学区双飞破10万,你也不是真正的豪宅

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世间最神奇的段子，不是湾4挂牌两年没人要。而是后疫情时代下，南京一些牛逼学区“豪宅”又膨胀了。

比如，五台山那个拉小+29中学区的金鼎湾今朝天下，据说在4月22日以10.31万/㎡的二手单价，成交了一套179大户型。总价达到1850万（如果连同车位捆绑销售，总价1890万）。

呵呵，不愧是“南京站位最高”的双学区房，不仅居高临下俯视五台山体育馆，就连车位喊价也充满霸道总裁的气势，40万一个，普通人谁吃得消？

于是，南京一部分业内、中介们都炸锅了，欢呼，雀跃，蹦跳，涨红了脸高喊：“南京豪宅成交价终于破10字头了！堪称史诗级的突破！”

他们喊得很卖力，很大声，很兴奋。唯恐全世界不知道，南京房价一夜迈上10万大关。

其实，这套179户型到底挂了多久，是怎么挂的，最后卖给谁？我们都完全不知道，也没法考证，更别说那些可以拿来讲故事的成交细节了。

但，在房叔心里，南京部分自我标榜（或被中介标榜），动辄冠以“豪宅”、“顶豪”的小区，就算卖到10万+一平，也终究不是真正的豪宅。

顶多，比那些老破小学区房住得舒适，有面子一些罢了。

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提到国内豪宅的一线领军者，上海有汤臣一品、绿城黄浦湾、外滩九里、九庐。北京有钓鱼台七号院、远洋lavie，天禧。广州有侨鑫汇悦台、珠光御景壹号。

就连隔壁的二线城市杭州，顶豪平层标杆随手拿来几个，都是声名远扬：凤起潮鸣、武林壹号、阳光海岸。还没算入云栖玫瑰园、江南里、西溪云庐这些别墅。

它们当中，基本全部是1500万-3000万起步，还有4000万、5000万级的，而且是两年前的价格。但，低调如杭州豪宅，也没像打了鸡血一样，满世界的叫嚷，炫耀。

我们回头看看，南京的那个今朝天下，除了学区牛逼一点，地段靠近新街口商圈，生活便利度没话说之外，它还剩下了些什么？

景观？嗯，除了“中央绿地的四角，各有一堆灌木站岗。大面积的水景呢？别指望了。”

户型？既不是全横厅，也不是全套房设计，部分户型的南北进深狭长到让人无力吐槽，“上个洗手间还要跑好远”。更有甚者，某个180户型据说“因为次卧套房没有接上下水，导致次卫只能强行设计成更衣间。”

装修？对不起，诞生之初就是接地气的毛坯房，业主自己装修，自己请设计公司。土地年代嘛，是有点久远（2013年开盘）。但，反观彼时的河西有钱人，已经纷纷住上了仁恒、银城的精装成品房。还有少数“看过世界的”，非仁恒国际公寓不住。或是在辉盛阁的每一个夜晚，开启南京最早的高端私人圈层派对。

立面？说实话，是在南京烂大街的Art Deco风格。北上广深一线豪宅很早就在追求的超大窗墙比，超长天幕阳台，在这座贴牌金鼎湾小区身上，压根没见一丝影子。

“远远看去，就像一个个窗洞，开在一堵密不透风的墙面上。这，难道也可以代表南京的豪宅？”

难怪，就连南京某大V也坦言：“若没有拉小+29中的双学区助攻，或许，本就产品和地段而言，也许只能卖到7万多一平。”

有了所谓“顶级”的学区，溢价就可以多出3万，中介笑到合不拢嘴。呵呵，爱读书的有钱人钞票，真是太好赚了吧？

3

今天的南京，到处都是CBD，遍地都是名校，买房人已被亮瞎双眼。

就在上周，南京还有业内人士专门发文，轻轻地提醒、带着几分调侃：“请注意！南京学区房的通货膨胀马上要来了！”

