300城1月土地出让金环比下降六成，市场缘何转“冷”？

2021年开年的土地市场与去年底相比，已现降温。中指研究院的统计数据显示，1月份，全国300个城市的土地成交量及成交金额，环比降幅均超过6成，供应量下降是其原因之一。不过，在全国土地市场活跃度下滑的同时，以上海、杭州为代表的长三角地区成交仍然活跃，比如1月杭州成交的28宗宅地中有26宗为溢价出让。

在业内人士看来，“三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模，而对已经处于绿、黄两档的房企来说，2021年或将迎来高质量拿地窗口期，“稳地价”仍不能忽视。

1月300城成交1770宗地，环比减少超六成

土地市场的降温，在机构的数据上表现更为明显。据中指研究院统计，2021年1月，全国300个城市共成交土地1770宗，环比减少61%，同比减少4%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交484宗，环比减少71%，同比减少12%。

在土地成交量减少的同时，出让金也环比大幅减少。1月份，全国300个城市土地出让金总额为3526亿元，环比减少62%，同比增加13%。其中，住宅类用地出让金总额为2766亿元，环比减少63%，同比增加11%。

从城市土地出让金排行看，有杭州、上海、成都、北京、宁波、南京6个城市卖地超百亿。杭州继续保持领先全国的地位，而上海则紧随其后。

2021年1月全国城市土地出让金TOP20

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，1月份入榜地块主要集中于杭州。杭州共有5宗地块入榜，总成交金额为198亿元。入榜地块中，上海市黄浦区豫园社区地块以总价176亿元位居榜首，同时也是1月楼面价最高的地块，楼面均价为89567元/平方米。此外，北京入榜2宗地块，温州、金华各入榜一宗地块。

1月全国住宅用地总价成交TOP10

房企在三四线城市拿地增多，权益金额占比上升

1月房企的拿地分化显著。中指研究院数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降14.1%，在去年1月，因受新年和疫情影响，部分小企业未拿地，但大中型房企受此影响较小；而在今年1月，受各类金融调控政策影响，大中型企业拿地也趋于谨慎，导致50家代表企业拿地规模有所下降。

不过，也有部分现金流较稳定企业拿地态度积极，如第一阵营内的万科、碧桂园、招商蛇口、第二阵营内的绿城等，1月拿地同比均有所增长。

值得关注的是，50家代表房企的招拍挂拿地权益金额占比有所上升，均值为88.1%，较上年同期增长近10个百分点。原因在于1月企业在三四线拿地增多，招拍挂市场的合作力度有所下降。

而在一二线城市，房企依旧偏爱合作拿地，比如1月4日，融创联合中交以26.14亿元竞得杭州富阳区2宗地块；1月26日，金地联合保利20.5亿元竞得北京顺义区一宗不限价地块。

从企业层面来看，1月份，也有在土地市场表现突出的房企，合生创展今年1月以47亿元拿下北京大兴区地块，并凭借该地块位居1月京津冀拿地金额第一。绿城中国出现在2个城市的1月拿地总额前10榜单中，并拿下了杭州1月拿地总额冠军。

地价走高，1月300城楼面均价环比增加23%

与成交量下行不同的是，土地成交价格则有所上涨。中指研究院数据显示，1月份，全国300个城市成交楼面均价为2829元/平方米，环比增加23%，同比上涨17%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为5759元/平方米，环比增加48%，同比上涨36%。

而在溢价率方面，同样出现上涨。2021年1月，全国300个城市土地平均溢价率为13%，较上月增加3个百分点，较去年同期增加2个百分点。

以成交金额最多的杭州为例，1月，杭州成交的28宗宅地中26宗为溢价出让，平均溢价率为27%，较去年同期增加9个百分点。杭州宅地土拍市场火热，过半宅地进入竞自持阶段，使得本月溢价水平达到一个小高峰。部分原因在于出让地块所处地段优越，再加上纯住宅用地占比较高，使得知名房企竞拍较为激烈，拉升本月溢价水平。

此外，徐州、西安等城溢价率也现走高。据上海易居研究院研究员沈昕表示，1月徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交，部分地块溢价率甚至超过100%。1月西安溢价率高，主要是一宗西咸新区的纯住宅用地溢价率高达297%，该地块楼板价创西咸新区新高。

2月市场供应大增，土地市场或将加速回归稳定

对于2月的土地市场，贝壳找房分析认为，虽然有春节假期，但市场整体回归稳定的速度或将提升。2月全国351城计划供应住宅用地规划建筑面积达1.09亿平方米，如果全部顺利成交，预计成交规划建筑面积单月环比增长39.3%。

其中，值得一提的是上海，2月份，上海计划出让12宗住宅用地，其中包含虹口、普陀等城市核心区地块。2月上海计划出让住宅用地起始总金额达376亿元。其中不乏稀缺且优质地块，如虹口1宗住宅用地单宗起始金额已达111亿元，将成为继1月单宗176亿元地块后的又一高总价地块。结合此前上海调控政策要求加大住宅用地供应，上海住宅用地市场活跃度将持续一段时间。

中泰证券分析人士则指出，“三道红线”后，招拍挂市场拿地回落明显，100 大中城市成交土地建筑面积增速持续回落。“三道红线”直接冲击的是开发商的土储规模，不同房企拿地结构性分化显著，已经处于绿、黄两档的房企，依靠稳健的经营风格，维持稳定的拿地强度。整体来看，在2021年地方政府债务到期压力及财政缺口增加的背景下，土地市场将回归常态化供应，龙头房企将迎来量增价降的高质量拿地窗口期。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2021年是积极落实“三道红线”政策的一年，房企投资拿地也会更加谨慎。但是，如果部分城市优质地块供应增多、部分房企销售业绩好于预期，那么又有可能形成一波抢地和炒地现象，“稳地价”工作不能掉以轻心。

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