未来10年,北京买房胜率超过80%的5个潜力片区在哪?

今天，我们聊聊北京的潜力片区。

最近，频繁看到小伙伴在V房群讨论什么是潜力片区，有群友说：潜力潜力，不就是看便不便宜？好像房价低成为了潜力片区的唯一标准，事实未必如此。

潜力片区的崛起就像大家常说的“屌丝逆袭”或者“咸鱼翻身”，时代的机遇和自身的努力缺一不可。很多价格便宜的偏远区域，虽然房价也在慢慢的涨，但是相比真正的潜力片区，差距反而被拉大。这就跟领导提拔员工是一个道理，有的员工总被画大饼，但每次都刚巧被刷掉，根本没机会。相反，常被提拔的员工往往都有一些共性，潜力片区亦是如此。那么，如何识别潜力片区呢？

我们认为有三个标准：产业、投资和价格。

众所周知，买房跟着产业走在2017年的某个最高级别会议上，审议通过了最新版的北京市总体规划。除了“核心区”、“北京两翼”、“京津冀协同发展”、“缩小南北差距”外，还有这么一句话，叫通过疏解非首都功能，实现人随功能走、人随产业走。未来，核心功能区及城六区都将通过产业外迁，来实现首都功能，降低人口密度。

五年前，饭总提出产业是影响房价的重要因素，细节的讲，是由产业迁移带来的人口影响。早年北京的金融街、国贸、中关村等几大房价高点，都是在这个原理下实现的。但是产业的外迁也不是一朝一夕就能完成的，需要一个很长的周期。政府和房企投资北京是首都，所以也最为特殊。

建国以来唯一一个城市总体规划由党中央和国务院决定的，就是北京。但北京城市发展板块不均衡，甚至于同一板块也有东西南北之分，一街之隔，价值差距很大。伴随全新的总体规划，随之而来的就是政府大手笔的投资。北京各区的规划中，投资动辄成百上千亿，为区域带来了强大的市政配套，直接拉动了区域价值的提升，尤其是副中心的规划更是体现的淋漓尽致。

重金之下，必有勇夫。大手笔的投资必然会吸引大批品牌房企的进驻，争相追逐的片区自然会成为开发热点区域，同时吸引更多中高端人群进驻，从而不断为区域价值加码。从逻辑上讲，看政府和房企的投资原因很简单，政府和房企是房地产市场的主要玩家，甚至可以说是庄家，紧跟庄家基本上不会错。政府和房企在投资方面都躲着的区域，购房者也没有理由自己往里冲。房价要相对便宜前面说的价值都是看区域的潜力，但值不值得投资还有一个更加重要的标尺：价格。

举个例子，黄金肯定是有价值的，但如果现在800元／克你买不买？肯定不买。虽然说随着货币的贬值，金子以后肯定会涨到800元／克，但现在这个价钱明显不值。没有价格优势的潜力片区通常没有投资价值。如果一个潜力片区房价比成熟片区还高一大截，购房者又何必去冒风险买潜力片区，成熟的新区不香吗？北京潜力片区TOP5。那么，北京哪些片区潜力价值更高？我们将几个热点产业片区进行剥茧抽丝，与大家一同讨论！

01海淀

山后海淀区最近几年也在把产业发展向海淀山后倾斜，从产业上讲：自贸区的科技创新片区落座于科技城北区的翠湖、永丰等版块。这里的高新的产业园区已经逐步形成规模。以北清路为前沿科创发展轴带动中关村软件园、永丰基地、翠湖科技园等三大组团发展的格局。

未来五年，中关村科学城北区将“蝶变”国家级高新技术企业超过2000家，企业总收入突破1.2万亿，独角兽企业增加10家等等一系列利好。产业引入规模很大，自然住房供应也要跟上：位于太舟坞的山屿湖、紫郡兰园、翡翠云图这三个新盘是比较爆火的新盘，均价5.3万／㎡，对于海淀整体8万的均价形成了倒挂，虽然距离地铁有点远，不过对于中关村科学城的码农来说，这是实实在在的羊毛！只可惜卖的太快了，目前这三个项目均处在尾盘阶段，也只剩一些改善户型。除了这三个盘，西北旺的两大热盘：西山锦绣府和海淀幸福里一直备受关注。锦绣府的最后五栋楼也卖完了，海淀幸福里前阵子二期刚加推，当时一期开盘的时候也是卖了20多亿。咨询区域内更多新房、二手房动态信息，请加饭总微信vfang7随着海淀北的发展加速，海淀的重点布局都落位这里，自然值得期待。

02运河商务区

2019年初当市政府正式东迁后，要求在三年内，城市副中心计划实施项目1000余个，计划总投资会超过万亿元。在三大战略（加上大湾区是4大了，还有第五个小弟海南岛）中，京津冀协同发展始终是最亲的亲儿子，X安和副中心坚定发展的方向非常有底气。副中心的发展速度是有目共睹的，其中运河商务区是最亮眼的板块，前段时间服贸会也签约了一大批金融企业，是北京非常有潜力的板块之一。大家来看看几个巨头企业，全球最大的金融信息服务机构路孚特中国区总部落户，三峡资产等15家三峡集团二三级子公司完成工商迁移，北投集团金融版块全部落户副中心。五道口金融学院、北京财富管理研究院、北京绿色金融和可持续发展研究院等一批智库项目也签约落地。目前，运河商务区已经集聚了230余家银行、保险、证券、基金、保理等金融企业。运河商务区的写字楼群林立，河对岸的房子楼龄太多比较新，其中新房有珠江阙，南侧万达版块，北京东湾以及京澜誉府都是版块内比较受关注的新房，比较适合刚需改善购房者。

