行业透视 | 地产拆分物业上市屡破发，物管企业如何维持红利？

导 读

谋求持续发展红利，物管企业还需要通过多方整合，提高增值服务水平和管理运营等能力。

◎  作者 /沈晓玲、齐瑞琳

1月20日，碧桂园市值冲破2000亿大关，成为物管行业第一家市值超2000亿的物业公司。但不少房企2020年遭遇上市即破发，物管公司需要如何改变这类局面？

TOP100有33家关联物管公司已上市。2018年以来物业管理公司上市热度持续， 2020年由于新冠疫情让物业得到更多重视，在物业板块估值较高的情况下，房企拆分物业管理公司IPO的步伐明显加快。且在“三道红线”下，分拆物业也成为房企改善财务的办法之一，通过股权融资的方式，有助于降低企业的负债水平，因此不少房企将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。作为房企有天然优势的多元化方向，从2014年彩生活上市以来，截至目前TOP200房企中已经有37家关联物业公司上市，其中TOP100房企有33家关联物业公式上市，TOP50房企中有25家。2021年物业上市持续发力，星盛商业1月26日登陆港交所，此外新希望服务、德信服务及禹佳生活等已经递交招股说明书，融信服务、中骏集团下所属物管公司世邦泰和、东原仁知服务等也有2021年上市计划。万科云、富力物业等未来或将会考虑上市。

2020年下半年出现较多上市即破发。2020年下半年房企拆分物管企业上市扎堆，但一方面由于融资额度不断走高，引发投资者对行业估值过高的担忧；另一方面则是物业企业估值定位和实际情况出现偏差，新股发行都希望有一个高估值，从而导致频频破发。上市首日第一服务、合景悠活跌幅分别达26.67%和22.95%，头部房企旗下物业如世茂服务和金科物业也只是勉强持平，2021年后上市的荣万家和宋都服务也首日预冷。从最新收盘日来看，破发的企业已经超6成。

房企物业管理市盈率分化。37家房企关联物管公司中，市盈率均值达到44.5倍，总体估值水平较高。有9家市盈率超过60倍，这些物管企业多背靠有实力的头部房企，其中如华润万象生活、融创服务和永升生活服务市盈率超过100，具有较高的成长性。而如宋都物业、鑫苑服务、彩生活和烨星服务市盈率都在10以下。

就物管企业来说，营收与规模的预期往往是资本市场上表现分化的直接原因。从物管企业间的营收来看，也呈现出分化的趋势。以2020年中期为例，营收超过10亿的共有16家企业。其中碧桂园服务以62.7亿元的营收遥遥领先，其也成为第一家市值破2000亿的物管企业。融创服务20年上半年营收17.91亿元，同比增长153%，上市获得较高估值。规模方面，在管面积和合约面积通常是关键指标。如碧桂园服务在管面积达到38370万平方米，恒大物业大35427万平方米；有较强的收并购水平的雅生活服务目前在管面积达40899万平方米，居上市物管企业之首，而规模较小的金融街(000402,股吧)物业的在管面积只有2100万平方米。合约面积根据克而瑞物管发布数据，2020年末碧桂园服务、融创服务、绿城服务的合约面积和在管面积的比达2以上，雅生活、世茂服务、旭辉永升服务及富力物业的合约在管比在1-2之间，此类房企未来可转化储备较多，未来规模增长得以保障，发展潜力可期。

外拓能力影响企业估值。物管企业之所以出现估值分化也与物业板块固有的特点有关。一方面，不少企业过于依赖地产母公司，缺乏核心竞争力，同质化程度较高。另一方面，尤其是对于一些中小房企拆分的“蚊型”物管公司，母公司输出有限。因此第三方拓展能力仍旧是重要的衡量因素，如永升生活服务、融创服务等物管企业外拓能力强，融创服务从2019年起积极寻求独立第三方委聘，到2020年年中在管面积第三方占比从2019年的0.6%提升至38.2%，第三方管理增长迅速，上市获得较高市场认可度。

谋求持续发展红利，还需要通过多方整合，提高增值服务水平和管理运营能力。物管行业是存量＋增量的发展模式，存量合约面积可支撑短期的规模增长，除了依靠母公司和外拓之外，其长期发展还需要找到可持续增长点。增值服务盈利水平高，想象空间大，企业可以通过业主生活服务、延长产业链、输出管理能力等方式寻找增值服务新空间。增加业主生活相关高频次服务：近年来不少物管企业打造自有app与电商合作进行社区团购等为管物业业主提供日常商品服务消费。整合社区服务产业链：如碧桂园服务在不断扩大在管规模的同时，还通过收并购进入新的领域，如收购电梯媒体城市纵横，垃圾处理、河道治理的福建东飞等，打通社区服务产业链，提升社区增值服务。输出管理能力，扩大成长半径：万科则是通过整合物业品牌，成立万物云，其中的Space模块包含社区服务的“万科物业”，归属商企服务的“万物梁行”和全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”。通过打造智慧社区系统，不断增加科技赋能，同时通过物业品牌输出，拓宽成长半径。

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