老旧小区改造的曲江经验

老旧小区改造，是西安市迎“十四运”和加快国家中心城市建设步伐的重要内容，也是解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题的重大决策部署。

为政之道，民生为本。2020年，西安曲江新区管理委员会全面开展辖区内老旧小区改造提升工作，助力老旧小区升级提质，改善辖区宜居环境，增强居民幸福感和获得感。

政府主导统筹协调

精准打磨每道细节

为全面加快城市建设和城市更新，曲江新区计划改造老旧小区25个，改造总面积45.03万平方米，改造共惠及4879户居民。

曲江新区管委会秉持高位推进改造工作信念，统筹制定规划，精准打磨方案，灵活创新举措，逐个破解难点，明确责任分工，扎实推进相关改造事宜；践行“以人民为中心”的理念，积极申请中央、省级资金和政策性贷款，提升资金使用效率，把每一笔支出都花在“刀刃”上。

据了解，在改造方案上，包含基础功能性改造、完善类改造和提升类改造，涵括楼体整修美化（含节能）、打通路网、修缮基础设施、架空线落地、改造水电气暖、改造雨污水管网，拆除违建、打通消防通道、新建社区（物业）用房、提升绿化（拆墙透绿）、规划车位、增设路灯、增设健身设施、增设城市家居，应用智慧安防技防系统等。以务实有效的精神落实每道细节，扎实推进老旧小区改造提升工作，全面改善居民的居住环境。

居民“点单”

“一区一策”“一楼一案”

曲江新区老旧小区改造工作问计于民、问需于民。在改造过程中，深入细致做好群众思想工作，调动群众参与改造的积极性。

在改造方案上，让居民“点单”，以“一区一策”“一楼一案”的菜单式改造方式，总结归纳出方案整改的合理、可行的意见。通过深入群众路线，以充分沟通带动居民改造意愿、“民劝民”等灵活措施，突破改造阻力。

以紧贴民心脉络的曲江特色老旧小区改造方式，抓好改造与民意结合，唤起居民共建家园的热情，激发居民参与改造的自觉性和主动性。其中，共召开专题会议60余次，现场督导检查逾百次，入户调查累计6000余次，通过方案公示专题征集居民改造意见50余次。

下足“绣花”功夫

多元改造让房子既“好看”又“好住”

老旧小区改造既是推进城市现代化发展的“面子”工程，更是提高居民幸福指数的“里子”工程。曲江新区以“绣花”功夫建精品工程，推动老旧小区“提档升级”。按照“一区一策，一楼一案”的改造原则，确保改造后的房子，不仅要“好看”，关键要“好住”。

以市级示范样板工程太阳食品集团公司家属院为例，对该小区重新设计社区围墙，搭配景观植物，拆除违章建筑602.9平方米，增加保温层31536.08平方米，修整硬化道路4687平方米，全面提升绿化657平方米，增加花坛3座，新增停车泊位67个，新建充电设施20处……全面提升居民的生活品质。

品质为基底，细节添温度。以“匠心”换舒心，曲江新区全力将老旧小区改造这一“民心工程”落细、落实。改造过程中，全面提升绿化1.6万平方米，新增停车位492个，新增路灯363个，配备休闲设施场所53处，增设垃圾箱212个，安装智慧系统25套、354路。

为了更好地提升居民的幸福感、安全感，曲江新区采用现代化设计理念，积极引入智慧系统。电子围栏、人脸识别、车禁系统、智慧消防、智能分析等各种新技术的加入，便利了改造过程中的施工管理，更为社区建立了长效公共安全防控系统。

目前，曲江新区已在植物园家属院、交大南家属院、交大东家属院、大雁塔小学家属院等多个小区使用智慧系统，为老旧小区破除“数据孤岛”现况。在智慧城市建设浪潮中，积极打造智慧社区，用“智慧”为群众的幸福“加码”。

提供“升级版本”

让群众“住有宜居”

