北京市人大代表刘宁：物业服务合同纠纷怎么审？ 民法典里有依据

“结合自己的审判业务，我更关注民法典中涉及物业管理的内容。”北京市人大代表、房山法院长阳人民法庭副庭长刘宁法官说，民法典积极回应了我国物业服务行业发展的现实需要，针对物业服务领域的突出问题，新增物业服务合同这一章，为物业服务合同纠纷的审判提供了民事基本法的依据。

刘宁介绍，民法典中涉及物业管理的规定主要有三处：一是物权编中关于业主的建筑物区分所有权的规定，在业主起诉物业服务企业的案件中，绝大部分涉及该部分条款。二是合同编中新增的关于物业服务合同的规定，在物业服务企业起诉业主的案件中，绝大部分涉及该部分条款。三是侵权责任编中涉及物业管理的规定，如财产损害赔偿的相关纠纷、高空抛物的物业管理责任等。

为何民法典要新增关于物业服务合同的规定？刘宁解释，随着我国城市建设和房地产市场的高速发展，物业服务行业发展迅速，物业服务合同纠纷的诉讼数量也随之增加。然而，在原先的合同法中，典型合同并不包括物业服务合同。虽然《物业管理条例》对物业服务合同相关规则作出规定，但该条例的效力层次相对较低。此次民法典的编纂将这类合同单独列章进行规范，积极回应了民生的现实需要，也总结了既有的立法和司法实践经验。

“我们法庭受理的物业服务合同纠纷中，很多是关于催交物业费的。”刘宁举例说，有的当事人会问，买了房子后一直空着没住，没有享受物业服务，物业公司咋还来催交物业费？小区车位管理混乱，私家车乱停乱放，环境脏乱差，这样也要交物业费吗？

刘宁说，物业费怎么交，民法典物业服务合同章做了明确规定。司法实践中，常见的可酌减物业费的情形主要有服务存在瑕疵、计算错误、部分费用未到期、垃圾费等未约定、部分费用已支付等。

一般来讲，对于物业服务存在瑕疵但情节明显轻微的，司法实践中很少直接扣减物业费；对物业服务质量与合同约定差距明显且属长期持续状态的，可以适当酌减物业费。

此外，民法典明确禁止物业公司采取停水停电等违法催交方式。在某物业公司起诉小区内某幼儿园要求其交纳物业费的纠纷中，物业公司在追索物业费的过程中，给幼儿园断电40分钟，在民警出警后，才恢复供电。

法院经审理认为，物业公司应当通过正当途径追索物业费，而不能损害业主的基本权利，其擅自给幼儿园断电的行为明显不当，因此判决物业费酌减20%，以此督促物业公司提高法治意识，正确处理纠纷。

刘宁说，作为一名基层人民法院的法官，民法典实施后，最关注的是如何学习民法典和相关司法解释，“这需要法官在每一个具体案件中准确理解和适用法律，深化对法律规范及其背后价值判断的理解，这样才能让人民群众在每一个司法案件中都能感受到公平正义。”

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