诸葛找房丨新房篇：市场交易“跌宕起伏”，“南热北寒”分化之势显露

一、开发投资信心逐渐恢复，销售情况持续转好 

（一）疫后开发投资累计增幅触底回升，但仍不及去年

今年年初疫情爆发后，房地产开发投资增速出现断崖式回落，1-2月房地产开发投资同比增速跌破负值，为16.3%，创历史新低，随着疫情逐步受控，企业复工复产有序推进，房屋新开工面积、竣工面积同比降幅逐渐收窄，施工面积保持稳定涨幅，带动房地产开发投资降幅持续收窄，截止至6月份，房地产地产开发投资累计同比疫情后首次回正。在疫情阴霾逐渐褪去，投资信心逐渐恢复，房地产开发投资增速持续扩大。

根据数据显示，2020年1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比上涨6.8%。整体而言，2020年全国房地产开发投资额预计将达到14万亿元，至近20年高点。但受到疫情下新开工、施工等不及往年的影响，增速或将回落至7.5%左右，低于去年同期水平。

图：全国房地产开发投资及房屋新开工、施工、竣工面积累积同比增速

（二）商品房销售走出低谷，年底房企业绩冲刺促销售小幅翘尾 

2020年，受到疫情下经济整体受挫的影响，年初1-2月份商品房销售面积和销售额同比跌破负值，成为近年来历史低谷，随着经济秩序逐渐恢复，市场预期转好，商品房销售逐渐走出低谷，截止至11月份，商品房销售面积同比止跌转升，或有年底翘尾之势，临近年底房企进入业绩冲刺期，供货节奏加快，此外促销及优惠持续，市场行情好转。根据数据显示，2020年1-11月份商品房销售面积150834万平方米，同比增长1.3%，增速比1—10月份提高1.3个百分点。商品房销售额148969亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。预计截止至2020年12月份，商品房销售额能达到150000亿元，再创新高。

分区域来看，1-11月份东部地区销售端表现良好，同比上涨5.3%，东部地区热点城市集中，如长三角经济圈、粤港澳大湾区城市楼市表现优异，楼市热度居高带动东部地区整体向好。东北地区由于受到疫情反复影响，加之产业支撑力弱，人口吸附能力差，销售面积同比下滑明显，同比下跌7.5%。

图：全国商品房销售面积、销售额同比及2020年1-11月分地区商品房销售面积同比

二、新房市场“先抑后扬”，后期趋稳态势延续

（一）新房成交呈现“低开高走、总量回调”之势 

2020年春节，一场疫情来势汹汹，打破了房地产市场周期性规律，尤其是一季度，面对各地售楼处暂停、工地停工，新房市场成交低位徘徊。二季度以来随着疫情的阴霾逐渐褪去，各地颁布救市政策，助力市场逐渐复苏。随着市场活跃度显著提升，部分热点城市甚至出现了“过热”现象，为了保障房地产市场平稳健康发展，7月份以来各地接连出台收紧调控政策，旨在为楼市降温，促使房价回稳，在这样的背景下，新房成交结束迅速上涨期，进入平稳运行阶段。根据数据显示，2020年1-11月监测60城新房成交36547.09万㎡，同比下跌3.01%。从逐月成交走势来看，2020年11月单月成交4080.67万㎡，同比上涨10.97%，环比上涨2.59%。进入年末房企为了冲刺业绩，积极推盘出新，加强营销力度，带动成交小幅上行。

图：监测60城商品住宅成交面积及同比走势

注;数据截止至2020年11月，下同

（二）2020年房价涨幅创五年内新低，价格进入缓慢增长周期

监测60城商品住宅成交均价创近五年来新高，但从涨幅来看，同比涨幅降至新低。受到今年上半年疫情蔓延影响，叠加下半年以来多地房地产调控收紧，房价上涨幅度受到一定的抑制，房价进入缓慢增长周期。从年内成交均价同比走势来看，自二季度以来基本上呈现波动下滑态势，随着国内疫情好转，部分城市出现楼市热度过高现象，由此多地加入收紧调控的大军，房价涨幅逐渐回稳。同时，房企三道红线新规的发布，对房企带来了深刻影响，促使房企为了加速回款冲刺业绩，纷纷加速推盘，加大优惠促销力度，促新房价格涨幅进一步收窄。根据数据显示，2020年1-11月新房成交均价为16304元/㎡，较2019年同期上涨6.55%，涨幅收窄5.04个百分点。进入2020年底，涨幅回落至年底最低水平，2020年11月份，监测60城成交价格同比涨幅为1.69%，涨幅收窄2.25个百分点。

