山不能乱爬 | “不限购”房产购买避坑全攻略之【法拍房篇】

7月15日，深圳“史上最严”调控后，仅仅一周时间，宁波、南京前后脚“跟进”。

7月22日，最高法、发改委发声：引导房地产交易回归居住属性，防范炒地炒房投机行为。

7月23日，眼看着“山雨欲来风满楼”的房姐推送文章《第一次的离别？历史总是惊人的相似，但不一定会是相同的结局》，断言可以向“政策救市”做个离别！

7月24日，副总理韩正主持房地产座谈会，强调：坚持“三稳”目标，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。

北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市被点名参会。

7月25日凌晨，东莞连夜升级楼市调控政策！限购、限售、限贷同时升级！

下半年的楼市调控从紧，已然是板上钉钉！

从严的调控政策固然是堵上绝大部分炒房客的通道，但同时也误伤了少数想要在大城市扎根的沪漂，和部分有“资产配置”需求的中产。

今天小编和大家聊聊“不限购”房产中的另类——法拍房。

事实上法拍房由来已久，只是一直鲜为人知。逐渐进入大众视线，也是近两年的事情。之所以被越来越多的人关注，主要有两点原因：

其一，不限购！只这一个优势，就足以让法拍房得到的关注度持续上升，不解释！

以上海6月住宅类法拍房的数据举例来看：参拍套数119套，成交98套，参与拍卖的人数高达921人，而82.35%的成交率傲视一、二手房！

数据来源：@致享融

其二，有可能捡便宜！法拍房以市场价格的70%起拍，如果发生流拍，第二次再拍的话，会在原70%的基础上再打八折！一套1000万的房子，560万起，就问你动不动心？！

还是以上海6月住宅类法拍房的数据举例来看：低于市场价格成交的法拍房占全部成交的50%，结合历史数据，最终低于市场价格成交占比基本在30%左右！

最多可以便宜多少呢？

对，你没看错！某法拍网上6月成交的一套法拍房，市场评估价7552.5万，最终成交价为6062.5万，整整便宜了1490万！

好吧，总价半个多“小目标”的总价的门槛太高，不算捡漏！那来一套总价正常一些的。

市场价格800万，最终以7.5折602万成交，便宜了198万！

还是以上海6月住宅类法拍房的数据举例来看：

数据来源：@致享融

1000万以下成交的房子共计78套，其中500万以下有45套。

看到这里，相信不少读者已经开始动心，不限购+捡便宜简直就是刚需没房票或“资产配置”小伙伴们的置业首选。

小编总喜欢说，凡事一定有两面性！法拍房好的一面说完，再来给大家讲讲ta的另一面——法拍房的弊端。

第一，法拍房数量少，选择范围小，心仪的房屋少，需要长期关注，等待价格和区位都符合需求的房源出现，很容易错过机会；

第二，付款期限较短。除竞拍前需缴纳10%的保证金以外，竞拍成功后，会要求买受方在7~10个工作日内支付剩余款项。若只有首付款，采用按揭贷款方式竞买，一旦银行按揭贷款不及时到账，会导致竞买违约及保证金被没收，还可能要赔偿重新拍卖造成的损失。

第三，可能需要补交税费和支付拖欠的水电费、物业费等。拍卖成交后，可能会因为多次过户、权利人差异、权利来源、土地性质、房屋性质等，需要额外补交税费，税率范围视具体情况可由1%-20%不等。甚至原产权人之前拖欠的水、电、供暖、物业等各项费用也要你来支付。

第四，法拍房的过户流程较为复杂，且即便成功过户后，会遇到房屋被占用无法清退的尴尬局面，主要涵盖以下四种情形：

（1）原产权人本人或家中的老人，赖着不腾空。

（2）合法租赁，买卖不破租赁，必须继续允许承租人使用至租赁合同结束。

（3）恶意租赁，原产权人和相关利益人，补签10~20年的租赁合同，对抗新产权人。

（4）非法占用，其他债权人以原产权人欠钱为由占用房屋，以租金抵债。

第五，随着参与法拍房的人越来越多，想在价格上捡漏也越来越难，个别优质房源更是拍出天价！

今年6月1日，上海市静安区北京西路758弄12号702室，建筑面积164.74平米，带地下车库的停车位（37.61平米），评估价1706万元，起拍价只有1194.2万元！看起来相当“美好”，但如果你仔细看过“标的物介绍”的话，一定会犹豫再三了。

这套法拍房先后抵押给12个人，未来成功拿下还需要花费大量时间和精力去办理变更、解押等流程。

即便如此，在6月4日，该套房产依然有19人参拍，经过61轮报价，最终以2339.2万元的价格成交，几乎高出起拍价的一倍，并且超过该房产市场价的17%。

就问你怕不怕？！

毕竟这是目前唯一可以绕过“限购”买到房子的渠道！

如果你还是执意想做尝试，下面三条请务必注意：

1. 务必在参拍之前，前往标的房源现场查看，房屋装修、面积差异、是否被占用等具体情况一定要了解清楚；

2. 务必聘请专业人士做尽职调查，未尽调就参拍的做法在法拍房交易行业里是大忌；

3. 务必提前预审，提前准备材料，这样一来，银行的审批排序会靠前，自然也会优先放款；以防万一，同时找一家靠谱的居间公司，另做一份备用金担保（担保如若银行放款不及时，可启用备用方案）！

如上！

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