调控再升级，杭州楼市能凉了吗？

昨天我才说到接下来的调控将会陆续有来，大家做好心理准备，没想到杭州今天立刻跟上了。

怎么说呢？对比杭州这两年的调控政策来说，这次应该是最认真的一次调控了。

以前的不能说调控，我感觉都是调戏。

这次杭州调控共出了五项规定，但其实可以分为3部分：限购、限售和加税。

先看限购

1、落户未满五年限购一套；

2、赠予房产者限购三年，被赠予者也需拥有购房资格；

3、人才购房需追溯三年无房；

4、2018年4月4日后转让房产三年无房的家庭也算无房家庭。

杭州的落户门槛可以说是在新一线城市中是最低的，和限购前的深圳一样，全国的投资客落户深圳和杭州都是炒房。

但大家都知道，真正的新杭州刚需，买一套房满足自住需求足已，即便置换也是若干年后的事情，所以「落户未满五年限购一套」明显就是为了打击本地投资客炒房。

另外杭州不少本地投资客会把房子赠予给家里其他亲属，来获得新的购房资格，现在要求赠予房产者限购三年，那这样的话赠予便无意义。

最后杭州的人才购房本来是为了欢迎全国人才落户杭州给予的特殊政策，没想到却变成了一个投机炒房的好办法，在杭州人人都想成为人才，人才就意味着拥有优先购房的资格。

现在要求追溯三年内无房才有资格享受人才购房的福利，这条政策既保留了杭州对于人才购房的福利，同时又防止大家利用这点来炒房，各方面考虑的还是很周到的。

总的来说，这次限购政策杭州还是很保守的，只是堵截部分本地的投资客，外地投资客只要能落户依旧可以投资杭州。

第二点是限售，主要体现在新房上。

中签率在10%以下的房源限售5年。

杭州的新房打新热一点都不比上海差，今年上半年杭州一个叫“远洋西溪公馆”的楼盘，打破了历史记录，超6万人抢959套房！

当时「杭州打新」一下就冲上了各大媒体头条引起舆论的关注，随后杭州一些网友不断的在网上呼喊，希望杭州尽快采取调控措施。

一个月后，杭州的确调控了，但因为是象征性的，力度很小，所以丝毫没有影响到市场的火热程度。

这次要求中签率在10%以下的房源，也就是热盘、红盘，而且取得房本后再限购5年，在这之前是网签后限购5年。

这里的差别可大了，我们知道新房大多是期房，要2年后才交房吧，取得房本也要差不多2年时间，再加上5年限购，那这样想要在市面上流通快则9年，慢的话10年都有可能。

如果买新房要求10年内都不能交易，也许能阻挡一小部分人，当然如果套利空间足够大，相信很多投资客还是会趋之若鹜。

而且数据统计，今天之前的2021年1月目前已经出结果的50张预售证，低于10%中签率的一共9个。

中签率就是参与打新人数除以出售新房套数，如果开发商不希望自己的新房限购这么久，大可以限制参与打新的人数。比如一个楼盘只允许一千人申购，就可以提高中签率了；或者要求全款/7成首付优先之类的门槛，也能减少参与人数，提高中签率。

相对于二手房，杭州的新房更加高调，但估计政府也是不希望新房太过高调，毕竟打新热上头条对于城市来说绝对不是什么光辉事迹。

不过无论限售/限购都不能解决根本问题。

新房打新热是源自限价倒挂太多导致的，直接取消限价，新房二手房一个价，没有套利可言，看看还有谁会热衷去打新吗？

广州、北京为什么没有人热衷打新？因为新房的定价跟二手房差不多，就是市场价，买新房和二手房也没多大差别，谁还会趋之若鹜抢新房啊。

这次虽然加了限售5年，但即便限售20年，其实只要你的套利空间足够大，也还是有人去投的。

手里有多余资金的人，他拿着钱不去打新干嘛呢？大不了就当长期投资不卖了。

第三点是加税

增值税免征年限由两年改五年。

这个主要针对二手房，今年杭州的全年的二手房再次冲上10万套，和前两年相比，今年杭州应该是量价齐涨。

虽然目前杭州二手房库存高达12万套，但近两、三年杭州城市的新增人口数是非常巨大的，巨大的人口增加背后是庞大的住宅需求，所以杭州的二手房流通性并不差。

新政后，增加了购房成本，未满5年的房子流动性会减弱，满五年的次新房会变得更加稀缺，同时也把部分人分流到新房市场。

也意味着接下来杭州的二手房成交短期内会降温。

细数一遍，今年大部分楼市火热的城市都经历了调控，只是每个城市的调控力度不一样。

虽然我上面说杭州这次是在认真的调控，但这次杭州调控只能说是1.0的版本。

杭州还留了一手，外地人只要落户还是可以获得购房资格，只要这个口子没有堵上，杭州的需求就会一直这么旺盛。

2020年杭州的土地供应是不如2019年的，也意味着2021年上市的新盘可能会有所减少。

而新政后，会分流部分买二手房的人来买新房，恐怕2021年杭州的新房会更加抢手。

所以把杭州房价打趴那是不可能的，毕竟人家城市基本面摆在这里。

杭州2020年不仅新房热，二手房今年同样热，这背后其实是杭州的经济在腾飞，现在之所以所以很多人敢叫北上深杭，其实就是大家看到杭州的发展，认可杭州。

再加上杭州投机倒把的氛围浓，我之前就听说过杭州打新就是利用各种抵押贷，信用贷，拼命加杠杆，全是想玩空手套白狼的游戏。

能把各类金融手段玩的这么溜的城市，相信名额也难不倒大家，杭州这一点和深圳特别像。

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