在完成政府指导性的基本改造内容基础上，曲江新区积极为居民提供可供选择的“升级版本”，让群众不仅“住有所居”，还要“住有宜居”。

据了解，曲江新区本轮改造的老旧小区中，居民60岁以上的约占60%，偏老龄化，加装电梯意义重大。

面对居民的热切期待，曲江新区老旧小区改造提升指挥部开创“五位一梯”工作法，通过落实宣传到位、扶持到位、服务到位、责任到位、管理到位“五个到位”，成功突破难题，实现了西安市2019年启动大规模老旧小区改造工作以来的首批电梯加建，10部电梯在太阳食品集团公司家属院等5个老旧小区同时开建，为西安市老旧小区改造电梯加建摁下了起跑键，赢得了居民的热情赞誉。

“我这身体情况，之前3年没下过楼了！给咱小区装电梯，我做梦都不敢想，我从心底里感谢党。动工装电梯那些天我每天一睁眼就是扒到窗户前看进度！”地震局小区苟大爷提起新安装的电梯依旧非常激动。

曲江新区老旧小区改造工作以“心”焕新，与紧密居民携手，不断攻克难关，探索新模式。在改造工作中，都积极涌现出居民主动要求出资进一步深化小区改造的热情局面，形成了走在前列的“曲江老旧小区改造特色”。

此外，作为“探路者”，曲江新区首度实现了西安市本轮大规模老旧小区改造工作中的社会资本“加持”，龙湖地产出资270万元率先参与了风景区家属院老旧小区改造。社会资本的成功引入，为老旧小区改造注入“活水”，使老旧小区改造力量由政府“独唱”变为多声部“合唱”。

曲江新区高位推进老旧改造工作，形成了“曲江经验”，为其他老旧小区改造工作作出了很好的示范。

共建共管共治共享

让居民长久满意与放心

改造只是开端，建立长效的维护和运营管理机制，才能够保证老旧小区全新的“颜值”不会反弹。

曲江新区立足长远，帮助老旧小区建立业主委员会、物管会，让老旧小区从“无人管”的情况，变为大家齐心“合力管”的状态。

根据小区现实情况，引入高标准、规范化的物业管理公司，积极探索业主委员会与物业服务单位、社区“三位一体”的管理模式，动员居民参与到小区的维护和管理当中。截至目前，具国家物业管理一级企业资质的物业服务公司已正式接管太阳食品集团公司家属院、频谱所生活小区、电信四所北院小区，与八一小区、观音庙干休所、植物园家属院小区等已进入最终服务细节沟通阶段。

曲江新区的老旧小区通过物管会自管、单位后勤部门管理、专业物业公司管理等多种方式，实现了物业管理全覆盖。改造与后续管理相结合，通过共建、共管、共治、共享的长效机制，不断提升老旧小区的“气质”，让居民能够长久的满意与放心。

目前，共协助建立业主委员会、物管会7个，集中为6个小区引入国家一级资质物业管理公司，部分小区自行招标确定物业公司，剩余小区则由物管会、单位后勤部门等实施统一管理，本轮改造的所有老旧小区实现了物业管理全覆盖。

严把收关 “四步工作法”

把改造落实到群众的心坎上

老旧小区改造，一定要把改造落实到群众的心坎上。

为提升居民实际获得感，结合小区改造实际，曲江新区首创了“满意度四步循环提升工作法”，并成立了满意度调查及再提升工作专班。通过“积极调研收集意见、结合实际研究采纳、公示项目宣传讲解、暗访调查再摸诉求”的反复循环，巨细无遗地极力完善改造，全力提升居民的满意度。完成一轮四步工作之后，进行持续循环。通过循环累进，顶格追求居民的满意认可程度。

太阳食品集团家属院居民陈浩说：“改造的过程中，我经常会给工作人员加油。因为是发自内心的感动和感激。你看，我们小区现在多好，还有什么不知足的呢？”据了解，改造过程中，共收集居民意见和建议1503条，在政策允许范围内采纳居民合理化建议667条，累计增加投资300多万元。

调查数据显示，2020年，曲江新区改造完成植物园家属院、交大东家属院、大雁塔小学家属院等16个小区，群众满意度均达到95%以上，总体满意率高达97.43%。市住建局及专家组对曲江新区已经改造完成的老旧小区进行现场评估验收，总体评级均为优秀。

老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。把人民之事当做头等大事，曲江新区正用热情和汗水，紧密与居民携手，以攻坚拔寨的决心克难前行，以热情和汗水，不断增强人民群众获得感、幸福感、安全感，谱写新时代节奏下的赞歌。

来源：西安日报

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