让更多企业将握在手中的存量资产推出市场，释放了很多可售物业，增加了投资者的选择，也促进了多宗大宗交易的成交。在刘兵看来，开发商出手固定资产来缓解财务压力的现象一直存在，三道红线是对开发商更严格的政策，会加速开发商出售核心资产来美化财务报表。

黄志辉也表示，这主要是为了降低负债规模，使房企更加重视现金流管理和杠杆水平的调整，同时收缩业务扩张速度，改变融资方式。在这三道红线上处于不同位置的房企将会采取不同的动作，对现有市场的增量和存量都可能带来改变。

为了尽快盘活资产回笼资金，股权出让项目权益将会成为开发商“瘦身”的重要选项之一。

2021年全国大宗交易市场的走势如何呢？黄志辉分析，尽管压力与挑战仍在，但由于国内经济位于全球复苏前列，中国对投资者的吸引力还是会维持高位。一些城市的大量供应也意味着投资者可能会以更有利的价格收购到资产。北京目前仍处于一个对国内外投资者都有利的环境，预计交易量将进一步攀升。其它一些因素如可交易资产的增多，以及租金的持续下探，都提升了投资者的议价能力。2021年的投资热度应该不会减弱，北京大宗交易额有机会创新高。

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