南沙房贷出招“堵漏”,挤压投机水分,将与市场产生哪些化学反应

严管房贷，已经成为广州2021调控的主要招式。

继1月中旬起主要银行房贷放款额度受严管后，2月3日晚，根据媒体报道南沙房贷政策有变。

▲2.3晚媒体流传南沙人才贷款新政

通过人才新政购房的买家，以往只需要本科学历+南沙工作证明即可申请贷款；如今（2月3日起）除本科学历+南沙工作证明以外，需要提供广州工作单位工资流水+半年广州工作单位信息（征信）+南沙收入证明+南沙劳动合同。此举目的相当明确，主要为挤压投机水分尤其去年深圳、东莞相继升级楼市调控政策后，严防投机资金进入南沙楼市，相当必要。本篇将从南沙成交量价、未来政策趋势以及对市场影响的维度对新政进行解读

01.南沙楼价上行？实际主要由拿地成本驱使

回顾2020年广州各区楼价变动情况，南沙均价为26643元/m²，同比增幅达27%，为各区之首。

▲南沙均价情况（注：数据为中原监控大数据测算，实际情况以官方公布为准）

但需要指出的是，2020年南沙价格变动主要原因为地价成本提高，影响项目定价；如占该区成交量15%的灵山岛板块，出让楼面价在1.3-1.7万/m²，洋房单位售价普遍在3.3-3.5万/m²之间；

▲灵山岛地块出让价普遍较高

该符合项目成本转化测算，但又确实“拉高”了南沙整体均价。

02.成交量增幅跑赢大市？规划利好+购房门槛优化确实带来刺激

2020年南沙新房累计成交18888宗，仅次于增城；同比增加39%，增幅排名全市第四。

南沙成交增幅“跑赢大市”（超全市平均值）离不开2019年12月以来多次人才购房门槛优化带来的“房票”增加刺激。2019年至今南沙供求情况及人才购房新政（请横屏观看）

相对“友好”的人才购房政策确实吸引力部分大湾区买家关注南沙，如万顷沙、灵山岛、南沙湾等南部板块，确实备受投资者关注；

03.“堵漏”房贷新政出台，将如何影响南沙市场？

本次调控从房贷出发，主要打击借助资本“杠杆”扰乱楼市的投机者；事实上，南沙主流买家依旧以市区上班族、南沙上班族为主，小部分考虑中长线投资的实力买家亦有涉足；因此，本次新政意义更多是挤掉极少部分大湾区投机者，其影响对南沙整体楼市运行较弱。

04.南沙调控接下来还会加码吗？

按照2017年公布的《广州南沙新区城市总体规划（2012-2025）》显示南沙2025年人口规模要达到230-270万人的水平。

▲南沙新区城市总体规划提出的人口规划

而截至2019年末，南沙常住人口为79.6万人（全市仅高于从化），同比增幅为5.9%；

▲广州各区近5年常住人口变动情况

按照目前人口增速，离230-270万人的水平依旧“任重道远”；另一方面，在近年积极的人才落户政策刺激下，南沙人口增幅确实跑赢广州平均水平（2.7%）。

但作为“大湾区几何中心”的南沙，需要更多吸引更多人、资源推动发展，从中长期角度来看，南沙“抢人才”“引产业”的决心不减，也不应该减。

除挤掉投机成分的政策外，南沙不宜再“下猛药”误伤人才安居乐业。

05.南沙、黄埔监管趋严，或“倒逼”买家选择周边区域

2020年表现相对强势的南沙、黄埔进入2021年1月以来均收到“严管”的信号；除政策因素外，两大区部分热点板块价格上行，亦“倒逼”一部分买家重新考虑周边区域；以黄埔&增城为例2020年在市场供应、规划利好以及部分自媒体舆论刺激下，黄埔风头“一时无两”，而增城则经历相对“平平无奇”的一年；

▲2020年黄埔&增城成交表现对比

但踏入2021年，增城表现便可圈可点；在御溪世家、敏捷东樾府、大华城东郡等项目推新的带动下，1月成交总量逆市增长15%，与番禺一道为本月唯二成交逆袭的区域。

▲1月广州各区一手住宅供求量价对比

小研君认为，2020年下半年黄埔区一二手均经历了较明显的调价，部分预算有限的买家“重新”外溢至增城；此外，随着黄埔三旧改造推进，不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置、租赁物业，带旺了近期增城楼市；由此可见，广州市场“无形的手”自主调节功能亦相对灵敏；反观南沙，该区部分板块价格已高于番禺相邻区域板块价格；如亚运城、山海连城等项目售价低于灵山岛、南沙湾，拥有现成的成熟配套，同时当前番禺购房门槛亦相对“友好”，未来市场关注度提高的可能性较大；因此，预计今年广州市场在政策调控的影响之下，各区将会出现相对“均衡”的成交趋势。

来自：广州中原研究发展部

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