为什么北京房价不会大面积暴涨?

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-28 11:44

前几天，有机构发布数据说，2020年北京楼市新房和二手房成交量，全部突破了近四五年来的成交记录。

中原的老对手链家，则把各个二手房小区的历史成交记录从页面上拿了下来，历史的经验证明：某家一藏历史成交记录，北京房价就要动了。

在价格洼地里呆久了的北京人民，终于盼来点希望。

有人用土拍地价倒推了一下，惊喜地发现，一年后北京五环沿线除了西南价格洼地，都将卖到8万左右。而现在四环上的限竞房，也就卖六万多：绝对是涨势近在眼前的抄底！

子姨研究把各种数字反复研究了下，发现这些信号似乎没有大家期盼得那么美好。

一月份的前二十四天，北京新房成交3500套，的确创造了近七年来的成交记录。而其中七成销量，是限竞房项目贡献的。

更重要的是，这些限竞房项目的加速去化，几乎都是降价带来的。

子姨原来写过的招商臻珑府、融创亦庄壹号，售价都在政府限价的基础上又降了大概一万元。他们都进入了北京限竞房项目销量的：前十。

就算是降价，销售情况也不容乐观。不少限竞房项目的渠道费涨到了4％。朋友告诉子姨，北京东南某项目的营销费用，甚至高达5％。

这个数字，比很多开发商的利润率还要高了。

西五环稻田地铁站旁边的中海寰宇视界，原先售价计划为6万元每平米，现在还没开盘就打算降到5.5元一平，还附带精装修。

北京楼市的价格的确也动了，但主角依然属于学区房。

一位海淀区中介说，对口东升实验小学的逸成东苑项目今年有房子涨了300万。整个小区，普涨5％。同在海淀，对口中关村二小的华清嘉园，成交单价，从去年一月份的十万，涨到了现在十二万。

成交数字不断增加。现在海淀区中介最大的难题就剩一个了：房源稀缺。

但是和上海这一轮暴涨的领头羊学区房相比，北京的涨势差远了。北京学区房选择在现在暴涨，道理很简单：5年前，放开二胎的那一波孩子们，该上小学了。

2016年，北京有28万新生儿，约三成是二胎。也就是说，北京今年可能最多新增了八万套学区房需求。

没想到最终为北京房价挽回一点颜面的，是二胎政策。以前的楼市，是地段地段地段，今后的楼市风向标成了：

人口，人口，还是人口。

2017年后，北京掏出了严格的限购政策和十几万套限竞房，把北京楼市压进了谷底。就算最近一年，楼市如烈火烹油的上海和深圳，经历了多次调控加码。在一线城市里，调控最严格的还是北京。

就像《围城》里，苏文纨说的那句话：人永远逃不出这围城所给予的束缚和磨砺。

子姨认为，北京不会像上海那样迎来一轮暴涨，上海楼市异动的基础因素，在北京是缺失的。

首先，北京限竞房现在至少还剩四五万套，这些房子，最快也要两年时间才能卖完。换言之，北京还有大量的供应垫底。

更重要的问题是，算是非限竞房，也遭遇了暗限。楼面价七万多的东叁金茂府，预售价格只批准了10.6万元。一位开发商向子姨感叹：全市的价格全在统筹考虑和控制中

最近，这位开发商朋友抛掉了手中持有十年的万科城市花园的房子。目前，这里的房价已经跌到了三万八。朋友挂牌价400万，最后320万元就成交了。他已经看不到北京房价上涨的希望了，回收的现金：如果没有好项目，我就转战股票。

北京不会暴涨的第二个理由，是人口。

2017年北京纾解外来人口疾风骤雨而来，大量城中村被拆除，数十万人离开了。到2019年，北京还剩2150万人，人口规模回到了：2014年的水平。

去年，智联招聘发布的一份报告说，北京人才吸引力从2016年的第一，降到了第三。人才净流入占比，是一线城市中唯一的负数。

上海也在纾解外来人口，但从去年开始，就暗地里调整了。最近有人算了下，在2020年上海的常住人口增加了20万，深圳增加了40万，而北京：基本没动。

2020年3月中旬，北京房地产中介协会给中介们发了一个通知：

不得向到京未满14天的人员提供续约之外的租赁住房或居间服务。

子姨知道米国在放水，也知道富人在抢资产，但热钱能否席卷北京，子姨是持有怀疑态度的。

潮白河上竖起的围挡不会说话，但也早已说明了一切。