地产调控的底层逻辑

2020年的最后一天，也是全年最冷的一天，伴随寒风凛冽而来的，是新一轮的调控政策，这次新政是从金融机构入手，把银行归成五大类，由高到低给出了不同的房地产贷款余额的比例上限。

01调控的实质

这一次的政策的出台，可以看成是对十四五战略规划和中央经济工作会议精神的具体贯彻，是继因城施策、因企施策后的因行施策，从而完成了调控政策的闭环，而且是核心的底层逻辑的闭环。房地产作为一个准金融行业，融资的顺畅性和体量，与行业发展息息相关。去年中央从行业融资总量开始控制，已经取得不小的效果，之后又推出了三道红线，加上这次五档分类，完成了在资金供需两端的控制，是釜底抽薪之举。这一次地产调控的操盘者，是深入了解行业运行规则和逻辑的高手，调控的方式有三大变化：

从宏观调控变成了微观调控，因城施策、因企施策、因行施策，都对具体的城市、企业和金融机构提出明确的要求，同时从供给侧和需求侧进行调控，不是一人生病全家吃药，而是分类分项，对症下药。

从事后调控变成了事前调控，以往的调控都是一脚油门一脚刹车，导致行业的上下大波动。本轮调控以稳房价、稳地价和稳预期为核心，采取的点刹，用按龙头、按苗头、按念头的方式进行，按龙头是指按住龙头城市的房价领涨；按苗头是在地价的先行上涨时快速出手；按念头是坚决打消对房价上涨的预期，从而防微杜渐，效果显著。

从规模调控变成了质量调控，核心还是在支持行业健康发展，是稳杠杆，而不是去杠杆，哪怕不达标的企业和金融机构，也有好几年的时间去调整。总量虽然没有压缩，但未来资源的分配会往质量好的企业倾斜，好孩子吃糖、坏孩子吃药，但即便吃药也是为了他们的健康成长。

02最冷的幸福

很多地产从业人士感到压力与迷茫，认为行业进入消退的拐点，担心熬不过严寒的长冬。但其实房地产行业还是很幸福的，哪怕冷一点，也是最冷的幸福。幸福在哲学而言，通常来自于比较，地产比前两年的日子难过了一点，但是如果拉长维度去看过去、当下和未来，你可能得出不同的结论。

对比过去是幸福的：如果把目光回看长一点，90年代时，地产企业还要配额才能成立，买房全靠现金没有按揭，企业也无法融资贷款；在2000年，平均房价还不到现在的十分之一，行业全年的总销售额只有4千多亿，最大的企业也不过几十亿规模。再看如今十六万亿的市场总量、自由进出公平竞争的行业环境、丰富多样的融资渠道、庞大的企业规模，那简直是20年前感觉天堂的样子，我们有什么理由因为一点困难而不幸福呢？

对比当下是幸福的：如果把目光横向放宽一点，看看别的国家，看看别的行业，上海一个城市一年的开发量都超过整个欧洲，川普的公司放国内连百强都排不上，2020年疫情冲击下全球各行业都在衰退的时候，中国地产销售还保持了稳步上涨，是国民经济中的中流砥柱，我们有什么理由不幸福呢？

对比未来是幸福的：如果把目光往未来看远一点，就会看到冬天终将过去。目前所有的政策都是保障行业有序平稳发展，毕竟，资本不能无序扩张，房价也不能无序上涨。调控减少了行业发展的不确定性，而经济学意义上的不确定性，就是风险，在VUCA时代，有个平稳的行业外部环境和预期，不是挺幸福的吗？

总体而言，地产被调控，一是说明行业仍然很重要，衣食住行也只有地产行业能年年出现在政府工作报告里，是名副其实的支柱行业；二是说明行业的日子仍然很好过，否则政府就不会调控你；三是说明行业做得还不够好，政府通过调控来让行业和企业更健康。

03行业未来的三个预测

马太效应加剧：未来行业总量不会增长，但存量会分化，城市分化、金融机构分化、企业分化，但企业的分化会强过城市、城市的分化强过金融机构。企业的马太效应最强，是因为高负债企业往往是与小金融机构合作，受到叠加冲击影响，类似戴维斯双杀，爆雷的概率变大。

