南京等城市推集中供地,专家:供给侧改革,有助土拍市场降温

南京将推行集中供地。

2月26日，南京市土地储备中心发布一则通知，将于3月1日召开2021年全市经营性用地拟上市地块前期工作推进会议。会议将根据自然资源部对集中供应住宅用地的最新要求，将今年住宅用地上市的时间安排在4月、7月和10月。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任、南京市房地产学会孟祥远向澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者表示，此举是楼市调控的供给侧改革，有助于调节土地供需环境，加强土拍信息公开透明，降低土拍热度，缓解热点城市房价上涨压力。

集中供地是相对于过去零售供地而言。孟祥远介绍，楼市调控的难点之一在于市、区层面的目标不一致。土地“零售”时，土拍权限在各区，且地价80%会返给各区，由于区级层面不负担楼市调控考核指标，最终土拍时，各区目标可能会与全市楼市调控目标背离，也容易出现信息不透明不公开的情况。

“集中供地，相当于权限上收至市级层面，一来土拍信息相对透明公开，二来与市里楼市调控目标一致。”

他认为，对房地产企业而言，集中供地考验房企资金、研判筹划等综合实力，将加速房企分化，过去一些利用信息不透明的小企业可能会被淘汰。

据公开报道，除南京外，目前已有郑州、合肥、天津等多个城市确认，2021年全年住宅用地将分三批上市。

或导致地产项目集中入市

业内人士分析称，“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

2020年，监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资三条红线。三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控，不同档的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标，为红档，有息负债规模不得增加；两条红线超标，为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

“集中拿地，很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰，这也会给企业资金链带来较大压力。”上述中小房企东部区域负责人说，这也会进一步降低大房企多拿地意愿，引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂。

卓易数据创始人马光明说，此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好，而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

也有开发商担心，大房企拿地后，相关优质地块在大房企间流动性或将提升，相关监管举措也应考虑到这一点，否则中小房企拿地难度更大。

楼市分析人士张百忍认为，和“两集中”政策相比，部分城市供应问题更在于土地出让的结构性不合理，部分城市郊区土地出让过盛，而市区地块较少，“两集中”政策或效果有限。

此外，也有市场人士担心，集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企地块较差，更缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

也有分析称，中小型房企资金实力有限，可以参与的土地很少，只能通过全力厮杀去拿下高价土地，若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下，亏损的概率就会大大增加，未来的生存环境将会更加恶劣。

对房企来说，马光明认为，应做好多手准备：一、在供地前把要供出的土地研究明白，做好“择地”准备；二、筹备好充足的资金，一年只有三次，错过就错过了；三、销售环节尽量避开集中上市期，尤其供应较多的区域和板块，减少竞争，做好“择时”。

来源：澎湃新闻

相关知识

南京等城市推集中供地,专家:供给侧改革,有助土拍市场降温
重点城市一年集中供地不超3次 土地端供给侧改革加速推进
土拍新政来了?福州、厦门将实施一年集中供地3次? ​​​​
重磅！供地节奏大调整：重点城市全年最多集中供地三次
地产股暴涨原因找到了！楼市料迎供地新政，涉及一大波一二线城市
土拍新政打破原有供地方式，利好规模房企
多个热点城市土地市场降温 专家预计8月土地市场热度继续下滑
自然资源部推行集中供地稳房价 已敦促地方尽快落实
房地产行业迎来大变化，传22城将推“集中供地”，释放5大信号
“集中供地”考验房企投融资：有房企投拓总经理已开始考虑转型