一周三家房企升级租售业务为哪般?

2020年房屋租售业务进入新老更替的时间节点。

这一年，从复地集团试水直播卖房到头部房企跟进并推出自家线上售房小程序，“线上卖房”火了起来。

与此同时，享有“房地产代理行业黄埔军校”之称的世联行在盛夏时节被珠海大横琴收购，不久后世联行创始人陈劲松辞去公司董事长职务。在业内人士眼中，陈劲松的“让位”宣告了属于房地产代理时代的结束。

从线上卖房的流行到世联行被收购，无形间让房屋租售渠道从线下转向线上的趋势初现模样。

还是在陈劲松“让位”的那个月，天猫与易居发布战略合作，联合推出了“天猫好房”平台。此外，京东、字节跳动等互联网企业也在2020年布局互联网卖房业务。在此之前，继爱屋吉屋用互联网模式进军租售业务失败后，已经有一年多时间，鲜有企业进军房屋租售领域。

除了互联网企业进军租售业务，房企也在2020年有动作。首当其冲的当属恒大，去年恒大将自家卖房平台恒房通升级为房车宝，并在各地广纳中介公司加入房车宝大家庭，至去年底，据房车宝集团官方宣称，当时房车宝已拥有线下门店30635家。

线上卖房的流行，世联行被收购，多家互联网企业的进入，以及房企的跟进，共同勾勒出房屋租售业务新老更替的篇章。

进入2021年，这一篇章还在继续展开。年初，恒大正式发布房车宝，上周万科、龙湖、碧桂园也先后升级自家租售业务线。

一周内三家头部房企集中升级租售业务

1月26日，龙湖官宣将房屋租售、房屋装修两大主航道业务组成全新品牌“塘鹅”。同一天，万科将万物云的二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”。三天后，1月29日，碧桂园服务推出租售业务新品牌“有瓦”。

一周内三家头部房企集中升级租售业务，加上年初正式对外发布房车宝的恒大，今年到目前为止，至少有4家头部房企升级了租售业务。

房企为何会选择在此节点升级租售业务呢？

这还要从房企转型说起。近年来，房企不断拓展自身业务边界谋求转型，如碧桂园造机器人、恒大造车、万科养猪等。从转型效果看，无论是造机器人、造车还是养猪等业务都暂时难以成为房企的第二增长曲线。根据贝壳研究院数据显示，TOP30房企2020上半年多元化营收平均占比达11.33％，虽然随着时间的推移，该比值比往年略有增长，但占比仍然较低。2017年-2019年，这一均值分别为8.29％、9.45％和10.83％。

如果没有时间限制，或许房企的转型还可以慢慢来，但过去两年房地产行业处在不断变化中，新变化要求房企加快转型步伐。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，上述房企在年初集中升级租售业务与当下市场环境有关。首先，各家头部房企面临着高位增长的压力；其次，“三道红线”政策出台后，房企债权融资空间明显受限且无法再加杠杆，同时还面临降负债与回表压力；最后，去年底监管部门推出房贷款集中度分级管理措施，又从房地产行业的供求两端对房企债权融资进行了重新规范，导致涉房贷款出现较大幅度的调整乃至局部暂停，房企在融资和降杠杠的双重压力之下必须依靠加快销售回款来降低现金流压力，这些原因迫使房企要更加重视自身的租售平台。

景晖智库首席经济学家胡景晖介绍道，从2019年下半年开始，房企的去化压力加大，因此房企开始降价卖房。也是在那时中介渠道的渠道费提高了，这导致开发商利润下降，甚至挣得还没有中介多。所以房企开始重视自建销售渠道，以强化销售渠道，提高自销比例，降低渠道销售费，增加开发利润。

中原地产分析师卢文曦则从租赁角度分析道，现在房企拿地，常常被要求建设一定比例的租赁房源，随着这些房源的逐步问世以及其他政策性租赁住房数量的增加，未来租赁住房房源数量会显著增加，在供应量增加的情况下，为了保持稳定的出租率，这些头部企业则需要先下手为强，抢占市场先机，积极更新自己的租售业务。