行业赛道细化：行业从粗放式增长会迈入精细化时代，也会形成很多细分领域，除住宅之外，未来可能还有七大赛道：长租公寓、商业、办公、物流、养老、产业、文旅开发。每个领域都会有各自的第一梯队做大做强，形成赛道护城河。

房价平稳上涨：长周期下，行业的总量会平稳小幅回落，但是价格水平会平稳小幅上涨，特别是全国平均水平，各城市会因城市周期不同，有可能个体波动会大一些。

04政策未来的三个预期

长租公寓REITS可能会推出：前一段时间的长租公寓管理公司陆续暴雷，导致今年政府经济工作报告中，关于地产的一半以上内容都在讲长租公寓的政策。很多朋友也在关心旭辉领寓的情况，但是这其实是两种不同的模式。倒闭的企业都是轻资产的二房东公司，其逻辑是高进低出通过烧钱扩大规模，然后到投资人那圈更多的钱，但是这种规模扩张是不可持续的，他们想套互联网的规模逻辑，但不同的是二房东的边际成本是越来越高，而互联网是越来越低。长租公寓是要保障买不起房的人能租得起一个体面的房子，所以真正的长租公寓未来是像领寓这样集中式的房东模式，再配上完善的服务，甚至是整个社区的规划。要租金保持合理低位，就应该降低一切环节的成本，而其中资金成本和税收是最大的两头，REITS能解决这两个问题。国内已经开放第一批REITS，但长租公寓并不在里面，估计第二批应该会赶上。

此外，未来在限制租金上涨和租客保护机制方面，也可能很快出台新政策，但租售同权的落地政策短期可能难以实现，因为城市的资源配置短期难以支撑，特别是教育和医疗。

对开发商的资金监管会加强：前段时间出现了几起开发商爆雷事件，随着企业三道红线和银行五档分类的施行，可能有更多的开发商会出现现金流断链的问题，政府出于维稳需求，可能在销售回款的使用上会出台更严格的管理规定，以减少或有风险。这带来的是行业资金使用效率的进一步降低，但是更严格的现房销售政策短期内不太会出台。三道红线的要求，今年也会从试点推广覆盖到所有上规模开发商。

高端房的限价限购有可能会放开：在限价房支持城市中产的购房者，长租公寓支持工薪租房者，政府保障房支持低收入者后，高端房的限购限售有了打开的可能性。特别是要拉动内需的时候，把市场总额中10％左右的部分放开，不计入均价统计，让市场根据品质自由定价，既能满足市场的真实改善需求，又不会影响住房需求。未来，保障的归保障，扶持的归扶持，市场的归市场。

05企业未来的三个回归

环境在变，如同德鲁克所说，环境变化并不可怕，可怕的是在用过去的思维去应对变化。行业仍然是一片大海，仍然大有可为，关键在于自身如何为之。任何企业进到地产行业都能赚钱的时候，是不正常的，意味着这个行业就没有护城河和核心价值，必然会变成红海，只有红海退去才有蓝海的到来。

回归本质：不要考虑外部的变化，大家面临到的都是一样的，如同高考不用去想题目有多难，自己读好书最重要。要反求诸己，向内看，回归企业如何更好地为客户创造价值，提供更具性价比的产品和服务的价值包。把聚焦放在客户身上，努力做好自己分内之事，就是安身立命的根本。

回归能力：当土地红利、资本红利和财务杠杆都消耗殆尽的时候，未来只剩下凭借企业自身的经营能力去杀出重围，穿越周期。以客户为导向的精准投资能力、产品打造能力、快速销售能力、成本控制能力、和持续创新能力，都是重点，如果有两种以上能处于行业领先，就足以构造企业护城河了。

回归质量：长周期下，企业的发展将更注重质量而非规模。有质量的发展，是指有现金流和利润的可持续增长，优秀的企业一定要保持超越行业平均水平的增长，因为逆水行舟不进则退。不是一有困难就要转型，要视自身情况而定，有时需要的可能是坚持，坚持长期主义，坚持日日挥刀五百次，在实在坚持不下去的时候再咬牙五分钟，可能就能在高手博弈中获半目之胜，那就是生存与发展的机会。

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