图：监测60城房价同比涨幅走势

（三）下半年库存高企与“强去化”共存

纵观今年的库存走势，基本呈现波动上行的趋势。受到供应逐步放量的带动，导致库存逐渐堆积。但从去化周期来看，自2020年下半年开始去化周期呈现回落态势，在各地加大营销力度，积极开展打折促销活动之下，去化情况表现优异，市场去化能力较强。根据数据显示，截止至2020年11月份，库存达到22193.35万㎡，环比上涨1.6%，同比上涨13.6%。平均去清周期为10.4个月，较6月份时期的最高去清周期缩短3.9个月，下半年去化能力显著增强。

图：监测城市库存及上市面积走势

三、“城市分化、南热北寒”，市场差异化特征凸显

（一）一线城市增长强劲，二线城市稳增，三四线城市缓慢增长

在今年疫情的催化下，城市间的分化愈加显著，从重点监测60城市数据来看，2020年一季度各等级城市成交同比跌至谷底，2月份跌幅至70%左右；随着疫情逐步受控，积压的购房需求释放，市场形势逐渐好转。其中一线城市涨势强劲，二线城市由于处于本轮调控的中心，整体涨幅趋稳，三四线城市波动恢复。根据数据显示，2020年11月，一线城市商品住宅成交面积同比上涨37.4%，二线同比上涨3.27%，三四线同比上涨4.77%。整体而言，一线城市上涨势头强劲，在本身经济水平的强力支撑下，人口吸附能力强，拉动成交显著上行。二线城市由于处在本轮密集调控的中心，成交涨势放缓。三四线城市临近年末供应量增加，带动成交仍在波动上行，但是从长远来看，三四线城市未来上涨动力不足。

（二）楼市整体“南热北寒”，环京区域有望逐渐走出筑底行情

根据监测60城2020年商品住宅成交金额同比来看，长三角和珠三角城市仍然延续一直以来的市场热度，在疫情后市场率先复苏。其中，厦门2020年新房销售金额同比上涨最高为71.87%，其次为兰州同比上涨70.11%。主要是位于西部地区受到疫情冲击较小，市场恢复较快。东莞、佛山、广州等城市在粤港澳大湾区的政策利好下，市场热度居高不下，成交金额同比分别上涨56.72%、37.68%、24.12%，加之深圳出台7.15最严新政后，部分购房需求外溢至周边的东莞等城市，一定程度上也带动了这些城市楼市热度攀升。与此同时，长三角城市苏州、芜湖、南通、扬州等城市表现良好，成交金额同比均达20%以上。

值得注意的是，环京区域的廊坊和石家庄位居成交金额同比前五，实际上自前几年开始，环京区域房价已经出现下滑态势，在缺乏产业支撑，以及房地产政策的严控之下，房价上涨乏力，而今年以来随着不少新楼盘入市，加之京津冀协同发展战略的推进，人才落户等相关政策的落实，对于提振楼市信心和价格都起到了重要的作用。未来或将有望逐渐走出颓势。

从选取重点40城成交面积同比及成交均价年内增速来看，多数南部城市恢复迅速，尤其是东莞、佛山、中山、海口等珠三角城市及杭州、芜湖、徐州、泰州等长三角城市均延续其市场热度，而像成都受到成渝经济圈的利好带动，楼市热度攀升，量价齐增。贵阳、岳阳等西南城市，受到疫情影响小，恢复迅速；

相较于大部分南部城市的发展势头迅猛，北方城市却迎来了一波寒潮。其中北京由于受到疫情反复的影响，加之作为首都城市政策长期严控，量价齐跌；与此同时，哈尔滨、长春等东北城市也出现了上涨乏力的局面，武汉以及周边的重庆作为疫情严重城市恢复也相对滞后于其他城市，成交量较去年同期有所不足。整体来看，2020年的新房市场呈现出一种南热北寒的局面，南部经济圈城市大部分发展势头强劲，而北方城市却像进入了寒冬。