值得注意的是，虽然上述三家企业更新的产品线包括租赁和销售两块业务，但是此次三家房企业务更新并没有将公司长租产品线并到一起。

万科相关人士告诉新地产财经，朴邻租房是万科物业旗下的业务，主要是出租与销售万科物业所服务的小区房源。

龙湖相关负责人也表示，房屋租售业务根植于社区，以客户需求为导向，满足客户资产保值、增值的实际需求，是龙湖智慧服务社区增值服务的重要组成部分。

租售业务发展前景可期

目前房企跨行业转型的诸多尝试都还未显现出实质效果，那与房地产开发同属一个产业链的租售业务是否更容易呢？

据悉，万科的租售业务成立于2001年，龙湖租售业务已经成立14年。虽然，他们已经布局租售业务多年，但是从公开业绩看，租售业务表现得不温不火。

碧桂园服务2020年中期数据显示，当期租售服务收入为6430万元，约占当期总收入的1％，占社区增值服务收入的11％。

在业务构成方面，租售服务仅是物企增值服务中的一项业务，而物企对增值服务尚在探索中，这让租售服务在各家物企总营收中占比并不高。

此外，柏文喜还认为，房企的租售业务发展不温不火与房企销售模式有关。房企通过自家营销渠道卖自家房子，也通过渠道商卖自家房子，因为所承受的压力不一样，所以房企对自家租售平台的重视程度不及依靠租售代理收入的渠道商；另外，为了维护价格体系，房企自己的租售平台也必须维持较高的定价并且要保持稳定。这在一定程度上导致房企自家租售业务多年来业绩一直表现不温不火。

业绩表现不温不火，不意味着租售业务不具备崛起的实力。

从房产交易数据上看，国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额达到17.36万亿元，再创历史新高；另据《经济参考报》报道，2020全年我国二手房成交额也高达17万亿左右。两者销售规模已经相当接近。

胡景晖指出，其实早在2009年一线城市的二手房销额就已经超过新房销售额。如今，则有近30座城市的二手房销售额大于一手房销售额。按过往的数据推算，中国很有可能在未来3-5年内就进入存量市场时代。

而进入存量时代，房产经纪业务的价值将进一步体现，它不仅让交易变得轻松，而且创造的经济效益也不容小觑。平安证券预计，2024年全国房产交易总额、经纪服务佣金收入将达30.7万亿元、5078亿元，2019-2024年复合年均增长率6.6％、15.1％。

从资本市场角度看，去年在美上市的贝壳找房市值已达到4915亿元，高出万科市值1000多亿元。奥纬咨询董事合伙人、大中华区房地产业务负责人李剑腾认为，贝壳的成功为房地产行业提供了重大启发。

去年，上市物企估值高于其对应的地产公司成为业内一个普遍现象。现在，在资本市场中，物业股平均市盈率在20-50倍，而地产母公司普遍在5-10倍。以碧桂园为例，其最新市盈率为4.9，而同期碧桂园服务市盈率高达83.17。高估值意味着市场看好公司未来的发展，在原本就拥有高估值的物业股中，再加大租售业务的发展力度，必然扩大市场对物企估值的想象空间。

从政策层面看，今年1月5日，住房和城乡建设部等十部门联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，《通知》鼓励有条件的物业服务企业向房屋经纪、养老、托幼等领域延伸，探索“物业服务＋生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。

可以看到，在发展前景、市场估值、政策三方面，租售业务较房企其他转型业务表现出更清晰可见的潜能。

房企升级租售业务在抢中介生意？

三个多月前，完成更名不久的恒大房车宝，向全国一二线城市的中介门店发出加盟邀请。至此，恒大要做中介的事情公布于众。

从恒大发出的加盟邀请看，房车宝要控股一二线城市的经纪公司，并通过他们去整合中介门店，从而实现一手房、二手房、恒大的房子、别家的房子都在房车宝上交易的目的。恒大此举走的是平台路线，对标的也是走平台路线的中介企业。

而与恒大不同，龙湖、万科、碧桂园三家企业升级的租售业务是自营模式，即自己雇佣自己的员工，开自己的门店，租售自家的房子。

这种模式在业务发展上既有劣势也有优势。

有业内人士指出，物企开展租售业务最大的瓶颈是难以走出自己的社区，只能为客人提供自家房源。而客户选购房源时，通常都需要经过多方面了解和对比后才理性做决定购买最合适的房产。在这一过程中他们可能看完A开发商的房源，转头又看向对街B开发商的房源，这时候掌握多家开发商房源的中介公司的优势就突显出来了。

但在选择同一品牌开发商房源时，房企的优势就得以显现。由于所管理的房源都是自家房源，房企租售人员能做到了解每一套房子的前世今生，转手次数，是否发生过异常事件等。此外，对于托管业务等资产管理项目，管家更便于保证资产安全，如下雨关窗，日常通风等。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏补充道，客户在选择同一品牌开发商楼盘时，开发商本身的品牌号召力和客户早前与小区物业建立的信任，可以让客户买房或租房时节省与房企租售人员建立信任的时间成本。

虽然，都是从事租售业务，但在程鹏看来，上述三家房企升级租售业务并非是在争夺中介公司的生意，只是一种自身的强化。他指出，物企和以贝壳找房为代表的中介公司，当下都把自己定位为现代服务型公司，而服务型公司要求企业不能只做一类工作内容，还要做其他服务，所以物企还在做租售等业务，一些中介公司也进入物业行业。企业只做基本服务，在当下的商业发展环境中会后劲不足，面临淘汰风险。

此次，龙湖、万科、碧桂园对租售业务的升级，能否最终走出一条可持续的转型升级之路，尚未可知。但他们在房地产市场进入管理红利时代与存量时代前，先下手升级租售业务的思路值得借鉴与学习。

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