注意了！房价连涨56个月！这个城市接下来先别买！

 

一个城市的房价连涨56个月，5年时间全国涨幅第一！

它是谁。

曾经的废都西安。

历史上多辉煌，近代就有多落寞，作为曾经的古都之首，如今独得“废都”专称。

过去2-30年，西安仍然活在“周秦汉唐”的幻影中，学不会贵族向平民的转变，习惯了计划经济下的安排，面对改革浪潮中一次次摆在面前的机遇，表现出来却是麻木和迟钝。

2009年中国十大衰落城市排行榜，西安排在首位，GDP总量曾排在全国40名开外，人均收入水平和人均GDP也曾被后起的乌鲁木齐超过。

这个西北最大的城市，哪怕不做首都已千年，但王朝地理思想犹在。

可就是一个如此“废入骨髓”的城市，这几年的发展速度简直惊人。

2020年上半年，西安GDP总量达4575.09亿元，排名上升四位，重返前20！经济增速2.8%，全国重点城市排名第一！

近几年新增落户人口近百万,相当于再造了一个中等城市！

连带着房价已经连涨56个月，从2015年到2020年，5年时间，全国涨幅第一！

一边是陈腐麻木的躯壳，一边却是热情前进的数据，西安到底经历了什么？又能否一改扶不起废都的形象，昂扬奔跑？

过去5年时间，西安到底因何而涨

1、执政者动摇僵化腐败的行政体系

不能将一座城市的发展寄托在一个人身上，但不可否认执政者的上任，切切实实改变着这个城市的风气。

2016年12月24日，上任西安市委书记半个月的王永康在西安城墙转了一圈，捡了27个烟头，开启了“烟头革命”第一枪。

从那时候起，“烟头革命”“厕所革命”“行政效能革命”开始唤醒这个沉睡许久的城市。

此后，这个曾经执政于浙江的南方人让十三朝古都一改过去的慵懒，让西安一次又一次成为国内诸多城市中的“网红”。

秦岭违建别墅的整治和拆除，也变成了对陕西政坛的一次大考，更震醒了仍然沉浸在“陈腐”之气的西安人。

西安过去虽然“废”，但历史还是给予了西安无可比拟的文化底蕴，你可以去大唐芙蓉城，梦回大唐，感受大唐时期繁荣昌盛的场景，也可以去世界八大奇迹之一的兵马俑，体会那种震撼，还也可以去触摸西安的古城墙，感受十三朝古都的沧桑历史。

执政者也恰好抓住了这个机会，2018年西安在抖音上火了，大唐不夜城、永兴坊的摔碗酒、蛋菜夹馍、毛笔酥、西安城墙等层出不穷的西安特色持续在抖音上露出。

西安从过去的“网黑”摇身一变成为“网红”。

这背后少不了官方的有意为之，西安市委宣传部曾组织过会议，研究利用‘抖音平台’宣传西安‘美城、美食、美景’等工作”。

这个决策的直接结果就是2018 年春节长假期间共有 1269.49 万人来西安旅游(000610,股吧)，同比增长 66.56%，实现旅游收入同比增长 137.08%，是全国旅游业增幅最高的城市。

一个城市的运营者无法逆天改命，但对城市发展方向却有着举足轻重的作用。

而西安，恰好就迎来了这样的一位优秀城市运营者。

并且发力点还远不止在营销城市IP上。

2、比同能级城市更早“抢人”

如今济南、青岛、武汉等城市纷纷放开落户限制，加入一场毫无硝烟的“抢人大战”，但这一点早在3年前的西安，就已经在做。

2017年3月，西安赶在所有同能级城市前面，以史无前例的户籍新政，拼命开始抢人。

带来最炸裂的结果就是，恐怖的人口流入。

2017年3月到2019年4月的两年零两个月的时间里，西安落户115.1万人。其中高素质人才占了大头，学历落户和人才引进占比高达64.05%。

如今其他城市也几乎实现了“零门槛”落户，可惜已经失了先机。

西安宽松落户带来了大量的人口，更为西安带来了大量的楼市需求。

在短期供需严重失衡之下，带来的就是西安的房价飙涨。

2017年初，西安房价均价6500元/平，到2018年初增长到9000元/平，2019年初更是涨到1.24万/平，2年时间已经翻了一倍，到如今西安的房价均价近1.6万。

西安的涨幅虽然看似吓人，实际也是因为西安起初起点太低了，17年才6000多的均价，堂堂一个省会城市，还是西北的未来，如此房价会被钉在历史的耻辱柱上。

3、西安的蜕变，也得益于政策的关爱

2017年初，西咸新区交由西安代管，2018年，西安获批建设国家中心城市，再次明确西安在西北的地位。

如此定位之下，西安都不行，西北如何行？

西安重新被赋予高度的期望和活力，至此，大西安建设全面启动。

在领导人上台之后，西安开始大幅利用外资拉动增长，在改善营商环境，提升物流效率和降低成本之下，外向型产业投资集聚效应明显。

2017年末，外商投资企业928个，较2016年增加68家，注册资本228.11亿美元，较2016年增长49.5%，全年营业收入2528.95亿元，增长46.1%。

