消息属实!22城将集中供地,一年不超过3次!

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2021年楼市重磅炸弹来了！

2月24日，有消息称北上广深四大一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市，将集中供应土地。

2021年，这22城住宅用地公告不能超过三次，并且集中在3月、4月、8月。

土地供应市场风格，将从此转变！

同时，关于集中供地的红头文件也面世了。

首先是2月23日，郑州发布“关于统一组织住宅用地挂牌出让公告”紧急通知，要求5大区自通知日起禁止发布住宅用地公告，转由市局统一组织发布。

中国房地产报记者致电郑州市自然资源与规划局，求证红头文件真实性，获得肯定答复——该消息属实，“不仅仅对郑州，这是（自然资源部）部里对全国的调控政策，是为了贯彻新的调控要求。”

2月24日，青岛市自然资源和规划局发布通知，部署2021年住宅用地供应工作。

部署主要内容有三点：

一是要严格贯彻落实相关文件要求，科学编制住宅用地供应计划；

二是坚持做好住宅用地信息公开工作，住宅用地信息公开做到及时、准确、全面；

三是严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

天津市同期发布类似文件：

和之前网上盛传消息不同的是，天津土地集中供应时间为3月、6月及9月。

“集中发布出让公告、集中组织出让活动”两集中，将对楼市产生怎样的影响？

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土地是财富之母，是地方财政收入重要来源，也是开发商建房主要成本。

这次调整土地出让计划，受影响最大的是地方政府和开发商，余波会间接传导到楼市。

首先，开发商将改变拿地策略，以及调整资金准备。

以前开发商可以在楼市火热的时候抢地地，或者在楼市冷的时候逆周期拿地。在土地集中推出的情况下，择时不再重要，对地块价值判断更重要，拿地时少了房价预期，开发商会更加理性。

如果全国各大城市都在3、6、9月集中推地的话，这对布局广泛的开发商来说，资金是考验。多城市同时买地，没强大资金链支撑不起。

市场上有人分析，这将有利于财大气粗的央企国企开发商，他们可以一口气在各地买买买，而民企联合拿地的情况会增多，以分摊资金压力。

不过，从之前传出3、4和8月，到天津3、6、9月集中供地消息来看，目前各城对于集中供地时间，并未统一。估计住建部给的建议是3、6、9月，也许大部分城市会跟随。

其次，开发商无序抢地，围标、争抢地王等现象，会有所减少。

去年4月，厦门一家注册仅13天的新公司上海泰鸣，夺下百亿地王，在竞拍现场中骏和上海泰鸣交替竞价，使得地价屡被抬高。

新公司拿百亿地王引发市场疑惑，当层层穿透后发现，这家公司背后是房企中骏。虽然市场广泛认为中骏涉嫌“围标”地王，但是中骏坚称两家公司并无关联。

当土地集中供应的时候，基本上所有房企都将优质地块研究得很透彻，不法手段将无数倍放大在同行目光之中。

同时，地块有计划集中推出，会减少房企土地供应焦虑，有规划地做好土地“弹药储备”。

对地方政府而言，土地规划更有序，市场更透明。

为什么说土地规划更有序呢？

一些地方政府对供地节奏把握并不是很好。有的地方三年不供地，一挂牌土地就是稀缺地王。还有的地方疯狂供地，导致板块发展后劲不足。

以郑州为例，前些年无序供地，供应量过大，导致楼市去库存压力大，房价跌跌不休。

这也不是地方政府想看到的结果。

市场更透明，对应的就是土拍暗箱操作了。

过去常见的招拍挂黑幕是——政府“内定”开发商。政府和开发商先约定地块底价，招拍挂时以高价挤走竞争者，成交后政府给开发商返还高出底价的金额。

这种操作在程序上无瑕疵，本质上是违法违规的，土地出让金是不能返还的。

在集中供地情况下，暗箱操作风险和不公平性会放大，间接促进招拍挂市场透明化，竞争正当化。

有一种情况要特别说明，现在一些地方政府会为企业“量身打造”出让地块。

在土地出让标准门槛上设限，不过这种大多数是大型商业大楼或办公园区地块，购买企业甚至会有每年提供多少税收的协定。

例如杭州蚂蚁之江地块，要求竞买人年合并营收不低于千亿人民币，这样的杭州企业凤毛棱角。

土地市场上明眼人都看得出，这块地是出让给谁的，也不会无趣去凑热闹了。

对于楼市来说，集中土地供应意味着集中的住房供应。

按照开发商的进度，8个月左右会迎来住房集中供应，市场竞争会非常激烈。这对买房人来说，购房可以多比较，更加从容。

针对“两集中”，易居研究院智库中心研究总监严跃进解读说：

第一，此次政策积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定，那么就形成了长效机制三大利器，即“三道红线”、“房贷集中度”和“供地集中度政策”。

第二，前述热点城市供地和土地交易等会形成明显的变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业，显得很关键。

第三，有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。

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