【楼盘测评】割韭菜:亦庄的豪车车主

原创 房小评 中国房评报道 今天

2020年的最后一个月,上海卖出了3.8万套二手房,其中单价10万+的学区房是成交主力。

2021年的第一个月,上海的学区房依然是“一房难求”。媒体报道说,上海学区房价格上调30%以后,依然供不应求。

与此同时,北京的学区房成交表现也不差。

2020年12月,北京二手房成交量突破2万套,创4年以来最高纪录,成交主力就是学区房。

北京和上海这两个城市的学区房为什么这么抢手?答案其实早就体现在出生人口数据里了。

以北京为例,2016、2017、2018三年的户籍人口出生人数分别为20.5万、18.6万和15.7万。

2016年出生的孩子,将在2022年上小学。自然出生人口几乎等同于户籍人口,这些孩子会在北京上学直至高考。如果这些孩子的家长们有经济实力,自然砸锅卖铁也要给孩子买套学区房,以确保孩子上重点学校。

按照招生政策,学区内孩子户籍一般要求存续1年,因此2020年开始,家长们就要为2016年出生的孩子准备学区房了。

上海的情况与北京类似。上海2016年出生人口高达12.92万人,而且上海户籍制度较北京宽松,2016年常住人口净新增4.4万人。

上海的学区房需求较北京更强烈。

从年初这轮房地产市场的学区房热可以得出一个结论:

在有着教育、养老或改善居住品质需求的一二线城市,财富人群的置业将是2021年房地产市场最值得关注的利润点。

聪明如中海地产,利用上述财富人群尚未满足的购房需求,在北京亦庄中海京叁號院的产品设计上进行创新。

 建设中的北京二中亦庄学校

亦庄新城片区,大家并不陌生,最近几年,这个区域一直有新项目面世。比邻南海子公园,有人大附中亦庄新城学校、亦庄实验学校等不错的教育资源配套,加之龙湖在此拿下商业地块欲打造天街,这个区域即将成为亦庄富人们的高端居住区。

 亦庄龙湖天街工地

只是,亦庄以产业著称,政府为人才打造居住区,并不希望抬高房价,因此,此前区域内的楼盘基本以限竞房为主。如今,区域内限竞房已经呈现过剩状态,库存较高,去化速度慢。

在此背景下,中海地产于2020年8月,经过数十轮鏖战,最终拿下亦庄河西区X46R1、X46R2不限价商品房地块,土地总价达到79亿元,楼面均价高达39211元/平米。

目前,项目周边亦庄金茂府、金茂悦、海梓府等次新房的二手房售价约在5-6万元/平米,回迁房小区二手房售价只有4万元/平米左右。中旅·亦府、雅居乐京华雅郡等项目还是新房在售状态,带精装价格在5-6万元/平米。

按照中海京叁號院的地价推算,项目售价将达到7万元/平米。而且项目多是大户型,166-240平米的产品,单套总价预计在1100万-1600万元。

 与项目一街之隔的北京亦庄实验中学(8月摄)

房小评现场踩盘发现,从中海京叁號院到亦庄实验中学东门的距离约50米,几乎是过了马路就到。到北京二中经开区学校约200米,到亦庄实验小学约600米,到亦庄人大附约1.5公里,而且项目还配建了幼儿园,2公里内一站式解决业主的教育诉求。

2020年6月,人大附中亦庄新城学校第一届招生通知下发,家长们便开始提前踩点。开学前的每个周末,人大附中经开学校路边的停车位都在举办“车展”。法拉利、兰博基尼、保时捷等跑车时常轰鸣而过。

为此,街道特意在路边车位旁张贴了告示:

“轻踩油门,请勿鸣笛”。

房小评调查最近3年以来在售、已售项目发现,亦庄新城的新房主要购买人群是亦庄区域内的工作、生活人群,占比几乎达50%。

由于亦庄地区自成一体,孤悬在朝阳、通州、大兴之外,区域人群吃穿住行的生活半径也多在亦庄区域内。因此,对于亦庄人来说,为了孩子上学而专门去东西城买房,是对自己生活环境的较大改变。

北京亦庄实验中学

长久以来,亦庄环境美好,人口密度小,形成了类似美国小镇式的生活,在亦庄长期居住、生活的多是高知人群,对孩子教育观念较为开放。

近3年来,得益于亦庄开发区管委会大力引进优质教育资源,人大附、建华学校等一大批公立、私立名校落户亦庄,使得亦庄逐渐成为兼顾学区和高品质居住的生活区。

亦庄金茂府清盘时推出总价1300万元左右的190平米户型,比总价1000万元左右的150平米户型还要抢手,从这点就足以看出亦庄区域内具有高支付能力的学区房需求。

 中海京叁號院工地现场

但是,中海京叁號院的产品大胆创新,也面临一些不确定性因素:

1、目前区域在售项目销售负责人均反映,区域内买房客户对于价格敏感度很高,区域内在售面积超过130平米的房子,普遍卖得不好。

2、区域买房客户虽然是自住为主,但对于项目品牌溢价很在意,很关注自己买的房子是否能涨价,这也是金茂项目热销的原因。

3、中旅·亦府的大户型产品是中海京叁號院的直接竞品,即将推出170平米户型,预计总价900万元起,远低于中海京叁號院预计1100万元起的总价。

4、购买1000万元以上房子的多是亦庄京东、奔驰等大公司的高管,而这些高管已经被区域内金茂府、中海墅等高端项目收割过N遍。

5、分钟寺地区三个豪宅项目与中海京叁號院构成竞争,且传分钟寺区域内已经引入了首师大附小等名校。

整体来说,中海京叁號院项目开盘既有产品创新带来的期待,也有区域竞品厮杀带来的不确定性,究竟此项目成败如何,让我们期待亮相那一天吧!

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