（三）后疫情时代，豪宅市场重新崛起

从选取的重点一二线城市来看，多数城市豪宅成交套数呈现上升态势。一线城市中，除北京外，其他城市豪宅成交套数均较去年同期上涨，其中深圳同比上涨80%，涨幅居首，上海紧随其后，同比上涨58.29%，在后疫情时代，购房者对居住品质和物业服务等的要求越来越高，豪宅市场迎来增长期。重点二线城市中，佛山、南京位居涨幅前二，分别上涨162.83%和128.26%，分别作为粤港澳大湾区和长三角经济圈的重要城市，高新产业发达，人才聚集，高端改善需求大量释放。

注：一线城市豪宅选取标准为总价3000万元以上，二线城市豪宅选取标准为总价1000万元以上，仅供参考

四、政策导向下房企下半年投资强度下降，头部房企影响甚微

在今年上半年疫情冲击之下，各行各业均受到重大影响，对于大部分房企来说，短期内销售业绩受损，但是随着疫情的影响逐渐褪去，二季度以来房企厚积薄发，奋力追赶，TOP100房企业绩甚至赶超去年的业绩水平。具体来看，业绩TOP10房企发展稳中有增，销售金额相比去年同期上涨6.5%； TOP11-20阵营房企一般处在规模扩张的重要阶段，对业绩的追求较为猛烈，销售金额相比去年同期上涨8.3%，涨幅引领各大阵营；TOP21-30和TOP31-50阵营房企业绩水平分别上涨1.2%和5.5%，而处于TOP51-100的房企是唯一业绩下滑的阵营，较去年同期下跌2.2%，在今年疫情影响叠加下半年房企三道红线新规出台后，中小房企举步维艰。

从房企的拿地销售比来看，受到货币金融环境以及房地产政策的影响，尤其是下半年针对房企的“三道红线”新规出台后，房企拿地强度、销售去化节奏均发生转变，根据数据显示，房企上半年和下半年拿地销售比出现显著变化。其中，以TOP11-20和TOP51-100阵营的房企变化最为显著，TOP11-20房企基本处于高速扩张阶段，对于融资环境的收紧反应较为强烈，拿地强度显而易见的下滑。而TOP51-100的中小房企，本身现金流不甚充足，“三道红线”新规的出台，更是对债务高企的当头一棒，于是房企纷纷将降杠杆、降负债作为重中之重，拿地节奏放缓，销售去化明显加快。

与此同时，TOP10阵营的头部房企拿地销售比较上半年无变化，在头部房企具有规模优势，且财务状况表现良好，合理的负债水平，都使得其拿地节奏无须做出过多调整并且在未来的发展中更具优势。

五、2021年预判：销售面积微降，全年均价结构性上涨，行业加速洗牌

根据市场趋势预测，预计明年房地产开发投资增速约在5%-6%左右，全国商品房销售面积变化速度为-1.5%-1.5%之间，销售金额同比增速下降至6.5%左右。价格方面来看，全国商品房成交均价继续呈现结构性小幅上涨。

从整体来看，房地产市场在房住不炒的政策导向下，成交规模和成交均价都将以“稳”为主，分各等级城市来看，预计一线城市由于自身良好的经济基本面仍将保持其强劲的增长力，二线城市将保持稳步增长，但是内部城市表现“良莠不齐”，长三角及珠三角经济圈的热点城市热度领衔，而三四线城市在疫情的冲击下，叠加前几年的需求透支，热度下滑是大概率事件。疫情促使城市间的分化进一步加剧，交通、医疗、商业等基本面优异的城市仍将会是房企布局的重点。

对于房企来说，随着行业集中度逐渐提升，加上今年三道红线新规的发布，房企的生存环境更加举步维艰。但是对于头部房企来说，或者说是对于财务状况较优，位于绿色档的房企来说，未来拿地布局等将更具优势，不排除部分房企甚至有弯道超车的机会。而对于踩线严重的高负债房企来说，未来融资或将受到严格限制，不得不放缓扩张步伐。房地产行业或将由此带来一轮新的洗牌，加速实现优胜劣汰，行业集中度将进一步提升。

而由于疫情期间出现的普遍居家隔离现象，人们对房屋品质以及物业环境等的要求越来越高，高端改善住宅重新迎来市场青睐，促使房企更加注重产品打造和品质提升。

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