“共有限竞房”,北京楼市新物种亮相

2020年的最后一天，北京市规划和自然资源委发布《关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，调整了海淀区树村、朝阳金盏的3宗地竞买规则，试点施行“限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的挂牌方式。

3宗地挂牌出让方式调整如下：

宗地设定土地合理上限价格，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报政府持有商品住宅产权份额程序。同时，宗地设定有政府持有商品住宅产权份额预设份额，当现场竞报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

这几天小伙伴们一直在询问，到底对北京楼市有什么影响？

我们先列个简单的结论，不想看详细分析的看结论就可以了。

这是新型的限竞商品房，而不是共产房，政府持有比例需要竞拍，有上限。

对于开发商来说，没有拖后腿的企业自持部分，有利于回笼资金，提高了拍地的积极性；

对于买房者来说，相当于有可能房价降低，首付减少，但是未来的房产增值收益不会变少；

对于ZF来说，平抑了新房价格，还能提高土地拍卖的成功率，确保国有土地的增值，一举多得。

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有些自媒体说这是新型的共有产权房，这是不对的。

共有产权住房，是政府与购房者共同按比例持有房产的产权，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

共产房是不能上市交易的，是封闭运行的。

以前的限竞商品房，是指通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房，购房者交契税或者拿到房本5年之内不得上市交易。

海淀树村的新地块规则，产权与政府共享一定比例，但还是商品房的属性，跟以前的限竞房一样是5年限售。

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以前的限竞房是“限房价，竞地价”，当然“竞地价”不是无限的竞价，通常都有上限，不少地块，到达上限之后，会竞报开发商自持的比例，这就出现了不少限竞房项目，房子除了卖给购房人，还有开发商自持的部分。

自持的部分，不能出售，开发商只能用项目公司留着，不能回收资金，这不是包袱是什么？显然会影响开发商的拍地热情。

最典型的极端情况，北京有个开发商100％自持的项目，就是万科在海淀的“翡翠书院”。万科以360万租10年的方式往外隐蔽的销售，连哄带骗的让投资者买，卖得巨差，苦不堪言，属于掉进了试验坑里爬不出来。这样的地块，自然是大坑，“开发商100％自持”也就成了绝唱。

因此开发商企业自持的部分，毫无意义。

现在把开发商自持去掉了，变成了“政府自持”，没有后顾之忧，开发商拍地的积极性会更高。

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那对于买房者有什么意义呢？

以海淀树村地块为例，起拍楼面价6.7万／平米，容积率1.5，市场预期会做成低密度豪宅，将来项目上市，单价应该在12万／平米左右。

假设政府自持部分为20％，那么实际成交价格为12X0.8＝9.6万／平米；假设房子总价1500万，首套4成首付原来需要600万，现在则降低到1500＊0.8＊0.4＝480万。价格低了，首付低了，香不香？

ZF自持一部分，相当于给购房者降低了首付，降低了门槛，更美妙的是，将来卖出的时候，可以按照原值付给政府，相当于北京政府给你买房提供了“无息贷款”！

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北京为什么要推出新型的“共有限竞房”？

我们判断推一方面是贯彻“房住不炒”，北京用这种方式来平抑新房价格，调控市场预期；另一方面是给开发商去掉包袱，活跃土地拍卖市场。

北京限竞房土地始自2017年开始供应，3年来供应了100多宗限竞房地块。

另一方面，近几年北京财政吃紧，开支巨大，只供应限竞房地块客观上减少了财政收入，甚至还出现了流拍的土地。

事实上，限竞房的供应也在逐年减少，2020年，北京的限竞房地块仅仅6宗，绝大多数新地块都是不限价的商品房地块。

不限价的商品房多了，一个直接的后果就是新房价格会上升。土地竞拍的价格越高，开发商的成本越高，商品房的单价也会越高。2020年的豪宅项目，中海甲叁号院，颐和金茂府，香山壹号院，分钟寺三兄弟等等项目，均价都是在11-12万以上，拉高了北京新房成交价。这种“结构性房价上涨”也会让相关管理部门有压力。把开发商自持变成政府自持，真是天才设计。本来预期卖到12万／平米单价的海淀树村地块项目，假设政府自持部分为20％，那么实际成交价格为9.6万／平米，这个价格审批起来就会毫无压力了，住建委新房网签价格就降下去了。北京为了“房住不炒”，为了大家能够便宜买房，可谓是操碎了心，购房者和开发商都应该高兴，皆大欢喜。

至于对于北京楼市是不是利空，目前还不好说，毕竟树村是个豪宅地块，购买豪宅的人基本都不是炒房的，自住为主，5年限售确实限制了商品房的流动性，但另一方也可能会降低购房资金的门槛。

如果北京继续大量推出刚需的“共产限竞房”地块，可能会分流大量刚需，压制新房市场的价格。不过从限竞房地块供应量逐年减少的趋势来看，重新大量供应“共产限竞房”土地的概率很小。对于购房者来说，新一轮“楼市打新”的套利机会可能会出现，请积极关注新型的“共产限竞房”。

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