【楼盘测评】割韭菜:亦庄的豪车车主

原创 房小评 中国房评报道 今天

2020年的最后一个月，上海卖出了3.8万套二手房，其中单价10万+的学区房是成交主力。

2021年的第一个月，上海的学区房依然是“一房难求”。媒体报道说，上海学区房价格上调30%以后，依然供不应求。

与此同时，北京的学区房成交表现也不差。

2020年12月，北京二手房成交量突破2万套，创4年以来最高纪录，成交主力就是学区房。

北京和上海这两个城市的学区房为什么这么抢手？答案其实早就体现在出生人口数据里了。

以北京为例，2016、2017、2018三年的户籍人口出生人数分别为20.5万、18.6万和15.7万。

2016年出生的孩子，将在2022年上小学。自然出生人口几乎等同于户籍人口，这些孩子会在北京上学直至高考。如果这些孩子的家长们有经济实力，自然砸锅卖铁也要给孩子买套学区房，以确保孩子上重点学校。

按照招生政策，学区内孩子户籍一般要求存续1年，因此2020年开始，家长们就要为2016年出生的孩子准备学区房了。

上海的情况与北京类似。上海2016年出生人口高达12.92万人，而且上海户籍制度较北京宽松，2016年常住人口净新增4.4万人。

上海的学区房需求较北京更强烈。

从年初这轮房地产市场的学区房热可以得出一个结论：

在有着教育、养老或改善居住品质需求的一二线城市，财富人群的置业将是2021年房地产市场最值得关注的利润点。

聪明如中海地产，利用上述财富人群尚未满足的购房需求，在北京亦庄中海京叁號院的产品设计上进行创新。

 建设中的北京二中亦庄学校

亦庄新城片区，大家并不陌生，最近几年，这个区域一直有新项目面世。比邻南海子公园，有人大附中亦庄新城学校、亦庄实验学校等不错的教育资源配套，加之龙湖在此拿下商业地块欲打造天街，这个区域即将成为亦庄富人们的高端居住区。

 亦庄龙湖天街工地

只是，亦庄以产业著称，政府为人才打造居住区，并不希望抬高房价，因此，此前区域内的楼盘基本以限竞房为主。如今，区域内限竞房已经呈现过剩状态，库存较高，去化速度慢。

在此背景下，中海地产于2020年8月，经过数十轮鏖战，最终拿下亦庄河西区X46R1、X46R2不限价商品房地块，土地总价达到79亿元，楼面均价高达39211元/平米。

目前，项目周边亦庄金茂府、金茂悦、海梓府等次新房的二手房售价约在5-6万元/平米，回迁房小区二手房售价只有4万元/平米左右。中旅·亦府、雅居乐京华雅郡等项目还是新房在售状态，带精装价格在5-6万元/平米。

按照中海京叁號院的地价推算，项目售价将达到7万元/平米。而且项目多是大户型，166-240平米的产品，单套总价预计在1100万-1600万元。

 与项目一街之隔的北京亦庄实验中学（8月摄）

房小评现场踩盘发现，从中海京叁號院到亦庄实验中学东门的距离约50米，几乎是过了马路就到。到北京二中经开区学校约200米，到亦庄实验小学约600米，到亦庄人大附约1.5公里，而且项目还配建了幼儿园，2公里内一站式解决业主的教育诉求。

2020年6月，人大附中亦庄新城学校第一届招生通知下发，家长们便开始提前踩点。开学前的每个周末，人大附中经开学校路边的停车位都在举办“车展”。法拉利、兰博基尼、保时捷等跑车时常轰鸣而过。

为此，街道特意在路边车位旁张贴了告示：

“轻踩油门，请勿鸣笛”。

房小评调查最近3年以来在售、已售项目发现，亦庄新城的新房主要购买人群是亦庄区域内的工作、生活人群，占比几乎达50%。

由于亦庄地区自成一体，孤悬在朝阳、通州、大兴之外，区域人群吃穿住行的生活半径也多在亦庄区域内。因此，对于亦庄人来说，为了孩子上学而专门去东西城买房，是对自己生活环境的较大改变。

北京亦庄实验中学

长久以来，亦庄环境美好，人口密度小，形成了类似美国小镇式的生活，在亦庄长期居住、生活的多是高知人群，对孩子教育观念较为开放。

近3年来，得益于亦庄开发区管委会大力引进优质教育资源，人大附、建华学校等一大批公立、私立名校落户亦庄，使得亦庄逐渐成为兼顾学区和高品质居住的生活区。

亦庄金茂府清盘时推出总价1300万元左右的190平米户型，比总价1000万元左右的150平米户型还要抢手，从这点就足以看出亦庄区域内具有高支付能力的学区房需求。

 中海京叁號院工地现场

但是，中海京叁號院的产品大胆创新，也面临一些不确定性因素：

1、目前区域在售项目销售负责人均反映，区域内买房客户对于价格敏感度很高，区域内在售面积超过130平米的房子，普遍卖得不好。

2、区域买房客户虽然是自住为主，但对于项目品牌溢价很在意，很关注自己买的房子是否能涨价，这也是金茂项目热销的原因。

3、中旅·亦府的大户型产品是中海京叁號院的直接竞品，即将推出170平米户型，预计总价900万元起，远低于中海京叁號院预计1100万元起的总价。

4、购买1000万元以上房子的多是亦庄京东、奔驰等大公司的高管，而这些高管已经被区域内金茂府、中海墅等高端项目收割过N遍。

5、分钟寺地区三个豪宅项目与中海京叁號院构成竞争，且传分钟寺区域内已经引入了首师大附小等名校。

整体来说，中海京叁號院项目开盘既有产品创新带来的期待，也有区域竞品厮杀带来的不确定性，究竟此项目成败如何，让我们期待亮相那一天吧！

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