“并购王”孙宏斌布局东三省

  “接盘侠”孙宏斌再度出手，收购对象盛传为大连烂尾8年的住宅项目君临天下。

  中拍平台信息显示，2月1日，大连润天房屋开发有限公司（以下简称“大连润天”）管理人对位于大连经济技术开发区松岚居住区D1、D10国有土地使用权的拍卖结束，两宗地块合计使用权面积11.89万平方米，底价8.17亿元成交，编号B6558买家竞得。

  多方市场消息透露，编号B6558买家即融创中国。

  大连润天系君临天下背后开发商，2012年在松岚居住区地块对项目开工并销售，因资金链断裂并及工程纠纷导致部分项目烂尾，直到2020年仍有800余位业主未被兑现交付。

  2020年8月，大连润天被裁定破产重整，惶惶不安中，一批业主入住水电不通的毛坯房，等待开发商给出答复。迫于无奈的业主维权事迹让君临天下项目登上新闻热搜。

  此次接盘君临天下的消息并非融创在东北的第一次接抄底动作，规模扩张那些年，收购股权质押的大连润德乾城、接盘李嘉城停摆8年的大连西岗山项目,印证了孙宏斌在这片黑土地的“并购王”人设。

  与早期动辄数十亿元的收购标的相比，代价8亿元的君临天下份额平平。却是融创“轻踩刹车”之后的一次审慎收购。

  负债率攀高多年，融创在2020年传递出谨慎态度，降杠杆成为“一个确定性的事情”，一边处置非核心资产，一边审慎拿地。过去一年，融创695亿元的拿地金额较2019年下降30.5%。

  今年2月，融创发布正面盈利公告，公司已经符合“三道红线”融资新规中的两条，降两档至黄档。孙宏斌依旧屡跨山海关，于2020年底密集造访东三省，成为当地政府座上宾。

  知名财经作家吴晓波对此评价，融创此次接手君临天下项目虽然金额不大，但近半年孙宏斌多次到东三省商讨合作事宜，大有加码布局的意图；“三道红线”降至黄档，意味着融创可以从市场上筹到更多资金，孙宏斌的野心或许还会继续扩张。

  “抄底”8年烂尾楼

  位于辽宁省大连经济技术开发区的“君临天下”项目，背后购房人的心酸维权事迹远比地块本身出名。

  一批购房人背着每月数千元的房贷，等待交房8年未果，项目开发商被裁定破产重整的2020年，他们住进水电不通的毛坯房，挑水捡柴，塑料布遮窗，令“君临天下”登上热搜。

  在这之前，“肇事者”大连润天已陷入舆论征讨多年。公开信息显示，成立于2009的大连润天，于2010年投资开发建设君临天下项目，涉及大连经济技术开发区松岚居住区D1、D4、D8、D10四宗地块。陷入业主维权纠纷D4地块于2012年开工并销售，开盘价约6300元/平方米，拟定2014年交付，因企业陷入与施工单位和多家银行的贷款纠纷且无力偿还，部分项目处于停工状态，直到2020年仍未兑现。

  这处烂尾楼近期迎来转机。中拍平台显示，大连润天管理人已在2月1日成功拍卖大连经济技术开发区松岚居住区D1、D10地块，两宗地块均为空地状态，合计使用权面积约11.89万平方米，底价8.17亿元成交，编号B6558买家竞得。

  援引澎湃新闻消息，编号B6558买家即融创中国，项目计容楼面地价约为3528元/平方米，规划业态为小高层及洋房，售价为1.2万元/平方米左右，有望于2021年下半年入市。

  参照2019年的大连市政府对业主的答复，两宗地块的处置款型将用于D4地块的烂尾多年的“君临天下”工程建设。

  推动项目进展过程中，大连市人民政府办公室政府曾在2019年对项目业主回复称，为协调解决楼盘项目有关问题，大连润天拟将D1、D10地块转让给金地集团，转让费部分资金进入政府监管账户，专项用于解决D4地块工程建设问题。政府对剩余房屋销售回款进行监管，保证D4地块竣工验收并办理商品房初始登记。

  有关金地的接盘传闻最终没有下文。融创露面之前，大连润天于2020年8月被大连市中级人民法院裁定破产重整，公司法人代表武立民早在2016年被执行限制消费令。

  透视其股权关系，大连润天最早由香港惠越国际投资有限公司投资设立，2013年开始引进美仕投资集团有限公司（以下简称“美仕投资集团”）、中诚房地产开发股份有限公司等联合投资方后，美仕投资集团成为大连润天最终控股方，单振涛、曹桂芬系目前最终受益人。

  美仕投资集团的前身为2005年创立于香港的美仕国际投资集团，标榜“现代城市生态环境领域”的投资与服务，先后在辽宁、吉林、黑龙江等地进行项目拓展。其早期踏入东北区域的痕迹可追溯至2005年，与大连市营城子工业园区发展中心合作投资5亿元建设大连赢城（日本）电子产业园。

  不过，这家企业近年在内地的投资布局并不顺畅。企查查显示，美仕投资集团控制企业15家，其中6家企业已是注销状态。除了大连润天深陷泥淖，旗下优景环境规划设计公司、大连东北亚水务公司、大连东北亚航空城建公司等面临多宗工程纠纷与银行贷款纠纷。

