净利下滑超过40% 金茂“地王”的雷从这一刻“起爆”？

2017年，9月29日，厦门采用“限地价、竞配建”的方式出让7幅商住地，第7幅出让的是翔安2017XP08地块，来竞拍的企业有：万科、中海、建发、中粮、碧桂园、金茂。

当时，这地块周边的两个楼盘银溪墅府和金帝中洲滨海城的销售均价只有29000元/平方米。

但最后，金茂以29450.7元/平方米的楼面价拿下了该地块。

在拿下该地块之后，市场上质疑的声音很多，但大家的心都比较“宽容”：不问金茂怎么赚钱，只问金茂怎么保本。

金茂也没有回答这个问题，直到2018年该地块即如今的翔安金茂悦正式入市，大家发现该项目竟有房源仅售29000元/平方米。

据公开资料显示，该项目获批的预售价在29000元~42000元/平方米之间，加上财务成本、建安成本等。

当时市场专业人员预计：每平方米金茂要亏损1.5万。

2016年、2017年是地王遍地的两年，其中因为地王上房地产新闻最多的城市是：南京。

2017年金茂在南京河西分别以37027元/平方米和36890元/平方米的楼面价拿下两宗地块，而当时南京河西周边二手房的销售均价仅为30000元/平方米。

离这两宗地块不远处，新开了一个项目京奥港未来墅：均价仅为25884元/平方米，而当时这个项目拿地的楼面价就高达22000元/平方米，后来该项目因为现金流断流，被蓝光所收购，该项目就是如今的：蓝光黑钻公馆。

京奥港未来墅被收购后，市场的关注就从单个项目转移到整体楼市，当时大家都在关心：南京楼市如何解套？尤其是地王们。

而包括金茂在内，周边的项目都选择了推迟入市，直到2019年12月29日，该项目才选择开盘，即如今的河西金茂府，开盘价格 ：52000元/平方米。

据专业人士推测：长达接近三年的资金成本加上建安成本，该项目的保本售价是65000元/平方米。

不过，在建安上，金茂可能节省了一点成本，因为业主说：减配了。

并且，金茂通过其他项目上的减配，可能把河西金茂府的利润挽回来一点，例如江北扬子江金茂悦，还有此前的青龙山东城金茂悦。

金茂类似于河西金茂府、翔安金茂悦这样，在17年左右与周边二手房售价差不多的楼面价拿下的项目还有很多，天津上东金茂悦、杭州东城金茂府、合肥北雁湖金茂湾、杭州首开金茂国樾等等。

这每一个项目，看上去都像是能为金茂带来一笔很大的营收，但背后都是对金茂盈利的担忧。

这几天，金茂（00817.HK）发了个题为《内幕消息 盈利警告》的公告。

公告里说，截至2020年12月31日止年度之金茂所有者应佔溢利（未包含投资物业的公平值收益）将较截至2019年12月31日止年度录得约40%至50%的下降。

理由是：截至2020年12月31日止年度，因房地产市场调控等原因，导致本集团及本集团之部分联营及合营企业项目售价不及预期，需计提发展中物业、持作出售物业减值所致。

即：销售价不及预期，只能用亏损的价格出售，所以要计提损失。

而金茂2017年左右拿的“地王”，在2018、2019年前后销售后，大概结转营收便是2020年下半年。

这一纸公告也印证了这两年来市场对金茂“地王”项目利润的担忧，称其为：“2021年内房企的第二个雷。”

据金茂2019年年报显示，金茂2019年的净利润为64.52亿，而在2020年下跌40%~50%，如果按照最好的40%计算，那2020年金茂的净利润只有38.71亿。

另据2020年半年报显示，金茂2020年上半年的净利润为37.70亿元，营业收入为120.97亿元，而金茂2019年的营收为433.56亿元，如果按照10%左右的增长来算，金茂2020年下半年的营收在400亿左右的情况下，只实现了一个亿的利润。

同时，也有投资者表示，金茂这一纸公告也解释了，为何2020年以来房地产股普遍大跌，尤其是17年前后拿地王的房企。

因为机构早已心知肚明，大概率上这些房企在2020年年报的结算上：利润都会普遍下跌。

然而这一纸公告，市场对金茂留下了更多的疑问，因为金茂并未解释，具体是计提哪些项目、是否还有未计提的项目。

值得一提的是，不只是在2017年前后，2020年金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地。

例如，2020年12月1日，金茂以溢价率为38.46%，7140元/平方米的楼面价拿下台州临海市的一宗住宅用地，而台州临海市的二手房均价仅为8000元/平方米。

2020年8月19日，金茂以成交楼面积6851元/㎡，溢价率48.95%拿下南昌一宗地块，而该地块周边的二手房均价仅为：11000元/㎡，并且该地块毛坯限价12080元/平方米。

不可否认，科技住宅是金茂的强项，然而众所周知科技住宅的精装费用本来就不低，就算金茂从一二线城市的核心区域下沉到边缘地区后，打造出匹配市场的“悦”系产品，但依然是费用不低的科技住宅。

正如，金茂在公告里所说，因为房地产市场调控等原因售价不及预期，金茂未来如何在下沉市场解决盈利的问题也十分迫切。

总不能选择：减配的路。

有自身地产投拓人员认为，一家房企如果陷入了“品质与利润”的矛盾，解决的方法只有两个，一是：减少财务成本；二是，减少拿地成本。

作为央企金茂的融资成本极其优秀，而金茂陷入如今的困境，市场给出的原因是：金茂的土地投拓能力。

2017年，8月17日，金茂上市十周年的发布会上，李从瑞明确提出了金茂城市运营商的定义。

此后金茂除了招拍挂拿地外，还采取了“城-人-产”的开发模式，当时李从瑞说，“金茂要从处女地开始——通过规划、拆迁、建设、持有、销售，最终运营——参与从处女地到新城的全过程，全周期的建设和管理一个城市运营级项目。”

而从财报以及金茂官网上来看，金茂绝大多数城市运营项目皆处于一座城市的偏远地区，尽管土地成本节约了不少，但同时售价也没办法抬高。

并且，城市运营城市的同时，金茂还要自持大量的物业。

在年报里，金毛提到酒店供给长期平稳增长但需求增速回落下，供需结构的不平衡影响了酒店入住率和每房可售收入下滑，其中高端饭店供需失衡进一步加剧，未来该细分市场将持续承压。

从区域写字楼租赁市场来看，一、二线城市均受到整体市场环境的影响，绝大多数城市淨吸纳量明显下降、写字楼租赁面临需求放缓压力。

金茂原想通过“城-人-产”的开发模式解决高溢价拿地的模式持续的盈利问题，但做产业新城的模式会让金茂走出“利润与品质”的矛盾，还是会跟高溢价项目一样，成为金茂的另一个“雷”。

毕竟因为产业新城模式陷入困境的企业数不胜数。

而在2022年的年报里，金茂可能才会给我们答案。

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