县城，没有房地产！

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我们大胡子说房团队，7号已经开始休假了！

不过，春节期间我们还是会有文章和直播推送，闲暇之余，大家可以来公众号看看，跟我们聊聊天，分享分享春节的所见所闻。

我回到湖北老家也有两天了，大家知道，大胡子李老师向来要求我们，用脚步丈量城市。所以回到老家，放下行李，我也是骑着小电驴，立马就去县里转了一下午房子。

感想很多，总结为一句话就是：县城没有房地产。

我的家乡，是湖北荆州一个普通的小县城，不敢说它能够代表全国上下所有的县城，但我敢肯定，它绝对是诸多县城的一个缩影，也是许多县城的现在、过去、或是未来。

大胡子李老师常常告诉大家，买房投资一定要避开县城。我们也给出了诸多理由，比如县城人口流失严重、工作岗位少、购买力低等等。

但无论我们列出多少理由，总有人跟我说，大胡子，我们家这边的县城，房价还在蹭蹭涨，真的不能买？

的确，许多县城的房价，现在还在涨，比如，我家乡的这个小县城，过去两年房价一度从两三千涨到近五千，市场也是非常的旺，我妈的朋友去年想要回老家买套房，居然因为各个楼盘卖的太好，买不到新房。

我们常说全国楼市已经告别普涨，接下来会进入分化阶段，那为何这些并非投资佳地的县城，房价还能上涨？甚至一房难求？

县城的房子，真的没有未来吗？

想的再多，不如真正切实走一遭，今天我就从市场所见所闻，来还原一个相对真实的县城楼市。

在县城看房，总有一种荒唐之感。最大的体验就是，大家真的很努力，努力的在为房子挖掘亮点。

高耸的商品房，就散落在低矮的自建房中间，错落有致，销售告诉你，窗户外景致一绝，视野开阔，望江高层！

骑上小电驴，二十分钟，就能转一圈的县城。销售给你介绍，小区配套成熟，望江望湖，还是双学区房！

毛坯交房，逼得销售连电梯也要着重夸夸，一线品牌，上下乘坐丝毫不会晃悠。

无论是一手，还是二手，看到最后，基本是一场户型、景观与性价比的斗争。

但更加荒唐的是，整个市场确实非常火热，价格看起来似乎还能涨！

县城市场到底是什么情况？

详细考察之后，我发现主要是两方面的特点：

1、房价涨幅看似可观，但实际一般；

2、需求是真的旺盛

新房的开盘价还在走高，县里一优质小区，第四期价格在4.7k左右，与两年遍地3k的房价相比，这涨幅已经超50%，看起来确实可观。

但真去二手市场转转，发现完全是一手市场的自嗨。

据中介所说，目前整个县里，只有两个相对优质一些的小区，价格在4.1k-4.3k，剩下小区的普遍都在4k以内，较好的电梯商品房3.7-3.9k，差一些的步梯或是回迁房只有2.8k。

以我家的小区为例，两年前3.2k入手，如今二手房价大概在4k左右，涨了大概8百元左右，真算起来，涨了吗？

但是不可否认，整个市场非常火热。

转了好几处营销中心，现场还不错的户型，几乎都没有什么楼层可以选择。售楼处的朋友跟我说，年前这几天确实很火热，一天大概能卖出10多套房子。

二手中介也告诉我，目前只要是好小区，好户型，基本上一放出来，很快就可以卖出去。最快的一次，上午收房，下午就有客户下定。

我看房时，已经是年二十八，家这边这边不少家里，已经开始吃年夜饭了。但这样的日子里，中介店还挺忙，过程中碰见好几家，都在看房，听意思是春节之前，一定要把房子买下来。

中介口中的这份热度，还是有些可信度。

说实话，4k多的房价，对于县城来说，不算贵，市场热度也在，这样的县城，真的不能投资吗？未来不会涨吗？

看完县城各大小区之后，我对县城房价会不会涨这个问题，也有些动摇，确实需求看起来非常旺盛！

但是仔细思考过后，我还是坚持这样一个观点，那就是：县城没有房地产。

首先，县城目前的需求之所以如此大，完全是因为我们这个县城城镇化非常滞后，所谓的需求，只是阶段性的爆发而已。

县里房子最火热的时候，确实是政府开始大力推进棚改的时候。货币化安置，使得周边乡镇居民带着赔偿款，来到县城，第一件事，当然就是买房。

最火热的时候，我们家也在买房，售楼部里看房的一波又一波，真正是一房难求，我们小区的房价，一度涨到五千。

但是这样的需求可持续吗？

我跟雪莉讨论过这个问题，她的老家韶关，可以说已经走过了城镇的大半程，这些年能够直观的感受到，人口在加速流失。

拿高中入读率来说，以前雪莉上学时，周边有很多乡镇来的孩子与陪读父母，但是如今，即使是重点高中周边，这些人群越来越少，高中入读率也在持续降低。

城镇化确实能在短期迅速推动人口流入，但也只能在三五年内推动人口流入。对于我们这个只有服务业稍微发达的县城来说，未来人口流入实在是堪忧。

城镇化的后期总会到来，短期爆发消化之后，面对还在建设供应的住宅，真的还会有持续的需求支撑吗？

答案显然是否定的。

其次，县城楼市实在不具备可持续性。

我们这个小区，入住仅仅两年，听我妈说，这一栋的人，已经开始拒缴物业费了。

是物业费太高吗？并不是，我计算了一下，我们每月的物业费仅仅只有153元，小区里的人，以前大多住在自建房内，对各类收费都很反感，上至水电燃气，下至商品房物业与停车费等等。

当我想要和他们说，不交物业费，未来可能会影响小区房价时，我自己都觉得有一丝可笑。我妈说，如果大家都交，我们也交；大家都不交，我们一户交，也没用。

我一时竟无言以对。要知道，高层居住密度实在是高，没有统一的管理，短期仗着是新小区，尚且没有问题，但是长期呢？我不敢想。

最后，这次回来看二手房，我会发现一个明显的特点，中介带我看的二手房中，全是毛坯。甚至还有一户，都没交钥匙，中介直接撬门带我去看，告诉我，确定要买的话，业主会补物业费，不用担心。

即使是像已经交房两年的我们小区，楼里还有好些空着，没有装修。

我不知道这些人当中，抱着投资，或是落叶归根的想法，买房的有多少？后悔的有多少。但可以确定的是，中介告诉我，不少卖房的，都是决定去市里，或是去武汉买房。

考察完后，如果真的要说我们县城走到了哪个阶段？我认为应该是顶点后的缓和期。

房价的回落可能只是第一步，需求也会逐渐回落。最近，新推进的棚改中，大多是回迁房补偿，缺房子的人会越来越少。而中介二手这类机构，去年才开始出现在我们小镇。

在县城投资，就与在县城谈房地产，总是有些格格不入的怪异感！

县城有家，有乡音，但绝对没有房地产！

所以，最后我想说，如果你是真的有家人生活在县城，可以买，尽量选择户型优质的电梯房改善大户型，120平左右，阳台赠送面积多，距离学校近，未来转手还有些市场。

但如果你想要投资，想要实现房产增值，一定要远离县城，除非你能把握，你永远买在低处卖在高位。

-end-

以上为正文，来自小狮

除夕将至，春节回家，你的家乡又有何变化？是不是又多了几栋高层，新增几处小区？我的家乡，可能只是无数县城的缩影，新房还在供应，棚改在逐步走向尾声，未来的楼市真的能涨吗？你的家乡有何变化呢？房子还可以买吗？任何的买房问题，都可以长按识别扫描下方二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

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（责任编辑：徐帅 ）

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