富力地产逆势增长 盈利能力稳定 旧改进入收获期

　　3月26日午间，富力地产发布2019年业绩报告，年内实现营业收入908.1亿元，同比增长18%；实现净利润100.9亿元，同比增长16%。

　　董事会决定，2019年末期每股派人民币0.86元，全年股息每股人民币1.28元，继续保持较高的分红率。2020年2月17日，被纳入恒生中国高股息率指数成分股top10。

　　2019年公司发行2.73亿股新股，获得约6倍的认购，未来资金面上会进一步宽裕。2019年富力地产整体融资成本为6.6%。

　　目前公司土储充足，权益可售面积约为5800万平方米，足够满足未来四五年开发之用。富力已签约合作城市更新项目超70个，可售面积达4000万平方米。其中，预计短期通过城市更新项目转化的土储面积达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。为公司的继续增长提供了强大的后劲。

　　富力地产营收增长18% 盈利能力稳定

　　富力地产业绩已经进入稳健的增长通道。2019年，实现营业收入908.1亿元，同比增长18%；实现净利润100.9亿元，同比增长16%。其中，物业销售是主要收入来源，营业额达到796.9亿元。

　　一二线城市贡献了营业额的59%，主要贡献城市中太原市营业额占比最高，达到10%，重庆及无锡紧随其后。从营业额城市分布来看，前十大城市占营业额的45%，收入来源比较多元，有效分散了风险。

　　事实上，富力地产的房地产开发销售业务在行业内一直保持着较高的毛利率， 2019年物业销售毛利率为34.9%，盈利能力位于行业前列。目前公司已锁定960亿元的已售未转结金额，此举可以使公司能够有效抵御市场波动，保持毛利率的稳定。

　　从销售来看，2019年实现权益合约销售总金额1382亿元，同比增长5%；销售面积约1255万平方米，同比增长23%，平均售价约为每平方米11000元。

　　除了房地产开发与销售外，公司的商业物业及酒店服务是另一个亮点。2019年物业投资、酒店运营及其他收入111.2亿元，增长率达到6%。

　　富力地产的投资物业包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺、物流园区等业态。截至2019年底，运营中的投资物业总建筑面积达到252万平方米。 2019年底公司已运营酒店达到90家，总建筑面积395万平方米，分别由知名酒店管理集团管理。

　　投资物业和酒店是一个稳定的收入来源。2019年酒店业务全年运营收入达70.9亿元，经营净利业主利润上升5%，达到14.1元。酒店业务资产市场评估值约520亿元，与目前380多亿元的账面计价差额巨大，隐含了未来可在资产证券化等资本运作中释放的巨额增长空间。2019年投资性物业运营收入增长12%达15亿元。

　　其城市更新锁定低价土储 融资成本低于行业平均水平

　　2019年富力地产在拿地上保持温和，2019年拿地金额244亿元，新增土储面积940万平方米。相比2018年均有所下降。收购成本为2600元每平方米，与2018年持平。

　　主要拿地方式是资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，值得一提的是公司的城市更新项目。富力地产最开始在广州就是从旧改项目起步，城市更新是其强项，也是一直以来锁定低价土储的不二法门。

　　2019年公司通过三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。从历年数据看，其城市更新项目拥有更高的利润率。富力已签约合作城市更新项目超70个，可售面积达4000万平方米。其中，预计短期通过城市更新项目转化的土储面积可达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

　　目前公司土储总建筑面积约为5800万平方米，足够满足未来四五年开发之用，其可售资源达到7450亿元，货源充足。

　　公司管理层给2020年定的销售目标是1520亿元， 2020年预计可售资源约为2700亿元，公司积累的可售资源比较客观，对后续推盘计划影响不大。

　　由于拿地变温和，再加上2019年一系列举措，富力地产的财务状况进一步改善。上半年公司凭借有利的市场环境，在境外发行22.5亿美元债券，在境内发行67.8亿元人民币债券，以延长即将到期债务，并为将到期的短期债务再融资。下半年对14.3亿元债券回购部分已悉数偿还，剩余231.2亿元也已顺利展期。

　　截至2019年底，富力现金达人民币384.4亿元。未使用银行授信约1200亿元，足以解决经营中可预见的资金需求。2019年12月19日， 2019年，富力地产配售2.73亿股新股，募集资金总额37.35亿港元。配售获得多家国际大行的充分认可，获得约6倍的认购，未来资金面上会进一步宽裕。

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