  四面楚歌的大连润天最终迎来驰援，按照融创一贯的“接盘侠”人设。“危”中往往隐藏着大大的机会。

  从账面数据看，底价接盘“君临天下”背后的D1、D10地块是一笔“划算”的买卖。对比同一板块内的阳光城未来悦项目5986元/平方米的计容楼面地价、1.45万元/平方米的售价，新入市地块3528元/平方米的计容楼面地价操作空间较大。

  不过，一位业界人士对此表示：“常规的收购套路，接的不仅仅的是3000元出头的楼面地价，还有全部的经济纠纷。”按照这一逻辑，等待融创处理的或许还有大连润天陷入银行贷款纠纷与工程施工方贷款纠纷以来，相关终本案件尚有未履行的约1.1亿元标的。

  中国房地产报记者曾就此次竞拍细节与项目规划多次致电融创中国，截至发稿日尚未得到答复。

  “黄档”并购王再闯关东

  接盘君临天下的消息盛传前，孙宏斌已在东北奠定了“白衣骑士”地位。

  2017 年，融创以32亿元代价收购大连润德乾城公司，揽下对方搁置多年的润德海洋公园项目。2019年，意在淡出内地的李嘉诚抛售位于大连西岗山黑嘴子项目，停摆8年的“半成品”由融创作价40亿元接手。

  过程大多是赚钱的买卖。跟“抄底”君临天下的逻辑类似，融创此前收购大连润德海洋公园项目时，以总代价32亿元、计容建筑面积120万平方米计算，成本楼面价约2690元/平方米。相比之下，周边恒大公园大道、远洋壹中心的同期售价达1.3万元/平方米。

  对比以往一掷数十亿元的收购标的，此次代价8亿元的君临天下不算起眼，却是融创逆流接盘的项目。

  一贯激流勇进的融创将2020年视作提质换挡年，降杠杆变成了“一个确定性的事情”。孙宏斌在去年3月份投资者业绩会上提出融创要做的三件事：降融资成本、优化资产结构、谨慎拿地。“今年是地产洗牌年，并购机会会增加，但是好的标的可能不会太多，所以公司拿地会谨慎，不赚钱的活不干。”

  “规模”没有成为孙宏斌近一年的首要战略，反映在拓储上，中指研究院发布的2020年TOP100房企拿地排行榜显示，去年融创中国拿地金额为695亿元，排名第15位，较2019年的1000亿元下降30.5%。

  相比之下结算利润和回笼现金更重要，2020融创也在“卖卖卖”——高点抛出持有金科的24.36%股份，套现104亿元；上海香溢花城项目的一幢商业物业打折出售给黑石，对价约 7 亿元；曾经“世纪大交易”并购的成都环球中心，有3幢商业现房亦在今年1月传出出表消息。

  融创的降负债结果在近期得到印证，冲刺5000亿元销售规模背后，融创2017年—2019年的净负债率依次为202%、149%、176.4%。到2020年底，踩实的“三道红线”终于降至“黄档”。

  据2月3日融创发布业绩正面盈利公告，截至2020年底，融创中国净负债率预计降至100%以下，非受限现金短债比大于1，剔除预收款项后的资产负债率低于80%。公司资本结构持续优化，已经符合“三道红线”融资新规中的两条。

  在吴晓波看来，作为有名的“白衣骑士”，孙宏斌接盘的大项目一只手已经数不过来。这此次接手的烂尾项目虽然金额不大，但需要了解的一个背景是，近半年来孙宏斌多次到东三省商讨合作事宜，大有加码布局的意图，所以低价拿地的情况日后可能还会有。

  “另一边，融创中国宣布自己全踩的‘三道红线’已降至黄档，意味着融创可以从市场上筹到更多的资金。孙宏斌的野心，或许还会继续扩张。”他对此评价。

  过去一年里，密集造访全国地方政府的孙宏斌依旧属意于东北。2020年11月份的融创服务的上市敲钟仪式没有参加，同期的他忙于在东北构建自己的“政界朋友圈”。

  2020年11月12日，孙宏斌出现在融创中国与沈阳市人民政府的战略合作框架协议签约仪式上，签约融创文旅城、东北亚国际商旅度假区和生物医疗科技产业园项目；11月13日出席辽宁国际投资贸易洽谈会，签约布局融创文旅城；12月7日成为黑龙江省政府座上宾，表示进一步拓展合作领域。

  “投资不过山海关”魔咒打破这些年，追求产业转型升级的黑土地逐渐释放吸引力。东北三省新近出炉的“十四五”规划中不约而同写入“优化营商环境”，提出为各类市场主体投资兴业营造稳定、公平、可预期的发展生态。

  除了勤勉造访东北的孙宏斌，2020年底，华润集团、五矿集团、越秀集团、复星国际等集团掌门人前后脚抵达当地，扩充“闯关东”房企阵营。

  值得一提的是，对于将文旅板块作为集团六大战略板块之一的融创而言，东北还是开发冰雪旅游资源的潜力地带。2017年斥资438亿元收购万达13个文旅项目时，融创将哈尔滨万达文旅城等收入囊中；2019年与哈尔滨市政府签约规划占地157万平方米冰雪大世界四季冰雪项目，与哈尔滨香坊区签约打造融创文化艺术中心、融创现代农业产业园等，成为融创文旅的试验田。

  集团半年报显示，截至2020年6月底，融创东北的土地储备主要位于哈尔滨、大连和长春，3座城市的权益土地储备面积依次为346万平方米、222万平方米、143万平方米。

  按照孙宏斌的自述逻辑，四处收购，抛头露面，都是为了生意。抄底君临天下的背后，孙宏斌跨过山海关“掘金”的意愿远未休止。

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