西安的数据一下子好看起来了。

在大招商策略之下，西安的招商引资成绩非常亮眼。

吉利、京东、华为、阿里巴巴、华侨城、华润、金龙、海航等纷纷落户西安，给西安带来井喷式发展。

2019年初，《西安国家中心城市建设实施方案》出台，方案中，还提到一个大西安都市圈概念，大西安都市圈由西安、咸阳部分区域及西咸新区为主组成。

做大、做强西安的策略基本确定，西安在时代赋予的政策以及领导班子的共同努力下，开始走出颓废的状态。

而今年随着“双循环”的提出，给“一带一路”建设赋予了更多的使命与意义，在此基础上，西安又再次迎来了新机遇。

西安的崛起，让人看到了一个十三朝古都的努力，沉睡了多年的古城，正慢慢苏醒。

西安的快跑向前，是好事，但带来的副作用就是房价连续上涨。

在连涨了56个月之后，2020年的11月30日西安楼市调控如约而至。

直击西安改善、二套客户，被误伤的改善表示受伤，而踏空了西安房价上涨的刚需，又暗自捶胸顿足。

调控之下，西安楼市这么走？

西安还能涨吗？靠何而涨

西安涨了56个月，除了大环境下西安确实开始崛起之外，最离不开的就是2点：

1、人口暴增，供需失衡

2、土拍屡创新高

搞清楚这两点是否可持续，才知道西安接下来能不能涨。

宽松落户是前两年西安的王牌，打的就是时间差，但今年开始各大同能级城市，甚至上海广州都宽松落户，下场抢人。

在一线城市降维打击之下和二线城市抢占资源之下，西安想要保持过去的人口增长不可能。

所以西岸人口增速减缓是必然的。

其次，2020西安土拍频频出新高，地价是房价的锚，地价这么贵，房价极有可能继续往上涨。

西安最明显的就是2019年楼面价比2018年上涨36%，直接反应在2020年的楼市就是，在纯新盘的主导下，主城区的房价开始快速攀升。

而2020年楼面价较2019年还上涨20%，有先前经验，西安的房价确实有上涨的潜力。

但影响房价还有两个不容忽略的因素：供需和政策。

供需上来看，在人口增速放缓之下，需求相比前两年会有所下滑。

与此同时，2021年的西安也不缺地，2020年整个大西安住宅类用地拿地约1.3万亩，甚至比2019年还多2000亩。

短期供应并不短缺，房价上涨的动力不足。

何况还有一只有形的手在调控，限价政策势必也会导致房价短期涨幅受限。

西安2020年的千人摇到万人摇，都是市场供需结构错位的极致体现。但这个现象在2021年出现的概率已经不大。

所以在涨了56个月之后的西安，预计接下来得歇一歇了。

总体来看西安，肯定有价值。

作为西北唯一的大城市，担负振兴西北的责任。

这也是西安入选国家中心城市背后的使命，但在连涨56个月之下的西安，房价相对已到高位，买房还想赚钱，就得好好掂量了。

尤其打开西安房价地图，基本已经没有洼地，价格优势已经不明显，想在西安投资暴富，机会不会太大。

如何在西安选筹？

马太效应之下，强者恒强。

所以曲江和高新仍然是最值得关注的区域。

西安的开发区、新城很多，但未来10年来讲，没有哪个区域能够撼动高新区的地位。没办法，高新区的产业实力太雄厚了

此外，大西安实施的是“北跨、南控、西进、东拓、中优”战略，东西两边都值得关注。

西进就是西咸新区，东拓是浐灞及港务区、临潼新区、中优是优化曲江、高新、城南、城东、诚西等成熟区域。

近几年沣东新城被力捧，发展势头相当猛，但是个别项目开盘价格已经不低，有直逼主城区的姿态，从价格来看，有些透支，本身沣东发展就需要长时间，现在价格投资了当下价值，一旦进场就必须做好长持的准备。

其次东拓的浐灞和港务区可以关注，但一定是长周期的持有。

其他片区建议慎重，西安是个沉睡多年的城市，这几年的爆发使得西安开始实现追赶，但房价涨的太猛不是好事，后续的价值空间很有可能被提前透支了。

西安新区很多，但买入新区本身就是一场对赌，买房前一顿介绍猛如虎，入住后，新区杂草一米五。

新区发展，非一日之功。

所以未来几年在西安买房暴富的心态不能有，坚守核心区的价值才能保持住财富的增长。

新形势下崛起的西安，开始有了更多的话语权，时代的潮流再次给予了西安前所未有的关注和热度。

一篇崭新的新西安故事正娓娓道来。

西安能否抓住新时代给予的机遇，背负历史的厚重砥砺前行，塑造新篇章？

我们拭目以待。

（责任编辑：宋虹姗 HO031）

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