惩治金融乱象，抓准房地产调控“七寸”

  常态化强监管基调下，罚单满天飞舞。自今年1月8日以来，银保监会陆续披露了23张“2021款罚单”，其中银行机构和保险机构分别领了13张和10张。

  值得注意的是，派给银行业的罚单中，多数又与涉房贷款及土地出让金相关。违规集中体现在：向房企提供买地前融资金、理财资金违规用于缴纳或置换土地款、违规变相发放土地储备贷款、信贷管理不审慎，个人经营性贷款资金被挪用于购房，以及贷款审查失职，形成虚假个人按揭贷款等。

  毋庸讳言，房地产金融领域的乱象由来已久，信贷资金违规“输血”房地产一直是银行业违规的重灾区。近年来房地产金融领域的罚单数量和涉案金额飙升。据银保监会统计，2019年各级银保监系统累计开出罚单逾1500张，罚金金额达9.5亿元。其中银行违规“输血”房地产数量明显增多，相关罚金累计超过亿元，百万级以上罚单中，银行涉房涉地贷款违规数量占比超三成。2020年共计开出逾7000张罚单，罚金高达17.58亿元，其中以信贷资金违规“输血”房地产尤为明显。在百万级以上大额罚单中，占比超四成。

  房地产和金融拥有天然的血脉关系。自2018年以来，房地产进入镀“金”时代，和金融的联系愈发紧密，加之高周转的特征明显，房地产金融规模不断扩大。庞大的资金体量，日趋复杂的融资体系，蕴藏着极大风险，进入了监管层的视线。

  始于2018年央行工作会议首次提出“加强房地产金融的宏观审慎管理”。此后，防范房地产金融风险被摆在了前所未有的位置。

  2019年8月银保监会发布通知，在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。重点内容包括房地产信贷业务管理情况，房地产业务风险管理情况、信贷资金挪用流向房地产领域以及同业和表外业务。

  这一轮声势浩大的专项检查力度空前。各种案情得以暴露。典型的是去年银保监会对5家金融机构及相关责任人作出行政处罚决定，罚金合计3.2亿元。其中，主要违法违规事实都包括为房企缴纳土地出让金提供融资、为“四证”不全的房地产项目提供融资等。

  除了银行业，去年9月份银保监还对保险机构进行自查，其中提到，保险资金通过直接投资或金融产品投资方式，违规流入房地产领域，涉及5家保险公司，金额达244.37亿元。

  金融乱象与案件风险暴露相互交织，总体风险形势复杂严峻，成为房地产市场乱象的根源，也是最容易引爆风险的定时炸弹。去年8月以来，银保监会主席郭树清两次点名房地产是金融风险最大的“灰犀牛”。防范房地产金融风险的重磅政策迅速出台。

  先是去年8月央行、住建部与12家房企座谈，祭出监管“三道红线”，从房企需求端进行资金监测和融资管控。紧接着去年最后一天，央行、银保监会下发通知，对银行业金融机构房地产贷款集中度划定两道红线。从信贷供给端对银行的房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比进行上限管控。由此，房地产金融审慎管理制度框架得以确立。

  应该看到，惩治房地产金融乱象与此一脉相承，是对房地产金融审慎管理制度的保障手段。旨在推进银行机构贯彻落实房地产调控政策和监管规定，严查各种将资金通过挪用、转道等方式违规流入房地产的行为。

  接下来该如何稳妥实施好这一制度？目前看来着力点应集中于：一，排查房企、住户、银行等金融机构的风险暴露，着力规模压降、占比降低和杠杆下降。二，以银行信贷为重点，继续强化房企融资“三道红线”和房地产贷款集中度管控，分类分档管理。三，坚持“一城一策”，统筹安排，从供给侧匹配多样化住房需求，重点发展住房租赁市场及其金融服务。四，强化房地产与土地、金融、财政等的风险联动监测，对房企、金融机构等的流动性风险、融资安排以及潜在的破产清算等做好预案。

  方向已经明确，关键还看执行。期待在常态化整治金融乱象的护航下，各方采取有效措施，切实化解房地产金融风险。

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