上海最严限购急打补丁！法拍房亦纳入限购范围，适用范围尚待明确

　　法拍房首次被纳入上海限购政策范围！

　　1月25日，证券时报记者在公拍网看到，首页一套法拍房标注为“限购”，点开弹出提示消息“竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格，拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果。”

　　此前，北上广深四个一线城市中，上海是唯一一个对法拍房不限购的城市。

　　法拍房纳入限购适用范围尚不明确

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　　这套位于上海静安区曲沃路373弄1号1101室的房源，将于3月8日10时拍卖，起拍价为286.5万元，处置法院为上海静安区人民法院。

　　根据竞买公告：竞买人参与竞买的，应当事先确定在上海具有购房资格；拍卖成交确认后，因买受人在上海无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果；买受人应当在拍卖成交后持拍卖成交确认书以及住房限购所需材料，及时向商品住房所在地区房地产交易中心申请办理住房限购审核，取得房屋交易审核情况通知书，并最迟在按照拍卖公告的要求支付剩余价款后十日内向执行法院提交，执行法院在审查确认后依法制作拍卖成交裁定书。

　　有消息称，上海市房管局已确认该房源为上海法拍房纳入限购政策的首套房源。

　　不过，证券时报记者查阅公拍网和阿里拍卖房产频道发现，上海法院司法拍卖的上海市商品住房页面，均已弹出“上海法院司法拍卖的本市商品住房已纳入限购政策范围"的特别提醒。但与“静安区曲沃路373弄1号1101室”房源不同的是，竞买公告中并没有涉及限购的提示内容。

　　“1月22日业内就听到风声了，法拍房将纳入上海限购范围。”法拍房市场相关从业者顾先生接受证券时报记者采访时表示，“但适用范围还不是很清楚，正在拍卖中的房源是否适用？还是以后上线的法拍房才纳入限购？”

　　对上海原有限购政策的“补漏洞”

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　　“法拍房纳入限购政策范围，堵住了一个逃避‘限购’的漏洞。”上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰接受证券时报记者采访时表示，之前上海市相关部门也曾尝试堵住这一漏洞，但因各种因素都没成功，“这次终于给堵住了。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，法拍房政策之所以收紧，在于其过去容易绕过限购政策，成为限购政策的漏洞。

　　“此次政策升级与1月21日晚上海楼市调控政策思路一致，政策出台后，法拍房交易性价比自然下降，客观上使得房价下跌，有助于后续房地产市场的平稳健康发展。”严跃进表示。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦也向证券时报记者表示，法拍房在交易中虽然属于非主流，但从技术手段可以绕开限购门槛，“法拍房纳入限购是对原有限购政策的‘补漏洞’，一是确保限购限贷的效果，另一方面继续震慑市场，说明调控的政策储备还有很多，会给市场中的乱象给予精准打击。”

　　值得注意的是，针对近期楼市暖冬行情，上海刚刚出台了史上最严楼市调控新政。

　　1月21日晚间，经上海市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），自2021年1月22日起实施。

　　《意见》要求，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。此外，调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　去年下半年以来法拍房多以溢价成交

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　　“法拍房之前要求全额支付房款，后来贷款也能解决部分杠杆问题，加上去年下半年楼市火热，法拍房成为投机的门路之一。”卢文曦向证券时报记者表示。

　　作为法拍房市场多年的亲历者，顾先生见证了法拍房从折价到平价再到溢价的过程，“法拍房的热度是跟着上海楼市行情起来的，当上海楼市升温时，市场房源供应量减少，法拍房也成为房源供应的渠道之一，行情自然也火爆。”

　　据他观察，随着上海楼市开始限购，法拍房市场即逐步升温，“法拍房不限购，一些没有购房资格的人员通过法拍房可以满足购房需求，造成法拍房价格越来越高。”

　　“2020年下半年以来，住宅类的法拍房几乎没有流拍的，且多数是溢价成交，溢价率20%以上的并不鲜见。”顾先生说。

　　顾先生向证券时报记者透露，随着法拍房将纳入上海限购政策的风声传来，这几天法拍房市场异常火爆，“一套起拍价170多万元的住宅，两三百轮的出价，最终500多万元成交。”

　　随着上海法院司法拍卖的上海市商品住房纳入限购政策范围，顾先生预计，部分竞买人由于没有购房资格，将无法参与交易，市场预计将降温。

　　值得一提的是，证券时报记者注意到，在拍卖平台上，外地法院处置的上海商品房住宅尚没有相关提示，未来该部分法拍房是否纳入上海楼市限购政策范围，目前尚不确定。

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