上海楼市:谈妥的房子,万一房东反悔了咋办?看过这5点就不用慌

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-22 18:01

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

提问：曾叔，新房难摇，二手房源的量越来越少，好不容易相中房子都谈妥了如果遇到房东反悔怎么办？或者怎么避免房东反悔呢？有什么解决办法吗？好怕走到坑里。

回答：确实，上海这段时间一直涨的很不理性，昨天发的调控政策刚好可以给这都快窜上天的火焰降降温了。但在政策还未发布前依然各自水深火热。曾叔曾经经历过有的粉丝来“哭诉”说，房东跳单了。

跳单这件事本身说起来可以很简单，双倍赔付定金是肯定逃不脱的，如果哪一方想着油滑钻空子不想履行合同赔付。很简单，走司法途径解决很快。而且，一走一个准。

但说起来又可以很难，因为对于买房人来说，最急的是尽快买到好房子，无论是置换还是学区、投资，赔付的那一点定金并不是最重要的。

所以为了避免遇到这种情况，我们需要做些未雨绸缪的准备和意识：

第一，买房过程，对协议谨慎上心。在对房子进行全面排查、尽调之后，上下家的交易过程、签约过程都可以开心快乐，但对待合同条款、价格数字、节点日期等，一字一句都需要谨慎。

第二，预防为主——看上的房子，只要喜欢，下「大定」。这个大定，一个是展现诚意获得买房优势，一个是建立房东违约的鸿沟。如果房东不愿意收大定呢？那他可能在钓鱼，随时想跳价或者想挑客户，直接判定不诚意，下个小定，不要浪费太大精力。下大定注意有个风险点，防止对方卷钱跑路或一房多卖，就是找专家做好尽调工作。

第三，如果房东有任何形式的拖延，都要果断地判定不诚意。什么不在本地、人在国外、签约拖晚等各种借口，几乎都可以认定为不诚意卖的表现。这套不行，等着收违约金，迅速看入下一套。

第四，做好备选方案。心理预期的新房同步摇，二手也要有备选方案。实在不行，多下几个小定，只要能买到心理预期的好房子，损失几个小定又何妨。

第五，尽快进入网签程序。在熊市一般都是滞后网签，但牛市节奏是完全反转的，加速网签，锁住房源。这种情况下房东不仅违约成本高，而是他还会担心走司法流程，会拖自己的置换或卖房节奏。

看了以上五点，这方面就没什么坑能套到你。

提问：曾叔，我锁定在大虹桥区域，主要是投资，可以持有5年以上，资金有450-750万。请问一下，如果只看升值空间，我优先选择大虹桥那几个区域的房子呢？因为是外地人，不太熟悉板块。

回答：大虹桥比较有价值的我觉得是华漕CBD、南虹桥、徐泾，你这个预算可以买到次新三房了，而且我建议你把预算用足，现在大虹桥正处在风口上。

提问：曾叔，最近考虑代持，但不知现在代持是个什么行情？怎么进行约束哈，谢谢！

回答：代持的话还是要谨慎一些，代持的房子的产权归你，但是如果没有代持人的配合，这房子最后你也很难出售掉，所以还需要找一个靠谱的房票。网上一般都可搜得到协议模板。但协议只是防君子，防不了小人。

提问：曾叔，预算总价500-700万，最高也可以冲一下八九百万，上海首房首贷，你建议上海哪些板块投资？建议内环，还是中环，还是外环，还是大虹桥，有什么顺序优选吗？

回答：如果你能买到八九百万的话，有两个选择，一个是中环内的学区二房或者三房，主要靠学区增值。另一种就是在外环外买五六百万，六七百万的次新三房，主要靠地段增值。前者短期更加稳健一点，后期从长期来看，势能更加足。

提问：曾叔，教堂或寺院旁的房子能买吗?

回答：不建议买，这是硬伤的，只要在房子里能直接看到的都不能买，小区也不是贴着寺庙教堂的

提问：曾叔，上海租金比较高的板块或者小区有哪些呀。您推荐下考虑买个一房或两房租金高点的。

回答：租金高的是市中心老破小会高一点，因为单价低，租金高，一般能超过1.5%租金收益率。但个人认为租金收益率高，房价不一定涨的快。

提问：请问之前上海中山西路有个中星美华邨，它的升值空间如何？主要缺点是什么？

回答：地段稀缺，但户型有点奇怪，个人认为接近2000万的房子，接盘客会很在乎房子的产品力，所以这样的房子应该不会领涨暴击，但强过大盘平均涨幅。

提问：你好，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。

提问：曾叔，一个小区内相同产证面积的三房，复式是不是一般比平层便宜？复式以后出手是不是比较难？谢谢！

回答：大面积一般比小面积单价便宜，上海有个总价限制，一般二手房超过1500万，就会比较难卖，进一步影响单价。

提问：曾叔，上海有开发商拿地已经有17年了，甚至有的开发商拿地已经有25年左右了，一直到今年才造房子，现在认筹开盘卖期房，2022年的12月份才交房，这样一来，对购房者而言实际的土地使用权限只有51年、43年了，像这样的土地使用权限大量缩水，但价格并没有便宜的房子是不是能买？

回答：现在新房供应紧张，新房卖不折价，二手房卖的时候会折价。但即便如此，新房依然大卖，市场太牛了。

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