购房新政落地,最先受益的是……

政策内容：符合天津产业发展定位的企业外地员工，且名下没有天津房产，不需要2年社保，即可在全市范围内购买新房或者二手房。取得产权证后，3年内不得出售。

各区政策会有区别，具体咨询所在镇、街道。目前确认已实施的：北辰、红桥、西青、和平

实际上，哪个区实施并不重要。因为只要通过这个政策获得购房资质，全市的房子都可以买。西青没有实施，换份工作不就行了吗，盖个章的事儿。

房价会涨吗？

除了2016年楼市大年之外，天津新房的供应面积一直大于成交面积。换句话说，从2017年起，新房库存积压的越来越多，环城和市区有的房子熬成了现房售卖。

其他城市都可以查询房产备案与销控情况，然而天津不可以。

库存量这么大，想涨，不可能。

错。

数据害人。因为数据掩盖真相。

2016～2017年，趁着楼市疯长的劲儿，野猫野狗去了都找不到食儿的远郊地儿，成交了很多地块，比如××新城（×3）、×创×××、××××××园，这种地儿的房子地缘客户有限，非地缘客户又不来，当然也卖不动。卖不出去的房子能叫库存吗？叫积压、叫负债，应该上拼多多的。

有些盘，天津特有落户盘，一半以上是30多平的小户型。本地人去售楼处，销售会瞪大了眼睛看着你，这么大坑都看不出来？枉为本地人。这不算是天津的库存，算是整个北方（除天津）的库存。

有些盘或是区域，位置是环内，但是名声坏了。一堆盘围着×××建，就怕下雨或是天气闷热……老业主还在水深火热中，投诉挤满了政府留言板。这只能算半个库存。

把这些数据剔除后，你会发现好像剩下的那几个区域，库存也不是那么吓人了。如果再细分到每个具体的区域、具体的楼盘，你会发现只要控制好卖地节奏、推盘节奏，怎么有的区域还有涨的可能呢？

比如孤盘项目融创的南开宸院，南开刚需盘没几个，价格便宜的只有它。它周边再出新地盖房，供应也有限。

比如房源卖一套少一套的华苑西，万科紫台清盘了，格调又不降价，只剩下联发。

比如北辰的御景宸院。哦，不对，这个五个项目月就清盘了。

然而，这些区域的涨，也不是因为政策的原因。

总价有点高！

不是这次政策调整受益的人群，或者说，

不是新天津人喜欢的菜。

那政策调整，哪些菜更受益呢？

150万以下的。

比如西青宾水西（市级明星版块）。

比如津南海教园（市级明星版块）。

比如南站（区域级明星版块）。

比如武清南湖（区域级明星版块）。

比如滨海生态城（市级明星版块）。

这些会有利好，会是热点。

但，也仅是次热点。

大热点，是市区二手房。确切地说，上三区的二手房。下三区的房子，地缘性太强，在外地人心目中的IP不够大。

2020年，天津二手房成交

6成来自于外地人、新天津人；

6成是150万的老破小。大部分在市区。

尽管市场传天津市场有多惨，二手房降价70万卖不出去；尽管下三区刚需化，单价仅需2万多；环城不锈钢化，总价越来越低，但是2020年二手房成交量反而比2019年上涨了14％，近4万个买房人选了二手房。

大部分天津媒体是不讲二手房的，几乎不调研二手房。调研二手房顶严寒冒酷暑爬上爬下又苦又累还不好摸准市场，哪有看新房时有人端茶倒水美女帅哥伺候的尊贵体验。当然，主要是新房业务好挣大钱。二手房逮着一个客户跟一个月，买了100万拆间，分个两三千，吐血。

最主要的是，这次政策调整，有致命的12个字——

取得产权证3年内不得出售

现在市面上的新房大多22年、23年交房。假设22年交房，拿到房本1年，再等待3年，相当于限售5年。

而二手房呢，房本即买即办。

新天津人的购房意愿＋政策设计，会把一部分政策受益人群推向二手房市场。

部分二手落户房会稳，部分会涨。比如河西落户次新房，小海地那块的几个。

我认为这是政策的一个巨大BUG。

冒着风险出了个政策，结果把需求导向了二手房，就挣点税费小钱，意义不大。

不如学习北三县，只放开新房，还能加快去库存。

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