住宅成交再创新高,商服写字楼市场仍陷坑底

来源：第一财经日报 作者：陆瑶    责编：张歆晨

2020年，在全国商品房交易量再创新高的背景之下，商办和写字楼物业的销售却呈现疲软走势。

1月18日，国家统计局公布了2020年全国房地产开发投资和销售数据，显示全年商品房销售面积为17.61亿平方米，较上年增长2.6%，其中住宅销售面积增长3.2%，而办公楼和商业营业用房销售面积分别下降10.4%和8.7%。

销售金额方面，全年商品房销售额为17.36亿元，较上年增长8.7%，再创历史新高。其中住宅销售额增长10.8%，办公楼和商业营业用房则分别下降5.3%和11.2%。

可以说，在经济环境和疫情的双重影响下，办公和商用物业市场经历了一个艰难的2020年。

写字楼市场全面下行

根据克尔瑞近日发布的办公楼年度市场报告，去年四季度，一线城市的办公楼租金和出租率呈现持续双降趋势。其中，北京的办公楼租金同比下降10.47%，创下历年新高，每平米11.03元的全市平均租金为近5年来新低，空置率也同步持续上升至16.3%。

仲量联行称，截至2020年底，北京甲级写字楼的租金已出现连续8个季度的下跌趋势，同环比分别下跌7.9%和2.6%，甲级写字楼的整体空置率在2020年内提高了4.1个百分点。

同样的，新增供应量也在冲击着广州、深圳、重庆等地区的写字楼市场。世邦魏理仕称，广州在2020年的新增供应量为36万平方米，为近四年来的供应新高，在2021年内将有约100万平方米的新增项目集中入市，去化竞争加剧，短期内整体空置率将继续上升；深圳在2020年第三季度新增供应22.4万平方米，空置率不断走高，2020年空置率达到28%；重庆甲级写字楼的租赁市场虽在2020年下半年快速回温，但空置率仍维持在30%以上的高位；成都的甲级写字楼空置率在2020年内持续升高至18.01%，租金也一路走低，同比跌幅达3.7%，为近两年来的最低值。

纵观各一线城市的写字楼数据报告，各地区的写字楼市场趋势存在两大共性，一是写字楼空置率将会继续上升，租金将延续走低趋势；二是市场将持续向租户方倾斜，成为“买方市场”，业主方需采取各项租赁策略来应对去化压力。

低成本联合办公客源回流

写字楼空置率居高不下的整体环境，却给了联合办公一定的机会空间。《2020中国商业地产发展年度报告》称，企业客户的经济生产在疫情期间受到影响，承担了更大的办公租赁成本压力，因而更加趋向于涵盖多种空间服务的联合办公、此外，企业对非固定办公模式的接受度也在提升，为联合办公市场带来更多潜在客户。

即便受到疫情冲击，头部联合办公企业在2020年前10个月内新开业或签约了近百个项目。其中，创富港、优客工场、办伴这三家联合办公企业的新增项目贡献度超过50%。创富港方面对第一财经记者表示，创富港的出租率在2020年6月后便迅速恢复至90%以上，实现了连续8年的盈利状态。

港资联合办公运营商德事商务中心在2020年开设了7个新办公项目。今年上半年，德事商务中心实现营收1.2亿美元，同比增长5.3%，其办公空间的使用率较去年同期增长13.8%，客户续签率增长至62%。

据德事商务中心中国区董事总经理丁杰介绍，包括新开设项目在内，今年中国区所有办公项目的出租率均在80%以上，其中不少项目的出租率超过90%。丁杰表示，借由联合办公的业态特征，租户出现了明显的回流趋势。“已经在国内落地的企业租户，在起步阶段会选择联合办公业态，当企业在国内的业务发展成熟之后会转移到传统写字楼。而在不确定性较强的市场环境下，这部分企业由于预算收紧，又回归到联合办公业态，这反而成了我们的商机，已经有不少5年、10年前的客户又重新回来入驻。”

受限于租金预算，回流租户的新增需求包括办公面积调整、租期调整、跨区域租用、装修定制等。丁杰认为，这些多元需求恰好契合了联合办公业态所提供的服务能容，有租用需求的客户量足够大，客户预算是唯一需要应对的挑战，“我们需要把出租率的指标提得更高一些，来弥补客户预算减少所造成的损失。”

克尔瑞称，在2020年末，写字楼租户的活跃度有所提升，其主要表现为优质企业的整合性搬迁，业主正在加快节奏实施针对性措施的更迭，如降租、提供全新配套硬件、提供优惠条款等。“我们会帮租户去想怎么调整他们的租约、办公室的结构，以及提供其他辅助性的灵活办公的解决方案，以及提供一些和线上服务有关的增值服务，对于这些有调整需求的客户都是一对一有针对性地去谈方案。”丁杰对第一财经记者谈道。

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