超2成房企短期偿债承压，扎堆引入战投能否成为“救命稻草”？

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-26 11:18

一些过去靠加杠杆撬动规模与速度的房企正在遭到杠杆“反噬”，短时间内多家房企引入战投，试图解决资金链紧张的问题。

撰文/ 姚悦

编辑/ 卢泳志

近日，有消息称泰禾大概率会被厦门国贸集团股份有限公司接盘，其资金紧张问题有望得到暂时缓解。

事实上，两个月以来，新华联和绿城中国相继引入战投。另外，福晟集团、协信集团、阳光股份、京汉股份等企业也都在筹划或正在进行引入战投事宜。

据中指研究院分析师称，这一轮房企引入战投最大的根源还是现金流的问题。亿翰智库数据显示，2019年50家典型房企平均现金短债比相比2018年有所下降，超过2成房企短期负债压力较大。

多家房企引入战投舒缓资金压力

在疫情的影响下，新华联成为今年首个债务违约的上市房企。3月6日，新华联控股规模10亿的“15新华联控MTN001”债券未按期足额兑付本息，构成实质性违约。

5月18日，新华联发布公告称，公司控股股东拟引入战投，中金公司将协助其寻找合适的战略投资者，不排除公司控制权变更的可能性。新华联还透露会特别注重引进央企或国企投资者。

据新华联方面透露，受疫情影响，公司文化旅游、商业零售、景区景点等业务遭受重创，1—2月减少经营回款超过60亿元，加之民营企业融资难、发债难，偿付贷款和债券导致流动资金极为紧张。

同样引入战投的还有绿城中国。4月26日，绿城与新湖签订认购协议，将向新湖中宝增发3.23亿股，引入其作为公司的战略合作者，交易总金额为30.685亿港元。若交易完成，新湖中宝将成为绿城中国的第三大股东。

除了上述企业，泰禾集团、福晟集团、协信集团、阳光股份、京汉股份也都计划或已经引入战投，今年房企业战投动作显得格外密集。

其中，饱受资金困扰的泰禾备受业内关注，此番引入战投一旦成功，就将成就继融创收购万达、世茂收购福晟后，又一场实际并购规模达数百亿元的“世纪交易”。

“急着找钱还债是当前多数房企引入战投的主要原因。”有业内人士表示融资受限，销售市场回款受挫，境外融资渠道近乎断供一个月，下半年到期债务马上迫近，这使得负债率长期处在高位的一些房企不得不寻求外部资金帮助。

2020债券到期高峰 50强短债偿还力下降

事实上，不光是涉及战投的房企，今年以来房企普遍缺钱。

亿翰智库数据显示，2019年50家典型房企平均现金短债比相比2018年有所下降，为1.64倍。一般而言，该指标大于1，说明短期内房企在手现金对流动负债的覆盖能力较好，企业偿还短期债务的能力相对较高。

虽然从平均短债比来看，整体短期偿债压力不算大，但是房企2020年债务压力集中，钱紧已然成为现实。

风云地产界（微信公号：fydcj888）经过进一步分析短债比数据发现，不少头部企业的短期偿债压力也很大。

数据显示，现金短债比不足1倍的有12家房企，占比24%。泰禾以0.25垫底，恒大、融创、金茂、绿地、华夏幸福、富力地产的该指标则分别为

由于优先采用房企公布数据，上述短债比的计算通常还包含了受限制资金。现实中，这部分资金无法动用，一定程度上也会影响房企偿债能力。如果剔除这部分，弘阳、中梁、新力、当代置业、金茂、雅居乐等现金短债比均“缩水”至1以内，短债偿还“困难户”队伍又有所扩大。

不过亿翰智库也提出，衡量一家房企短期偿债能力除了关注指标的表现外，还要考量营销和融资能力，两者的强劲表现能够直接缓解公司的短期偿债压力。

战投是一剂良药吗？

一般来讲，引入战投往往出于企业资金短缺或是战略需求，中交入主绿城、中国平安成为碧桂园第二大股东、华夏幸福引入平安集团都是战投的成功案例。

中国平安战略入股华夏幸福就是一次典型的成功“输血”。在中国平安斥资 180 亿元先后两次接盘华夏幸福股权后，华夏幸福筹资活动产生的现金流量净额由 2018 年同期的 -111.1 亿元提升至 259.19 亿元，各项财务指标均回归健康状态。

“中交+绿城”则是战略需求版成功案例。现阶段，很多大牌民营房企想要生存发展，都要找国资背景企业当靠山。

同策集团首席分析师张宏伟表示，对于排名TOP20的房企来讲，规模越大门槛也就越高，尤其民营房企要想新进入TOP10或者突破TOP5难上加难。

不过，战投当然也不是万灵药。对于一些“失血”过多的房企而言，引入战投只能在资金上给予一定支撑，能否重振旗鼓仍需要观察。

比如，世茂“接管”福晟，由于福晟的旧改项目存在遗留问题和周期较长的现实因素，难以在短期内产生现金流。另外，福晟集团拿地资金多为信托、基金融资模式，融资成本较高。战投对其的长效作用就很难预估。

此外，双方在短期回报和长期回报、规模与利润的平衡点上不同诉求也往往是战投的最大挑战之一。

合硕机构首席分析师郭毅认为，企业引入战投要看创始人的可妥协程度，企业需要多大资金支持，自身资产是否足以吸引战投兴趣，综合考虑资产结构、区域分布、估值程度、去化难度等因素，这些需要较长周期的博弈。