上海楼市:这种到手就“贬值”的房子,聪明人不该随意碰!

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-29 17:14

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，自认为已选对了合适自己的区位板块，那什么样的产品不能买，才不被大盘远远甩开？

回答：其实买什么样的房子每个人的需求点不一样，我这里想给大家另一个维度的建议：

1、不要买商住公寓，即使公寓改的住宅，也尽量避开。

2、不要买不带学区的老破小、老破大产品。

3、不要在超远郊买大面积顶复和别墅。

4、不要买离市中心30公里以外的，除非板块有重大利好，配套足够让你心动。

5、不要买高溢价的ceo盘，超过周边板块30%-50%都是不合理的，10-30%还算合理，也能够跟上房价轮动，也不会因为基数高影响涨幅。

6、不要买产品本身有明显缺陷的，外部靠近一些强不利因素，墓地、垃圾中转站、庙宇教堂、铁路，内部有一些户型、朝向、采光、楼层的明显缺憾。

以上这些除非价格折扣非常低到足够让你心动，或者你实在没钱买常规住宅产品，原则上一定要明确避开。

提问：请问曾叔， 1000万以内中环以内陆家嘴上班要求4房有没有比较推荐的小区？

回答：1000万中环内三房都不太好找，四房需要花点心力了。北中环那边的次新能满足你，但是居住属性不是特别好。浦东这边，要看看三林南一带，西中环这个预算基本不可能。

提问：曾叔你好，手里只有100w闲钱，目前还是首房首贷，想今年在上海购置一套老破小用来出租，有地段推荐吗？徐汇能考虑吗？谢谢！

回答：别买老破小，不带学区的老破小涨幅差。考虑外环和郊环间的潜力副中心辐射区，尽量在东西两侧找，大虹桥、张江辐射区。

提问：上海，纯追求相对涨幅的话，该买哪里？

回答：没有不能买的价格，只有不能买的房子。纯涨幅，全上海淘笋盘，用心找。

因为板块的势能都已经反映在价格里了，只有找线下利润好谈判空间大的房源才能获得超额利润。

看房200套，可以找到85折到9折的，我们自己大概每2个月能找到1套，用尽所有御用中介资源。

提问：你好曾叔，我目前在张江上班，做it，预算300，今年5月份满5年社保。想买个两房。目前能力范围之内的区域有北蔡和川沙，不过这些地方多数是老房子，位置好，但是面积小，房型和楼层都不太满意。康桥的秀沿路地铁站和周浦东有稍微新一点的房子。所以老师能否指点一下，非常感谢。

回答：我觉得北蔡、三林、康桥、御桥、周浦、孙桥可以，川沙有点远。康桥尚可、周浦东也不错，孙桥还可去看看。你的预算有点紧张，需要结合预算好好规划一下。

提问：曾叔你好，请问新江湾城板块你看好吗？另外里面的学校你觉得还可以吗？期待您的解读，感谢！

回答：略看好，主要是居住属性比较好，北上海为数不多的高端居住社区，学校并不是顶尖的，但是因为上音有九年一贯制，小学初中都属于不错的那种，近年来选择的家长也是不少。之一这个地方是可以选择的板块。

提问：曾叔，上海户籍名下已经有sh 2套、如果在从别人处赠予sh房子是否可以，谢谢

回答：可以，可以获赠无数套上海房产，但卖出时不满五唯一，就要交全额20%的所得税。

提问：曾叔你好，想问问徐汇滨江龙南板块有投资潜力吗？

回答：潜力挺大的，可惜房价基数也不低，所以从暴击上不太可能，确定性有把握，属于蓝筹股那种投资风格。

提问：曾叔你好！最近在想一个问题，1000w级别的房子，在上海买不到内环的平层产品，在杭州的市中心的一些新盘（如之前的凤起钱潮之类的，均价6w左右）可以买到160平左右的产品。那么在两边都有资格和资金的情况下，长期来看选择杭州还是上海呢？

回答：上海的确定性更大一些，杭州长期来看增幅应该要比上海高，但是这个过程会比较曲折。

如果你是很有耐心的房产投资者，建议优先考虑杭州，否则选上海。

提问：曾叔好，手头有150w现金打算在买上海一套你有什么建议吗？

回答：150万，做3.5成首付，差不多是可以在上海潜力区位，买一套上车盘，可以考虑现在买。在大虹桥及其辐射区，或者浦东三林、张江辐射区考虑，应该可以买到不错的房子。具体细节需要结合你的房票、杠杆还有学区选择才能确定。

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