背后，其实是一个神奇的现象：不管是老小区，还是新楼盘，大家都在“要学区”。

“你有南外，我就要有南师。”“你有拉小，我就要有力小，游小。”不过，他们可能并没注意到：当南京学区房开始泛滥成灾，满大街的时候，就注定不再物以稀为贵了。

大家嘴上要着学区，心里可清楚地很：什么合作办学，大多数就是贴个牌子，傍上个标签。真正能有多少强力师资空降，调配？期待值别太高。

毕竟，真正优秀的老师有限。每年各个学科带头人的增长速度，说不定还没有那些名校分校的扩张、签约速度快。

“老师教得好，学生还要学得好。”每一所名校传奇的诞生，背后付出的是师生共同努力。当南京一夜遍地是名校后，是不是就全部变成尖子生了？个个都能上清华北大南大了？

正如某位楼市科学家同学，不小心说的几句实话：“学区好不好，跟孩子学习好不好，是两码事。学区本质上买的是一种氛围，关键还得看家庭对待学习的教育土壤如何，孩子自律性如何，到底有没有天分。”

他甚至还耿直地打了一个不太恰当的比方：“即便是抓的紧，江苏还是有99%的孩子可能进不了985。即便少数人进了985，毕业后能不能成材，成器还很难说。”

下一代的人生其实充满未知。但这一代的人们往往又过于相信，眼前所谓一个个数据的真实：“听说，城中的老破小傍上科利华后，大树根二手房成交价也6.5万了！”

“雨中、雨外小都定了！南站学区房一夜涨13万，二手跳涨至5.5-6万一平了！”

“琅小来了，尧化门就要起飞了！下面就看兴智科技城引入什么牛逼学校了！”

甚至，江北三桥板块为了刺激卖房，明确告诉你：“北京东路小学分校马上落户！”结果，首战勉强卖了3成多，还是遭遇了小小的滑铁卢。

这，说明了什么？在房叔看来，或许只能说明：“名校遍地的时代，南京买房人越来越聪明了。很多贴牌分校、所谓牛逼学区的春药概念，已经撬动不起他们的兴趣了！”

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以前，他们总是在说，比你有钱的人，往往比你还努力。

现在，他们又不无兴奋地鼓吹，呐喊。仿佛全南京的有钱人，都在不惜成本地买学区房。都在为了“读书”付出高昂的成本。

事实上，明眼人都知道：真正的富人群体，真的不屑于“学区”两个字。自家的孩子，一般十多岁就送出国了。

君不见，全国那些最壕、最阔、也最赫赫有名的顶级豪宅们，哪一家被强制性要求“我必须有学区”？

就算在南京，被捧上炒房神坛的江湾天成，挨着儿童医院的葛洲坝中国府，还有傲世独立的“非主流”世茂天誉，以及即将面世的海玥万物500平米的超级空中院墅.......哪一个项目一定需要学区？作为刺激卖房的维他命？

所以，真正的豪宅，注定不需要以学区标榜自己，为溢价加分。再往上一层境界是：真正的超级顶豪，也注定不需要以地段来标榜自己。因为，它的本身，就是“壕”的代名词。

最后，放上一张上海“非常普通”的早期豪宅代表，中鹰黑森林。据说用11000余棵成年乔木种出了约12万方的森林。让你知道什么才叫“豪横”。

还有杭州的绿城兰园，“把小区盖得跟凡尔赛宫一样。”这样的“奢侈”产品，放到今天看也不过时。更可惜的是，南京直到现在还没有。

所以，我们真的不想看到：未来到处都是铺天盖地的大字报：只有房地产救中国，各种伪学区房救南京。

呵呵，疫情之下，捂住钱袋子，挣扎求生才是最重要的。身边很多人，马上月供都还不起了，谁还天天满脑子想着买什么“学区房（贴牌）”？

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