乘风破浪，丽泽商务区进入高速发展期

新春伊始，北京甲级写字楼市场又将踏上新一年的征程。回顾2020年，北京市场经历了不平凡的一年，全年数据刷新了多项历史记录：实际年净吸纳量刷新了有历史记录以来的新低；空置率创近十年新高；市场迎来近十年的租金同比最大降幅。然而，就在这样的市场环境下，一些子市场的需求仍实现了逆势增长，其中，丽泽子市场的表现非常亮眼。2020年2月24日，全球顶尖房地产服务上市公司高力国际（Colliers International）发布北京丽泽商务区市场报告，就2020年丽泽商务区的表现进行回顾并对2021年做出展望。

北京“第二金融街”

丽泽金融商务区，位于北京的西南二环和三环之间，规划范围包括卢沟桥东区、万泉寺、西局和太平桥等4个行政单位，总面积8.09平方公里。就其目前的商业价值来讲，可以说是京城四通八达寸土寸金的绝版之地。丽泽区域自古就是建都的风水宝地，金中都就曾建都于此，区域内每一处都蕴含着千年的古都文明。据悉丽泽的道路命名依然延续其历史和文化传承，超过六成的道路命名沿用其历史名称，其中一半多的地名都恢复了金中都时的名称。时至今日，丽泽又被赋予了新的时代使命，正在逐步朝着北京的”第二个金融街”的目标迈进。

地理和交通

从战略定位来看，《北京城市总体规划（2016年—2035年）》已经把丽泽金融商务区定位为新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区。从交通规划来看，丽泽金融商务区在建及规划的轨道交通线路达到5条，包括地铁11号线、14号线、16号线、新机场线、丽泽-金融街直连线。其中14号线、16号线及新机场线已开工；丽泽城市航站楼于2020年12月开工，建成后将实现5线换乘，20分钟即可到达大兴国际机场。丽泽内部及周边共有4条城市快速路和7条城市主干路，正在扩建的丽泽路将成为丽泽最重要的城市快速路。据丽泽管委会披露，截止到2020年底，丽泽金融商务区入驻企业共计618家，其中金融类企业占比65%。2020年已引进企业109家，其中金融类企业30家。

丽泽南区新项目预计将于2021年集中入市， 截止到2024年整体市场可租赁面积存量预计将超过152万平方米。丽泽市场的存量甲级写字楼从2018年开始陆续入市。截止到2020年，区域内已经拥有了近77万平方米的市场化租赁面积。由于当前整个丽泽市场依然处于大规模建设时期，该区域的空置水平依然较高。2018-2020年，市场年均新增供应量约26万平方米。预计2021年丽泽将迎来近60万平方米的新项目入市，这也将是整个丽泽区域未来五年之内最后一次的大规模新项目入市。从2022年开始，整个丽泽区域将进入去化周期。

2020年丽泽市场租赁需求快速回升，去化速度加快，空置率大幅降低。回顾2020年整体北京市场，丽泽区域的表现在所有子市场中位列首位。2020年全年去化面积接近10万平方米，若加上华为中国区总部落户丽泽的去化面积，市场去化量接近16万平方米。得益于此，空置率同比下降了12.5个百分点至77%，预计2021年将降至70%以下。从租赁成交的行业来看，目前主要集中在科技、金融和企业服务。该区域突出的去化表现，主要有三个核心因素：

1.丽泽区域的性价比优势巨大。丽泽目前是北京唯一一个租金低于200元每月每平米的甲级写字楼市场，已入市及在建项目多数具备LEED认证。丽泽毗邻金融街，而金融街甲级写字楼的租金水平要比丽泽高出了三倍，乙级楼宇的租金都是丽泽甲级写字楼平均租金的两倍多。

2.丽泽区域有着足够的高品质办公空间资源供大型机构进行选择。就北京西部区域来看，金融街和中关村的甲级写字楼空置率都只有5%左右，无法满足一些机构的大面积办公需求。因此丽泽成为了该类大面积需求企业的首选。

3.疫情导致企业更加重视成本管控，丽泽性价比优势进一步凸显。在疫情后，不少企业都对各项成本非常敏感，因此丽泽超高的性价比在疫情的助推下更加凸显出来。

展望未来，加速空置面积的去化依旧是丽泽市场未来三年的主旋律。虽然市场的空置水平依然维持高位，但会逐年降低。同时，市场也将在未来较长一段时间内处于租户市场，租金承压。随着内部道路和轨道交通施工在今年的大幅推进，丽泽将在十四五期间进入快速发展期。特别是华为、银河证券等科技和金融头部企业的落户，丽泽的商业价值将会进一步提升，吸引更多的高品质企业入驻，引领北京南部区域的发展，成为辐射京津冀发展的重要高地，并在不远的未来成为北京又一个高标准规划的绿色生态核心商务区。

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