戴德梁行：北京写字楼租赁成交活跃 首次取代上海成外资买家新宠

戴德梁行今日举行2020北京房地产市场回顾及2021展望线上发布会，深入回顾了2020全年北京写字楼租赁及大宗交易市场并对2021年北京市场作出独家预判。

北京市场租赁需求继续回暖，高科技互联网行业表现突出

四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了上季度的回暖态势，全市和五大核心商圈市场季度净吸纳量分别为前三季度总和的2.56倍和1.25倍，达21.59万和3.15万平方米。

至此，全市和五大核心商圈全年净吸纳量分别高达30.0万和5.7万平方米。2020年爆发的疫情虽然使北京全年整体市场吸纳总量不及往年，但也激发了如线上教育、线上医疗、电商及配送、在线视频娱乐及游戏、人工智能等高科技互联网行业快速发展。

北京写字楼市场空置率较三季度保持稳定，租金则继续小幅下调

四季度，市场继续迎来约31万平方米的新增供应。得益于市场租赁成交的良好表现，北京全市空置率仅环比微升0.4个百分点达17.0%；而五大核心商圈市场空置率则在无新增供应的情况下环比下降0.4个百分点至10.8%。

戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲表示：“尽管整体市场空置水平较上季度保持平稳，但由于空置率仍处于历史高位，为了尽快提高项目出租率，部分业主继续通过降低租金的方式来争取更多租户。”至此，北京全市和五大核心商圈市场租金分别为每月每平方米人民币337.2元和387.3元，环比下降3.2%和1.5%，同比下降11.8%和9.5%。

大量供应致使未来一年北京写字楼市场继续承压

预计2021年新增供应将高达150万平方米。戴德梁行北区研究部主管魏东表示：“未来一年，在大量新增供应和全球新冠肺炎疫情尚未完全好转的双重压力下，市场空置率或将被继续推高，租金水平仍将继续面临下行压力”。长期来看，随着北京写字楼整体市场供应的放缓，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，预计与其相关的金融和高科技等行业租赁需求将得到进一步释放，届时将有望迎来租金和出租率的双提升。

北京首次取代上海成外资买家新宠

2020年全国大宗交易成交总额达2,047亿元，相较于2019年下降30%，与2016年基本持平。其中，北京大宗交易成交额占比为20%，相较出现多宗超大交易的2019年，今年下降较为明显，降幅达30%，但北京大宗交易成交额仍然稳定在500亿以上。

从全国大宗交易数据看，外资买家占比为23%，是过去三年最低。北京首次取代上海，成为最受外资欢迎城市，北京外资买家成交约155亿，占比达30%，比例几乎是上海的2倍。

从投资类别看，北京大宗交易市场中办公及研发办公类交易仍占据半壁江山，交易额占比达54%，其中自用买家贡献率超六成。

从区位来看，核心区域城市更新物业持续受市场青睐，通州、丰台也继续成为投资者在非核心商圈的关注点。

戴德梁行中国区资本市场部副董事总经理刘兵在展望2021年北京大宗交易市场时，说：“随着全球疫情出现好转和全球持续宽松的货币政策，内外资机构合作收购会更加普遍；稳定的运营零售物业将成热点；通州与丰台的成交预计将持续活跃。”

零售市场城市更新项目仍为主力

截至2020年末，全市优质零售物业总存量上升至1,445万平方米，其中购物中心存量达1,260万平方米，占比超过87%。

受疫情影响，虽然2020年上半年北京零售市场表现低迷，但随着疫情的缓解，下半年在政府、开发商及品牌商开展的各类促消费活动刺激下，市场消费活力极大的得到恢复。购物中心业态及品牌也经历了一轮大洗牌，儿童、餐饮等受疫情影响较大业态都有不同程度的缩减。

三四季度，北京新开业品牌明显增多，主要以休闲餐饮及时尚零售类业态为主。本季度，时尚零售类品牌首店表现较为突出，三里屯、CBD仍是首选区域。

截止2020年三季度末，北京社会消费品零售总额同比下降13.1%，较疫情最严重的一季度降幅收窄8.4个百分点，网上零售持续保持强劲的增长，同比增长25.3%。

虽然今年受疫情影响，北京零售市场新增供应步伐放缓，但随着市场的回暖，四季度迎来多个大体量项目的集中入市，全年新增供应为60.6万平方米，同比上升31%。入市项目均位于非核心商圈，且城市更新类项目体量占到78%。戴德梁行北区商业地产部主管孟祎认为：“未来，随着市内老牌商业项目改造升级的完成，北京零售市场品质将得到大幅提升。另外，经历了疫情的洗礼后，各购物中心也将更注重业态的平衡及线上线下的互动与补充。”

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