03亦庄经济开发区

作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，亦庄未来还规划了蔚来中国区总部、5G研究院和5G产业。亦庄为什么会这么火？最核心的，还是大兴新机场的辐射带动，南中轴、临空经济区的建设，大量产业机会启动，亦庄经济开发区直接受益。当然，这还不仅限于新机场，产业也是亦庄在众板块中突出的关键支撑。这也就不难理解为何会有多数房企来争抢地块，亦庄也成为了限竞房比较集中的区域。亦庄新盘主要集中在路东区、河西区两大板块，路东区的臻珑府、亦庄壹号目前都剩的不多了，河西区今年最大的热门就是中海京叁號院，亦庄也终于迎来豪宅，除此之外，还扎堆了京华雅郡、国际公馆等6个限竞房。

04朝阳东坝

目前，第四使馆区周边地区（东坝中区）已纳入朝阳区控制性详细规划编制试点，正在有序推进编制工作；先期启动第四使馆区以北、北小河以东约172公顷核心区域实施策划方案编制，在完成招标工作后将加紧开展各阶段方案研究和编制。未来东坝地区的第四使馆区，将容纳20多家使馆。隔壁就是金盏国际合作服务区，园区总面积12平方公里，规划建筑规模超过1000万平方米，其中2.96平方公里被划入自贸试验区国际商务服务片区范围。该区域也是规划建设中的第四使馆区所在地，预计将容纳40多个国家馆舍。在产业体系构建方面，片区将重点发展数字贸易、跨境金融、专业服务、文化贸易、跨境消费、国际教育、医疗健康七大主导产业，而产业发展带来的就是钱，就是就业岗位。这里还将打造“第二个三里屯”，营造宜居宜业的“类海外”环境，创建国际一流的示范区。地铁、使馆区与自贸区的多重辐射，我们可以用发展的角度来见证区域的蜕变，在建的两条地铁3号线与12号线预计2022～2023年开通，可以更快链接核心区。东坝片区目前没有太多新房，华樾国际算一个。买到就赚1578元／㎡的新盘，隔壁前段时间新拍的地块不仅限价涨了，7090限制还发生了调整，华樾国际最小74㎡，总价400多万。

05丽泽商务区

丽泽是这几个板块中最贵的一个板块，但我们还是将它列入了潜力片区内，为啥？丽泽金融商务区是城南行动计划的重中之重，被誉为“第二金融街”，大量的金融科技企业逐渐进驻，可以预见十年后丽泽金融商务区将会是一个逼格极高的商务新区。截止12月底丽泽商务区已入驻企业597家，其中金融类企业379家，占企业总数量的63.5％，将成为继金融街、CBD之后，北京金融产业发展的“第三极”。并且，华为中国区总部已经确定入驻丽泽，入驻的规模足有6万平。华为的到来也促成了2020年北京写字楼租赁的最大单笔交易，但丽泽的虹吸力不只是一个华为，银河证券总部与青海金融大厦合作促成了4万平的第二租赁大单。

但其实，今年丽泽还引入了多个国家级的重头企业：中国通信总部、中国广电网络总部（全国第四家电信运营商）、中国农业再保险总部、央行数字货币研究所金融科技产业园。所以，即使当前丽泽周边的房价已价值不菲，我们仍然觉得它拥有无限的潜力！在这里可以恭喜当年抢西城天铸和金融街融府的小伙伴了，是不是越发的觉得自己买值了。今年旁边也出了好几个新房，中海甲叁號院是最近的一个，与丽泽商务区直线距离4公里。往西14号线6站到大瓦窑，还有两个豪宅等着入市，首创天阅山河和国誉万和城。

买房方向及建议

目前来看，北京最有活力、人口最为密集的区域是四环到六环之间。现在大七环也已经开通，所以对下花园、北三县、固安、永清等环京地区都是利好。很多人不看好现在五环外规划的产业片区，但往前看20年，那会中关村不也就是一片荒地吗，更别提现如今的三环、四环了。

城市发展只有四个要素：人口、资本、技术、土地，缺一不可，哪个城区的高精尖人才聚集度高，哪个区域的楼盘一定是未来价格最高。由于北京太大，今后可以在买房子的时候首先考虑通勤因素，其次是学位和商业配套。现阶段，对于购房者（尤其是刚需）来说，是一个难得的限竞房政策红利期，遇到好的项目建议赶早不赶晚，未来，限竞房价格越高且地段越偏远是一定的。

随着房地产长效机制将在2021年、最迟2022年初步建立，限竞房届时或将完成使命，成为绝唱也未可知。

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