快评 | 上海新政难抑打新获利预期

导 读

上海政策力度相对温和,并未触及市场真正的问题所在。

◎  作者 / 杨科伟、柏品慧

昨日,上海市市住建委、市房管局等8部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》,主要涉及限购政策“打补丁”,增加房地产交易税费,严格落实房地产贷款集中度管理的两道红线等多方面内容。新政对上海房地产市场有什么影响?火爆打新是否将就此停歇?

回顾2020年,上海房地产市场显著转暖,新建商品住宅成交面积升至918万平方米,创2017年以来新高,同比增长23%。豪宅市场异常火爆,总价1000万元以上豪宅共计成交10878套,仅次于2016年历史峰值的10974套,同比增长33%。核心区位限价盘销售火爆,典型如虹口区的瑞虹新城、普陀区的中海臻如府销售金额都在100亿元左右。

2020年,上海二手房市场迎来了又一个成交大年,成交面积2486万平方米,创2017年以来新高,成交金额10091亿元,更是创历史新高。核心动因在于2020年3月上海民办初中实行摇号政策,致使优质的公办初中、九年一贯制学区概念炒作成风,年内部分优质学区房售价出现30%以上的涨幅,整体抬升了二手房市场热度。

2021年初,就在上海房地产市场如何走向还比较迷茫的时候,上海市政府率先加码调控。就政策内容而言,主要涉及以下五方面内容:

其一,限购政策“打补丁”,严堵政策监管漏洞。夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。我们认为相较于限购政策适度升级,升级限贷更能抬升购房门槛,对市场影响也更为直接、有效。

过往买房离婚为了什么呢?外地户籍离婚就失去了购房资格,限购规定外地单身不能购房,那就都是本地户籍置换的和投资的购房需求,但这些本地家庭可以买多套住房,如果只是为了买房就没有必要假离婚。说到底主要是想做首套房一则降低首付比例二则少交税。

所以说,在当前市场形势下,如果不提高首付比例,买到就是赚到的普遍预期驱动下,离婚限制不了,哪怕二套全款也会有很多人买,有用吗?

其二,增加房地产交易税费,变相抑制住房买卖。个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的,免征增值税。而从历史长周期来看,增加房地产交易税费仅仅起到增加购房成本的效果,并不能根本性扭转市场持续向好的一致预期。

其三,供应端银行业金融机构严格落实房地产贷款集中度管理的两道红线,严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。实施好房地产贷款集中度管理,加强个人住房贷款审慎管理,指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速,防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理,对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。

长期以来,房贷乃是银行信贷的优质资产,而在银行信贷资金整体充裕的大环境下,预计相对充裕的银行信贷资金仍将通过各种渠道流向房地产市场,未来房地产行业去杠杆注定并非一撮而就,去杠杆的过程中难免会出现波折。

其四,增加土地供应,优化供地结构,更好地落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。优化土地供应结构,增加商品住房用地供应,特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度。坚持房地联动机制,引导企业理性拿地,稳定土地价格。

我们认为现阶段上海楼市供应结构性偏紧,中环线附件的千万级豪宅销售火爆,远郊区域刚需盘成交表现则相对平平,郊区增加供地并不能缓解楼市供应结构性偏紧的市场格局。

其五,支持“无房家庭”优先购房消费,摇号环节做到公开、公平、公正。完善新建商品住房公证摇号选房制度,优先满足“无房家庭”自住购房需求。

打新市场火爆的核心动因在于一、二手价格倒挂,“无房家庭”优先摇号并不能改变买到及赚到的市场预期,甚至还会出现无房户争相摇豪宅的市场乱象。我们认为限价政策理应进一步放开,限价盘预售价格建议逐步市场化,避免地方政府给购房者打折降价,助涨市场投资炒作氛围。

整体来看,上海政策力度相对温和,并未触及市场真正的问题所在。预计2021年上海房地产市场难言实质性转向,自住以及改善性需求依旧充裕,并有较强购买力支撑,成交或将有所回调,但并不会明显失速。

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