透市|破解业委会之困 物管行业迈向规范化

1月5日，住建部、发改委、银保监会等十部门印发关于加强和改进住宅物业管理工作的通知（下称“通知”）。坊间有言，通知直面困扰物业管理行业多年的顽疾，或将开启行业互利共赢的新篇章。

与此同时，自2021年1月1日起，万科物业全部在管住宅小区实施电梯广告收益透明化，此举或将有助于实现业主作为权利人参与其规范管理与监督。

打造业委会管理闭环 规范运行成大势所趋

不惑之年，物业管理行业仍然有很多问号。其中，最典型的莫过于业主委员会的成立运行及专项维修资金的使用。

纵观业主委员会的发展历程，万科物业的贡献值得肯定。1991年3月，中国第一个业委会在深圳天景花园宣告成立，对业委会的章程、用电、水使用及费用情况、增设休闲椅和果皮箱、管理费构成等问题进行了讨论，并就议案形成了决议。

1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》颁布实施，天景花园开创的“业主自治与专业服务相结合”的共管模式被正式纳入其中。

同年，住房和城乡建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》中对“代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益”的业主委员会作了原则性规定。然而，在符合业主委员会设立条件的住区中，大多没有成立业主委员会，有业主委员会的，其所发挥的自治作用也并不理想。

而大规模成立业主委员会，则始于2003年9月1日实施的《物业管理条例》，其后全国各地的社区才更多地开始筹备业主大会和选举业主委员会的工作。

直到今天，业主委员会普及率依然不高。低覆盖率的背后是业主委员会成立的复杂流程及相对专业的知识要求。

公开资料显示，业主委员会的成立，首先需要成立筹备组进行申请，其后还需行政主管部门的审查、规则规约的拟定、人选的拟定及组织业主投票、备案与公示等内容，流程复杂、耗时长久。

对于仅有一腔热枕的热心业主而言，过程往往费时费力费钱。一旦结果不符合预期，往往会遭受非议与冷眼。加之，开发商、物业公司的阻挠以及行政主管部门不作为，大部分地区业主委员会成立状况一直不甚理想。

以北京市为例，此前北京发布《关于加强北京市物业管理工作提升物业服务水平三年行动计划(2020-2022年)》，提出2020年年底前，新成立业委会（物管会）2000个以上，实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率均达到30%以上，物业服务覆盖率超过60%；2021年度，实现业委会（物管会）组建率、党的组织覆盖率、物业服务覆盖率均超过70%；2022年度，实现“三率”均达到90%以上。

上述行动计划也说明，此前北京业委会覆盖率远不足30%，这也从侧面反映出业委会成立之难。

鉴于此，各地纷纷采取措施，鼓励设立业主委员会。比如，部分地区规定，新建小区业主委员会未成立前，物业管理费由地产开发商支付，由此倒逼地产开发商及物业公司组织成立业主委员会。

但成立业主委员会并不意味着万事大吉，其后续良性的运行不仅关乎社区的方方面面，也依赖当事人、物业公司及主管部门乃至政策法规的规范引导。

尽管业主委员会、业主大会制度从香港和国外引进，但国外和香港没有类似中国一样规模巨大的小区，数量众多的业主很多时候不仅没有形成合力，反而相互攻讦、互相指责。而在此基础之上选举产生的业主委员会成员，很多并不具备相关方面和行业的知识，甚至陷入部分社区被业主委员会个别人操控、被业主过度维权的困境。

与此同时，业主委员会与基层政府组织以及物业公司等社区治理主体的恶性互动远多于良性交流。业主委员会性质与法律地位不明确、权责利划分不清晰；业主参与程度不高、业主委员会内部运作不规范等。这些问题不仅影响了业主委员会的功能发挥，还阻碍了我国城市社区自治与社区建设的进程。

业委会与业主之间，往往也并非铁板一块，出于各自利益考量，业委会与业主间有时会大打出手甚至对簿公堂。

以杭州江干区万象城悦府小区业委会为例，2020年3月该小区业委会被评为2019年度五星级业委会。但2020年12月31日，一纸判决揭开了小区内部的矛盾。一业主将该小区业委会诉诸法院，就业委会公开选聘物业企业方案提出质疑并请求撤销。

此外，业主在投票表决现场闹事乃至发生肢体冲突的新闻更是常见诸报端。

而业委会成员自身的素质、利益诉求乃至在物业公司选聘等关键决策过程中的龃龉，也让群体之间裂痕逐步扩大。

一位物业公司的项目经理就曾表示，业委会成员的专业性、公平公正对物业公司服务质量影响重大。部分业委会成员吃拿卡要，或者强行要求免除物业费，甚至以更换物业公司相威胁为自身争取利益的情形较为常见，这也是困扰不少项目的难题。

业主委员会的建立和良性运行，成了困扰物业管理行业发展的主要难题之一。

规范业主委员会，特别是各地快速推进成立业主委员会、民法典赋予业主在解聘物业服务企业较大权利的当下，健全业主委员会治理结构显得愈发重要而急迫。

根据通知，一方面，优化业主委员会人员配置，加强对业主委员会的人选推荐和审核把关；探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责。另一方面，明确规范业主委员会运行，业主委员会在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见；业主委员会聘请的专职人员可领取报酬，并探索建立业主委员会换届审计制度。最后强调加强对业主委员会监督，业主委员会应公示关键信息，接受监督；加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

从事前选举到事中的权利与义务，再到事后的审计追责，通知初步形成了业主委员会管理的闭环。结合当下各地纷纷鼓励支持业委会成立的大趋势，物业管理行业规范化发展有望向前推进。

加强维修金管理 良性运转是根本

值得注意的是，专项维修资金的筹集与使用也是困扰业主及物业公司的大难题。

此前，物业公司动用专项维修资金难度极大，除应急维修程序规定的情形外，使用流程复杂且漫长，对物业服务企业设施设备管理与维护造成不利的影响。

2007年实施的住宅专项维修资金管理办法规定，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，不仅步骤繁多、流程复杂，还需要专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。

即使划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，仍需要复杂的流程以及业主大会表决通过并报行政主管部门审批。

从申请到审批再到资金到位，往往需要数月乃至半年之久。

此外，专项维修资金后续筹集亦有不小的问题。虽然办法提出业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。但后续筹集并没有强制性的规定和办法，导致后续筹集工作难以开展。

民法典实施后，物业公司动用专项维修资金难度已经大大降低。民法典对使用物业专项维修资金的表决规则进行调整，将原来的“双三分之二”同意改为“双三分之二”参与表决且同意票过半数即可，大大降低了使用门槛。

不过，使用效率、后续筹集的问题此前一直没有解决。

对此，通知明确提出提高维修资金使用效率，优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。同时，通知强调加快维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询；每年披露资金管理和使用情况，接受社会监督。

对于专项维修资金的后续筹集，通知要求加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度，业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。此前，共有部分经营收益一直成谜。万科物业的率先发力为行业打开了一扇窗。

2020年11月25日，万科物业首席客户官杨光辉在深圳万科城市花园与业主代表一起宣布，自2021年1月1日起，万科物业全部在管住宅小区实施电梯广告收益透明化。

以万科物业为例，截至2020年12月31日，北京万科蓝山小区的公共结余82.06万元，电梯广告收入2021年1月应收收入2.14万元。

可以预见，法律法规的支持与物业公司的透明，无疑将助力专项维修资金实现良性运转。

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