12家房企战投金主盈亏报告

  在巴菲特62年的投资生涯中，只有1976年的收益率超过了50%。大多时候，年化收益率在20%左右。

  有一家战投，投资碧桂园5年多，盈利高达253%，平均每年赚50%，这个战绩超过了股神巴菲特。

  2020年，大悦城、阳光城、世茂等房企引发了一轮战投热，是近年来引战强度最大的一年。这些战投里，不仅有国内险资巨头，还有海外知名资本集团。他们中，有的赚得盆满钵满，有的浮亏被套。

  战投界“神话”

  中国平安入股碧桂园，成为战投界教科书般的成功案例。

  2015年4月初，中国平安人寿以2.816港元/股认购碧桂园22.36亿股新股份，涉资62.97亿港元，成为碧桂园的第二大股东。

  之后，平安曾三次高位逃顶，把高抛低吸运用到了极致。

  2018年2月6日-14日，平安分三次减持碧桂园340万股、910万股和1882万股，合计减持3132万股。据查，三笔减持价格分别为16.78港元/股、16.36港元/股、13.21港元/股。彼时，碧桂园股价正处于历史高位，最高价为19.16港元/股。按照持仓成本每股2.82港元计算，这波高位出货为平安带来了3.66亿元的盈利。

  目前，平安持有碧桂园19.51亿股，占总股本的8.92%，整体盈利超过253%。

  另一边，美国资本集团通过对龙湖的增持，则示范了精准的“左侧抄底”。

  2020年3月9日，美国资本集团增持龙湖集团350万股股份，每股均价35.4655港元。10天后，龙湖集团创出阶段低点，此后一发不可收拾，不断刷新历史新高，最高冲至51.95港元。

  增持不足一年，美国资本集团持股盈利已超20%。

  投资有赚有亏，平安重仓的华夏幸福，目前处于浮亏中。

  2018-2019年，平安先后两次入股华夏幸福，共计投入资金179.73亿元，持股比例约19.2%。

  彼时，华夏幸福为顺利引入平安，曾与之签订了一份对赌协议，根据协议，华夏幸福以2017年度净利润为基数，2018年度、2019年度、2020年度净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度净利润分别不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。

  目前来看，华夏幸福2018年、2019年净利润分别为117.46亿元、146.12亿元，前两年业绩均已达标，但 2020年前三季度净利润为72.8亿，约为对赌协议目标的40%。

  如果失去平安，华夏幸福需另寻“金主”。近期，有外媒报道称，河北省政府承诺给予华夏幸福最高95亿元人民币（15亿美元）的有条件的财务援助。根据该资金支持计划，将先转账30亿元给华夏幸福，其中一部分用于偿付其雇佣的农民工工资以及覆盖其他经营费用，而剩余的约10亿元，用于兑付华夏幸福于1月20日到期的近15亿元的“16华夏债”的回售。

  引战背后

  克而瑞地产研究显示，2020年是房企债券到期的高峰，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年上涨43%，房企的融资及偿债压力较大。尤其对于中小房企来说，债务问题亟待解决。

  缓解债务问题多是诸多房企主要诉求之一，通过转让股权或债权的形式以缓解资金压力。

  比如泰禾，2020上半年，受疫情影响，泰禾无集中交付项目，因此营业收入同比下降83%至24.63亿元，其中，房地产业务销售收入19.53亿元，同比下滑86%。同时，泰禾的净负债率为277%，相比于2019年底增加了29个百分点；现金短债比仅0.06，6月末已到期未归还的借款为225.25亿元。

  危机之下，黄其森于2020年7月31日，与万科全资子公司海南万益签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟转让19.9%的股份给海南万益，转让价格为每股人民币4.9元，对应总价约为人民币24.3亿元。

  但万科入股的前提是，泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，方案能支持公司恢复正常经营，以及支持公司可持续经营。

  目前，泰禾与长城资产、东方资产、兴业银行、民生银行等债权人达成了债务重组协议，并积极与其他债权人协商。最终万科是否入局，还要打一个问号。

  除泰禾之外，这份引战名单上的部分房企已触及两条以上“红线”。

  “三条红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。

  截止2020年6月底，大悦城控股剔除预收款后的资产负债率为73.57%，净负债率为105%，现金短债比1.91倍，踩中两条；阳光城剔除预收款后的资产负债率为78.17%，净负债率在110%左右，现金短债比1.12倍，踩中两条。

  “钱袋子”险资

  中国平安对地产情有独钟。

  据中国平安2020中报披露，长期股权投资中有7家房企在列，分别是广州璟仑房地产、旭辉控股（集团）、华夏幸福、中国金茂、南京名万置业、北京昭泰房地产、武汉地安君泰房地产，股权投资总额为379亿元。

  虽然投资碧桂园大获全胜，但也难觅第二个“碧桂园”。目前，平安在旭辉浮盈84%，在金茂、华夏幸福上浮亏约20%~30%。

  2020年6月，平安曾有意入股招商蛇口。彼时，平安拟以15.77元/股认购招商蛇口2.23亿股，认购金额为35.18亿元。不过，此后招商股价一路下跌，最终跌破定增价格，平安望而却步。这场房企与险资的强强联合，最终没能成行。

  而另一险资泰康，在保利、阳光城上均有获利。2016年6月，泰康60亿元认购保利7.33亿股，目前这部分持股市值已达133.7亿元，4年半时间，浮盈约89.5%。

  2020年9月，泰康入股阳光城，至今浮盈约2.63%。

  为引入泰康，阳光城诚意十足，控股股东阳光集团与之签订了长达10年对赌协议。协议约定，阳光城将以2019年40.2亿元的归母净利润为基础，在2020年至2024年间，年均复合增长率不低于15%，且前5年累积归母净利润数不低于340.59亿元（归母净利润平均年增长率应高于18.13%）。如任一会计年度的年复合增长率低于15%，阳光集团将对阳光城进行现金补偿。

  实际上，除了平安、泰康之外，还有更多险资曾通过二级市场买入房企股票，比如大家人寿、中国人寿、富德人寿、中国人保、君康人寿等。

  据不完全统计，TOP50房企中，至少16家房企背后有险资身影，比如万科、荣盛发展、远洋集团、首开股份等，那些被低估、高股息的房企，更容易获得险资青睐。

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