新规下,4类房或陷入“窘境”,该留意!

过去十多年，伴随房价的不断上涨，中国人对于买房子投入了极大的热情。除了商品房以外，就连小产权房、房改房，甚至那些带学位的小平房都不缺少市场。但是，在经历了4年的调控后，楼市已经迎来了转折，主要体现在三个方面：一是从政策导向看，房住不炒成为了长期定位，国家不再把房地产作为短期刺激经济的手段了。二是从住房供需看，全国城镇人均住房面积已经达到了40平方米，住房开始趋于饱和。三是从买房观念来看，长期以来只涨不跌、一赚到底的房价预期出现转变，观望成为市场的主流。

实际上，目前楼市出现的这些转变信号都指向了一个共同的主题：时过境迁，闭眼买房的时代已经逐渐过去了。那么，面临房地产市场进入转折期，未来哪些类型的房子可能会逐步失去热度呢？毕竟，对于房子这样动辄几百万的商品来说，根本没有给购房者试错的机会，所以再怎么小心都不为过。根据最近一年国家发布的一系列楼市新规看，4类房子或被“打入冷宫”，陷入“窘境”，内行提醒，真的不能乱买房了，准备买房的该留意。

第一类：小产权房

与商品房相比，小产权房的单价更低，物业费、采暖费也更便宜，所以得到了一些购房者的青睐。但尽管如此，绝大多数的购房者都不会轻易购买小产权房，原因主要有两点：一是小产权房存在政策风险，合法性得不到国家的认可，所以一不小心就会面临强拆或产权纠纷。二是小产权房是村集体建设的，开发建设的监管存在缺位，房屋质量和售后保修都难以保证。

正所谓，“屋漏偏逢连夜雨”。根据今年自然资源部下发的《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》显示，对于乱占耕地建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等，都不得办理确权登记，不得通过登记将违法用地合法化。由于小产权房本身就不受购房者待见，如今国家又发布了“不予确权登记”的通知，这意味着小产权房的转正之路依然遥遥无期，“新规”带来的影响相当于将小产权房打入到了“冷宫”当中。

第二类：商住房

商住房，顾名思义，就是既可以用来办公也可以用来居住的房子。长期以来，凭借户型小、总价低等优势吸引了一批年轻购房者的关注。但是，与纯住宅相比，商住房存在不少问题：产权40年，无法落户，水电商用，不通燃气，不能享受学区配套，交易税费高等。除此之外，最关键的一点是，商住房是开发商为了便于销售而打的政策擦边球，属于市场发展的畸形产品，因为这是在本该用于建造写字楼的商业地块上开发建造的商品房。

最近两三年，伴随房地产调控的收紧，全国多个城市开始加强了对商住房的管控。比如，北京、上海、成都等城市都先后出台政策，明确要求严禁把办公用地更改为居住用途。以上海为例，在《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》中，明确要求土地出让合同中应该明确办公用地不得建造公寓式办公，商业用地未经约定不得建公寓式酒店。笔者认为，新规的发布，相当于直接把商住房打入“冷宫”当中，不仅会大大降低商住房的市场流通性，还会导致商住房的价格进入下跌阵营，预计会有越来越多的购房者远离商住房产品。

第三类：“老破小”学区房

众所周知，原来的入学制度很简单，就是单校划片，子女根据实际居住地的位置就近入学即可。不过，这也导致教育资源分配不均衡，从而推高了优质学区房的价格，所以才会出现一些老破小、小平房变成天价学区房的情况。不过，目前北京、济南、杭州等地开始推行多校划片，这意味着单校划片的规则将会被打破。说得通俗一点，子女最终能入读哪所学校由唯一的答案变成了多种可能，一定能上某所学校的事情不存在了，而是靠电脑来随机派位。

多校划片政策的推进，可以进一步促进教育资源均等化，这显然是一个好消息。但笔者认为，同时也将给老破小这一类房子带来一定的打击。毕竟，长期以来，老破小之所以备受青睐，重要的原因之一就是依靠优质的学区光环来加持，而新规下，一旦上不了对口的优质学校，再加上本身的居住条件就不理想，那么还有人愿意花费天价去为老破小买单吗？说白了，一旦失去了学区光环，绝大多数老破小的价值都将会被重新衡量。

第四类：小型房企开发的楼盘

近两年，国家加强了对房地产的金融调控。比如，收紧资金借助信托等渠道进入房地产，严控消费贷款等资金违规流入房地产，收紧个人住房贷款的条件、额度等。今年以来，住建部、央行又联合公布了“三道红线”融资新规，进一步提高了房企融资的门槛。此外，监管机构还要求银行进一步压降涉房贷款规模，本年度新增房地产贷款不能超过全部新增贷款的30%。通过这一系列的新规不难看出，房地产金融政策仍在步步收紧，丝毫看不到松绑的迹象。

面对严格的融资新规，大型房企基本可以通过本身的实力、规模、口碑、销售和回款能力来缓解现金流压力。但是，对于抗风险能力不足，市场影响力较低的小型房企来说，由于本身就不被购房者认可，如今又面临不小的资金压力，接下来无疑会面临窘境。实际上，过去一两年，由于资金链断裂，我们已经看到不少小型房企都出现了烂尾、破产、跑路的问题。据人民法院公告网显示，今年1-10月份，全国已有近400家房企发布破产文书，主要都是三四线城市的小型房企。当然了，这也提醒购房者要尽量避开小型房企开发的楼盘。

总结一下：过去十多年，我们处在楼市的上升时期，不管是商品房还是商住房，不管是老房子还是新房子，不管是大产权还是小产权，不管是大房企还是小房企，凡是早买房的多买房的，基本都可以做到一赚到底。但是，今日不同以往，在经历了四年的调控之后，楼市已经逐渐迎来了转折，尤其是以上新规的发布，预示小产权房、商住房产品、“老破小”学区房以及小型房企开发的楼盘或许要被打入“冷宫”中了，这将对房地产市场产生重要的影响。

小产权房不予确权登记，限制商业用地建造商住房产品，有利于规范房地产市场的走向。多校划片，意味着教育均等化开始提速，未来老破小学区房的价值或将被重新衡量。房地产信贷环境保持严格监管的态势，加速了房地产行业的洗牌。笔者认为，淘汰掉一些运营能力较差的小型房企，同时也意味着可以帮助购房者规避买房风险，从而减少因烂尾、破产等带来的麻烦和损失。总而言之，闭眼买房、稳赚不赔的经验已经行不通了，真的不要乱买房了。

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