富力式降杠杆

经济观察报记者田国宝陈月芹 知情人士透露，2020年12月底，富力地产（02777.HK）计划通过质押旗下的城市更新及商办物业等资产，从广州市城投投资有限公司（下称“广州城投”）获取不超过50亿元的借款。

一位接近富力的人士透露，双方合作前期主要以债权形式，但并不排除后期进一步合作的可能。广州城投提供的借款，利息虽然比银行借款高，但比信托借款要低。

2020年和2021年是富力地产偿债高峰期，2020年三季报显示，截止2020年9月底，富力有息负债合计1851亿元，其中一年内到期负债高达787亿元。同期富力现金为359亿元。

过去一年来，富力通过加大销售回款力度、减少土地等成本支出、出售资产和处置债券等措施扭转不断优化财务结构。截至2020年末，富力杠杆指标均大幅度下降。

2020年最后一个季度，富力成功地将“三道红线”中的一道变绿，但规模较大的负债依然是富力需要面对的。

债务处置

2020年以来，富力地产进入偿债高峰期，到了2020年第三季度末，一年内到期负债达到了787亿元。

2020年最后两个月，广州城投先是承接了恒大地产价值100亿元的战投权益，持有恒大地产4.8%股份，而后又向富力提供资金。

一位接近消息的人士透露，广州城投提供给富力的借款不超过50亿元，利率超过10%，期限为半年。富力将旗下估值约100亿元左右的相关股权质押给广州城投，质押率在50%左右。

工商资料显示，2020年12月-2021年1月前后，富力旗下的广州天力建筑工程有限公司100%股权、广州圣景房地产开发有限公司100%股权、广州富力鼎盛置业发展有限公司100%股权、广州富景吉山房地产开发有限公司50%、广州富石城市更新投资有限公司100%股权及富力（哈尔滨）房地产开发有限公司100%股权质押给广州城投。

6家公司旗下包括番禺石壁和天河吉山两个旧改项目，富力盈悦国际、富力盈凯国际和空港假日酒店等商办酒店物业，及哈尔滨富力江湾新城等项目。

上述知情人士透露，广州城投提供的50亿元资金已经给到了富力地产。

与广州城投合作的同时，富力还与平安达成了合作。2020年12月，富力将广州鼎富投资和广州富辉投资两家公司的股权质押给了深圳平创投资管理有限公司，后者是平安旗下的公司。

被抵押给平安的这两家公司旗下有广州黄埔笔村旧改项目，该项目总建筑面积达177万平方米，预计总投资79亿元。2015年引入富力参与改造和开发。

近期富力最大一笔交易，是将广州富力国际空港综合物流园70%股权出售给黑石，连同物流园出售给黑石的还包括广州富鼎商业运营有限公司和广州华维装饰材料有限公司两家公司。

这笔交易的价格达到了44.1亿元，除去项目本身负债外，黑石为富力带来了30亿元的回款。

2020年12月，富力还将太原和海南的若干资产转让给平安。

在积极出售资产的同时，富力也在加大促销回款和控制支出，2020年全年富力实现合约销售1388亿元，其中前三季度实现经营净现金流入188亿元，而2019年底这一指标是-241亿元。拿地、人员支出等成本大幅减少。

2020年三季度末及四季度，富力先后完成兑付“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”等债券的利息及相关本金。2021年1月完成回售“16富力01”60亿元、“16富力03”36亿元公司债。

经过初步测算，截至2020年底富力剔除预收账款后资产负债率降至69%，净负债率为166%，分别较2020年3季度末下降了10个百分点和25个百分点，现金短债比也大幅改善。

降杠杆规划

富力过往的融资比例大约是，大行授信占比50%左右，债券占比40%左右，含信托在内的其他融资方式占比约10%。而且富力旗下房地产项目权益占比较高，再加上超过5000万平方米的土储和80多个城市更新项目，使得其具备一定腾挪空间。

经济观察报从多渠道了解，未来富力还将进一步加大销售回款、资产处置和债券处置的力度。盘活经营性现金流存量，回笼销售回款，盘活预售监管资金，是2021年富力的重点工作。

为了让大量现金快速回笼，短期内富力的策略是延续2020年底促销活动，继续加大回款力度。尤其是在三道红线和两个上限实施背景下，盘活存量经营性现金流和预售监管资金，最大限度的回笼销售资金。

一方面，富力总部与商业银行总行合作，统筹全国范围内按揭贷款额度；另一方面成立重点区域预售监管资金清理小组，在最后2020年最后一个月盘活了大量资金。

富力计划创新融资方式，拓宽融资渠道，包括商票加保、商票质押融资、设备租赁融资、酒店设施融资。包括与施工单位、供应商进行融资谈判，解决上下游产业链资金问题。

旧改方方面，富力已和金融机构进行系统性对接，先以大湾区旧改项目与信托基金、银行等机构对接，成立产业研究院，促进城市更新和产业研究的融合，探索旧改融资和授信的相关产品。

据悉，未来富力将加大与地产基金在项目层面的合作，主要以股权合作为主。

在土地储备上，富力将减少拿地，总价超过10亿元的土地，不主动参拍，一般选3-6个月开工，且1年内能回流现金的快周转项目。

wind数据显示，2019年富力在招拍挂市场上约投入185亿元，2020年这一数字减少到15.24亿元。未来，富力会逐步将旧改对土储的贡献比例提高至70%。

此外，目前富力正在国际机构就酒店融资进行沟通，计划将酒店在海外上市。一方面上市可以使酒店估值增加百亿左右；另一方面可以减少自持物业对现金的占用，进一步优化流动性。

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