艰难去家族化后,这家厦门房企复牌首日股价暴跌

来源：房产装修家居资讯时间：2021-01-19 10:16

在完成对董事会和管理层的去家族化洗牌后，隐居幕后的厦门黄焕明家族终于迎来了明发集团（00846.HK）复牌，但等待他们的却是股价狂跌。

1月18日，明发集团复牌后一度下跌63%，创2009年上市以来最大跌幅，股价亦跌至上市新低。截至当日收盘，明发集团股价报收0.73港元/股，下跌61.38%，总市值44.48亿港元。

明发集团曾是较早上市的闽系房企之一，2009年登陆港交所，成为继宝龙地产、禹洲地产之后在香港上市的第三家厦门民营房企。

上市之后，明发集团在扬州、南京、上海、泰州等地的项目相继落地，开启规模化扩张道路。明发集团核心成员黄氏四兄弟身家随之上涨。从2009年开始，厦门明发的黄焕明家族连续多年登上《胡润百富榜》。

2016年成为明发的分水岭。

2016年3月17日，明发集团前核数师普华永道告知明发集团，因其未能对明发若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，故对明发集团2015年财务报表“不发表意见”。

此事直接导致港交所责令明发集团于2016年4月1日停牌。

在明发停牌的近五年时间内，其在房地产行业愈发边缘化，销售额连年下降，债务高举。

规模方面，停牌中的明发集团发展步伐愈发停滞不前。2016年至2019年，公司合约销售额分别为140亿元、125亿、163亿元、113.1亿元，在跨越百亿之后未进一步突破阵营。截至2020年上半年明发集团仅实现合约销售额43.22亿元，同比减少18.71%。

营收方面，2016年至2019年明发的营收从50.9亿元增至126.61亿元左右；净利润则自11.69亿元降至9.52亿元，盈利逐年下滑。

自2017年至今，明发集团的融资也显得格外艰难，规模不大但利率高、时间短。债券规模都在2亿美元左右、时间以一年为期，但票面利率从11%、15%攀升至22%。

在明发集团复牌前，明发于1月15日完成发行8900万美元于2021年到期的债券，该笔美元债按15%计息。

截至2020年上半年，明发现金及现金等价物（受限制现金除外）为31.17亿元，一年内应还借款为50.69亿元，尚未能覆盖一年短债。

汇生国际融资总裁黄立冲认为，“明发停牌时间较长、公司信用评级受限，使得融资活动受到较大限制。为募得所需足够资金，不得不开出较高的价码来吸引投资人。”

停牌显著影响了明发的发展，但明发复杂的、无法解释的交易显然更棘手，公司一再申请延发年报及多份业绩报告。

直到根据港交所2018年5月颁布的新规，明发如未能于2019年7月31日前达成全部复牌条件，联交所将展开取消该公司上市地位的程序。

面对摘牌压力，明发才真正为复牌做出努力。

2019年3月31日，明发发布独立法证调查主要结果概要，对普华永道提出的质疑进行了详细解释，同时对有关资金流动进行了披露。调查报告显示，明发集团多宗资金流动交易都与家庭成员有关，包括主席黄焕明的儿子、配偶、小舅、堂弟都在其中。

以家族经营为主的明发，自此开始对董事层、管理层队伍进行大换血，

2020年4月，明发创始人兼主席黄焕明辞任。公告中表示，黄焕明作出此决定经过了仔细思量，其中已考虑明发集团的发展历史和未来的发展方向；同时，执行董事黄丽水也辞任。

随后于7月，黄庆祝辞任执行董事兼集团首席执行官，黄连春辞任执行董事、集团首席运营官兼执行副总裁。

至此，明发家族四兄弟均离开了一线管理职位，退居幕后。目前，明发集团董事会由职业经理人掌舵，林家礼任董事会主席兼非执行董事，钟小明任执行董事兼首席执行官，钟小明在2009-2014年期间曾出任明发集团副总裁，2020年回归明发集团前在中冶置业福建公司担任总经理。

黄立冲认为：“虽然黄氏家族的人全部离开了一线管理职位，但并不妨碍日后他们‘垂帘听政’，继续指引公司发展。”

明发复牌后，其过千万平方米的土地储备成为其重新出发重要源动力。

截至2020年6月30日，明发集团应占土地储备增加5.6%至约2250万平方米，合共包括133个项目。福建在明发总土储中占比为10.4%，安徽和江苏的土地储备则分别高达36.8%、22.3%，此外在北上深一线城市占比1.2%；且这批位于江苏、安徽的发展中物业，极大部分将于2021年完工。

当然，在这千万级别的土储中仍暗藏隐忧。明发过往的扩张城市级主要为三四线城市，土地储备的类型中纯住宅较少。

以其发展中项目为例，明发发展中项目共有66个，应占总建筑面积1440万平方米，纯住宅项目只占17个。其他的更多为住宅/商用物业，或者商用、工业类物业。

而明发2020年中期报告显示，截止2020年6月30日，住宅物业收入达72.19亿元，商业物业收入达8300万元，物业投资及管理收入达1.82亿元，酒店收入达6540万元，其他收入达1.42亿元。

黄立冲认为，目前三四线城市的房子很难卖，明发重仓的三四线城市未来去化也会大受影响。并且明发的资产流动性不太好，商用物业偏多，这类型物业目前也不受市场欢迎。

来源：界面新闻