燕郊楼市新房成交量大涨，但二手房价跌至5年新低

新房限购政策悄然放开，令燕郊多个楼盘解套。

福成东尚雅苑售楼处 图片来源：界面新闻

2021年开年新冠疫情势头凶猛，河北多地出现不同程度的疫情，进入封闭管理状态。从封闭到解封，环京最受关注的莫过于燕郊。

河北疫情爆发以来，北京加强了对燕郊进京方向的白庙检查站的管理，严苛时，连冰冻的潮白河都封了。燕郊人通勤不自由的痛点再次被放大。

尽管受到属地管辖限制，但燕郊却是北京产业外溢、人口外溢红利最多的环京地区。

燕郊与北京通州隔潮白河相望，距北京市中心仅30公里，是北京的“睡城”。承接着北京外溢居住需求，这片面积只有108平方千米的地方，在过去十年，从一个5万人的小乡镇发展成为一百多万人的“环京第一城”，人口达到147万，每天有数以十万计通勤族往返此地和北京。

也因此，这里的房价最敏感，它被称为北京楼市晴雨表。尽管开年不利，燕郊楼市再次受到疫情打压，但过去一年燕郊楼市整体情况，似乎已经为今年奠定向好基调。

根据中原地产和我爱我家(000560,股吧)的数据，过去一年，燕郊新建商品住宅成交7562套，同比增长4.1倍；成交均价依旧维持在较低水平，同比微涨1.9%至19701元/平方米。全年成交金额为143.54亿元，要超过2018年13.33亿元和2019年的25.11亿元。

对比来看，燕郊是环京表现最好的区域。中原数据显示，2020年前11月，固安商品住宅成交均价为1.22万元/平方米，成交套数同比下降34%，为7190套，成交金额同比下降24%，为87.77亿元。

同时间段内，香河商品住宅成交均价为1.01万元/平方米，成交套数同比下降5%，为4947套，成交金额同比上涨22%，为46.57亿元。张家口商品住宅成交均价为8803元/平方米，成交套数同比下降1%，为3892套，成交金额同比下降2%，为39.88亿元。

燕郊楼市行情向好得益于北三县差别化户口迁移政策和燕郊新房限购悄然放开。

在实际操作层面，外地人的确可在燕郊买房——去年3月，燕郊规定外地人只要有一个月的北京社保即可购买首套；5月，燕郊直接取消社保资质要求。12月，为提振楼市，官方还下发文件，恢复办理住房公积金异地个人住房贷款业务。

燕郊楼市走向基本吻合政策放开节点。去年一季度，受疫情影响，燕郊成交量低迷；3月以来，燕郊放开新房限购政策，4月开始成交量猛增，6月、12月成交量破千套，先后创2017年6月限购以来新高。

限购政策放开后，冰封3年的楼盘终于解套。2015年7月，碧桂园虎口夺食，通过不低的价格入股陷入资金链危机的建荣地产，拿下了位于燕郊核心位置的燕顺路9号项目。这是一个烂尾项目，前身是荒废的燕苑国际度假村，后被改造成住宅项目，70年产权仅剩50年，总建筑面积仅有23万平方米左右，另有三栋楼属于自留性质无法售卖。

从面积来看，燕顺路9号将是一个快进快出的高周转项目，但碧桂园在这一项目上耗费6年时间，终于在2020年达到盈亏平衡。

“亏是不会亏的。从6号楼就开始就盈利了。”销售员告诉购房者，2017年燕郊楼市限购令出台后，该项目就暂停后续楼盘销售。直到去年3月，限购政策放开，外地人可以在燕郊买房了，项目才开始推出6栋和14栋。而这两栋销售均价也远低于限购前推出的10号楼和13号楼。这两栋楼当时售价达到34000元/平方米至35000元/平方米范围，成为项目最大的利润来源。

不止燕顺路9号，夏威夷蓝湾、水榭花城、九里香缇等楼盘都已卖了多年，经历过燕郊房价暴涨疯狂时期，也挨过了房价暴跌后的低谷。去年，这些楼盘陆陆续续开始对外销售，其中夏威夷蓝湾待售的十几栋都已建好，熬成实实在在的准现房。

暴涨暴跌的近五年，燕郊新建商品住宅成交量呈现U字型走势。CREIS中指数据显示，楼市最疯狂的2016年，燕郊新房年成交量达到17282套；2017年受限购政策影响，成交量断崖式下降至3540套，2018年达到低谷，只有987套。

成交价方面，2016年市场上行，燕郊新建商品住宅成交均价波动中上扬；2017年受政策严控影响，成交均价先升后降，不少楼盘售价达到3万元/平方米至4万元/平方米之间；2018年市场持续低迷，成交均价震荡性回落，最低时只有11863元/平方米；2020年基本保持在20000元/平方米上下，价格波动幅度很小，市场表现平稳。

我爱我家分析师指出，综合来看，虽然2020年燕郊新建商品住宅成交总量较2017年限购政策出台后的各年同期均有明显增长，但成交量只有2016年政策出台前的二分之一。2020年各月成交价格波动较小，调控政策效果显现，成交量的高增长并未撼动燕郊持稳的楼市。

不过，新房量价齐涨并非是燕郊楼市全貌。限购政策未放开二手房依然处在2017年调控以来的下跌通道。

贝壳研究院数据显示，在疫情冲击下，2020年燕郊二手房仅成交300余套，成交均价跌幅扩大，同比下跌8%。

年内看，上半年基本保持平稳态势，8-10月随着需求释放逐步疲软，均价持续下跌，且连续三月均价跌幅超过1%。最低时，成交均价仅有16312元/平方米，是近五年来最低点，同时较2017年最高点跌去一半。2017年4月，燕郊二手房成交均价达到31219元/平方米。

并且，二手房市场预期也不强，二手房业主调价中涨价次数占比为16%，同比下降8个百分点。

历经近四年严苛政策调控，目前燕郊新房市场日渐平稳。包括我爱我家等在内的机构认为，尽管2020年燕郊楼市出现个别热销楼盘，整体暴涨几乎不再可能发生。但在中央“房住不炒”的定位下，稳地价、稳房价、稳预期也将是燕郊长期目标。

跌入低谷后，燕郊楼市具备了一定的反弹空间。

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