北京远郊VS燕郊:离尘离城的楼市真相与疲惫生活间的抉择

当武汉已经恢复了正常的生活节奏之际，今年年初石家庄和北京相继爆发的疫情却在真切地提醒我们：疫情就在家门口。

如同之前一场大雨所引发的三十万燕郊通勤人的心酸那样，在疫情的冲击之下，关于燕郊离北京再近也是河北的论调再次泛起，更有人“幡然醒悟”，誓要置换北京的房子。

当然，如果有在北京上车的能力，是另一个命题，我们祝愿这部分人。

可如果是在北京的远郊和燕郊之间选择呢？

壹

一直以来，延庆、平谷、密云等远郊由于地理位置较远，加上交通、配套不足等短板，在北京楼市中都被长期边缘化。

如果用地产行业常见的术语对这种情况进行美誉度的包装，远郊楼市堪称“价格洼地”。

2020年，尽管在疫情的冲击下，北京楼市开年行情萎靡不振，但在4月疫情被进一步控制之后，北京楼市打了个漂亮的逆袭战，全年累计成交规模达721.99万平，同比小幅回升3%，创近四年成交规模新高。房价方面，不含保障房的成交均价为46932元/平方米，同比结构性小幅上涨2%，创下了近五年的新高。

不过，在细分区域，远郊楼市的表现远远逊色于近郊楼市。

根据中指研究院的数据，大兴、昌平、顺义三个近郊楼市荣获北京各区成交规模前三，昌平、通州成交规模同比分别上涨63%、30%，涨幅居全市各区前二。而在2020年，近郊区整体成交规模达420.39万平，同比上涨28%，在全市楼市中占比高达58%。

与近郊楼市楼市如鲜花着锦不同，远郊楼市的整体成交规模与中心城区 保持了同频共振：中心城区整体同比下降20%，远郊区域整体同比下降18%，其中延庆同比下降60%，降幅居全市首位。

北京各区域商品住宅成交量及占比变化情况

来源：中指研究院

根据中原地产的数据，去年成交的4117套别墅，朝阳区独占537套，顺义成交了398套，昌平、大兴、丰台成交量也较大，而远郊楼市在其优势产品层面，尚不能与中心城区和近郊楼市平分秋色。

唯一的好消息可能就是在土地市场上，远郊区宅地成交规模涨幅明显，怀柔、密云成交规模同比涨幅逾四成。

按这样的趋势，远郊楼市的未来前景可能会改观。

2016年6月，天润诚泽以10.425亿元的总价获得延庆的一块土地，楼面价超过4万，当时市场把这一行为解读为地王激活远郊楼市。

可是，四年半的时间过去了，远郊楼市呈上的是一份整体成交规模萎缩的答卷。

可见，未来终究只存在于预期之中。

贰

在通州被确认为北京副中心之后，原本被看作燕郊楼市的重大利好，随之的却是一颗深水炸弹——北三县限购政策出台。

号称全国最严的限购政策使得燕郊楼市经历了从巅峰到谷底的魔幻现实。

近四年的时间过去了，燕郊限购的悄然放开也使得楼市成交在逐渐恢复。

去年年底，福成理想汇和福成东尚雅苑都在极短的时间内，几百套房源一抢而光。

根据中原地产和我爱我家的数据，2020年燕郊新建商品住宅成交7562套，同比增长4.1倍；成交金额为143.54亿元，远超2018年的13.33亿元和2019年的25.11亿元，在环京楼市中率先回暖。

近四年的深度调整，使得燕郊楼市已经趋近了真实价值。更重要的是，在这近四年的时间里，燕郊楼市无论在政策还是交通方面都在不断凸显自身的价值。

地铁M22线的落地对于燕郊楼市而言，就是个重大利好。

地铁M22线虽然是通往平谷的，开通之后，无疑将带动平谷生活配套发展，改变以往楼盘去化以本地居民为主的现状，推动土地增值，进而使得楼市价值被重估。但由于距离的优势，加之地铁M22线在燕郊境内设立了多个站点，开通后将在很大程度上缓解燕郊的交通压力。所以，与平谷相比，燕郊楼市将会先于平谷体验到地铁M22线所释放的利好。

除此之外，叠加通州副中心在产业体系、公共服务和生态格局等方面向北三县延伸的利好，更为燕郊楼市增加了有利的砝码。

叁

由于固安确诊病例的影响，廊坊全员进行了两轮核酸检测，并进行了为期七天的居家隔离。在这七天中，全市人民都全力配合政府的指令，所有进京的交通工具都停摆，万人空巷。

而当隔离期结束，跨省通勤人员迎来了更为严峻的考验：过检查站不仅需要三天内核酸证明，还需要居住证明和工作证明。即便“三证”齐全，每天通过检查站仍是件极其耗费耐心的事。往往一早五六点钟出门，临近中午仍然在检查站的长队中焦虑地等待。

所以，诸多北漂再次深刻到，潮白河不仅仅是一条河，而是北京和河北之间的天堑。

同时，人们理想中远郊大盘的低密、惬意、舒适的居住氛围背后，却充满了离尘又离城的无奈。

无论是乏人问津的远郊楼市，还是不断起伏的燕郊，都藏着生活残酷的真相与和解的艺术。

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