透市|从“稳房价”到“稳租金” “租购并举”或按下加速键

岁末之际，一年一度的中央经济工作会议定调2021年经济工作。作为中央经济工作会议精神的具体落地，12月21日，住建部召开全国住房和城乡建设工作会议指出，2021年稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。同时，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。

从“稳房价”到“稳租金”，房地产行业调控范畴的扩容意味着“租购并举”在十四五时期或将按下加速键。

试点先行 辅以政策支持

自2015年以来，为落实租购并举，中央和地方相继出台了一系列支持租赁市场发展的政策。在过去5年间，我国租赁市场呈现出“试点先行，同时辅以政策支持”的重要特征，并取得了阶段性成果。

早在2019年7月，财政部、住房和城乡建设部发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单》。名单显示，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市入选2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单。

对确定的试点城市，中央财政给予资金支持，试点示范期为3年。中央财政支持资金标准按城市规模分档确定，即直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元。

在今年7月，天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安等8个城市也进入2020年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。至此，共24个城市纳入试点范围，获得中央财政支持。

除了中央财政直接支持，各地方试点城市也结合自身情况发展住房租赁市场。以福州为例，自2019年福州市成为中央财政支持住房租赁市场发展试点示范城市后，获得中央财政奖补资金24亿元。今年9月，《2019年福州市四城区基准地价更新成果》（下称“更新成果”）已印发执行，首次确定了福州市租赁住房用地基准地价，即租赁住房用地基准地价参照住宅用地基准地价50%确定，旨在加快住房租赁市场发展。

此外，与发展住房租赁市场相关的配套政策也在逐步完善，尤其是从土地供给端及金融端明确对住房租赁市场予以支持。2016年5月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提供金融支持与完善供地方式。随后的2018年，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》），旨在推进住房租赁资产证券化，盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率。

从中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议可知，“租购并举”被提到了前所未有的高度。这意味着，完善租购并举的住房制度将是未来5年的重要工作方向。尤其是伴随存量时代到来，住房租赁市场规范发展已成为解决住房问题的有效方式之一。

恒大研究院的数据显示，1978-2018年，我国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套，套户比从0.8增至1.09。这意味着，我国的房地产市场已经迈入了存量时代，将全面落实“租购并举”。

截至2019年年底，我国的城镇化率已经达到60.6%。尽管房地产市场仍有增量空间，但在从增量到存量的转轨期内，完善租赁市场显得尤为迫切。而试点城市的率先探索，也会形成一批可复制、可推广的试点成果，并向全国进行推广。

保障性租赁住房仍是基础 租购同权有望迎来进展

从中央经济工作会议的定调可知，在“十四五”时期，要加强住房保障体系建设，必须有效扩大保障性租赁住房供给。作为住房租赁市场建设的基础，保障性租赁住房的发展有望破解住房租赁市场瓶颈。

据了解，政策性租赁住房主要面向非户籍居住人口和新落户就业大学生等新市民群体，通过政府政策支持、公司和别的组织项目投资基本建设，重点提供小户型、低房租的租赁住房。这也决定了政策性租赁住房的重中之重是在新市民较多的大中型城市。实际上，2017年九部委曾联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，重点关注大中城市住房租赁市场。

直到2019年，保障性租赁住房发展取得重要进展。特别是去年年底，住房和城乡建设部部署在沈阳、南京、苏州、杭州、合肥、福州、济南、青岛、郑州、长沙、广州、深圳、重庆等13个城市开展完善住房保障体系试点工作，大力发展政策性租赁住房。

今年5月9日，中国建设银行支持发展政策性租赁住房签约仪式在北京举行。签约内容显示，中国建设银行预计将提供不少于1900亿元的贷款，支持广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州6个城市在未来三年内以市场化运作方式筹集约80万套（间）政策性租赁住房。

随后的6月12日，沈阳、南京、合肥、青岛、长沙等5个城市也与中国建设银行签署战略合作协议。据测算，中国建设银行预计提供不少于1100亿元的贷款，支持5个城市在未来3年内以市场化运作方式筹集约40万套（间）政策性租赁住房，解决约80万新市民的安居问题。

而刚刚结束的中央经济工作会议也明确提出，要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。

这意味着，2021年保障性租赁住房仍是发展重点，同时要逐步完善租购同权，解决通过租房带来的一系列后顾之忧。不过，也有业内人士指出，由于租购同权涉及到户籍制度改革，短期内难以获得实质性进展，但可以通过试点逐步探索。

土地供应倾斜 人才房用地占比或将提升

从住房租赁市场过往的发展来看，其主要成本集中在土地端。自“租购并举”提出后，相关土地政策的探索也在持续推进，从招拍挂地块中增加自持面积到推出专门的租赁用地，再到增加人才房用地，这一系列的变化也反映了租赁用地政策的逐步演进。

据保利投顾研究院不完全统计，近5年来，北上广深成交租赁相关地块近150宗，成交建面868万平方米。其中，北京2016年成交公租房地块4宗，建面20.1万平方米，2017-2020年以共有产权住房为主，无供应公租房地块。上海2016年成交公租房地块2块，建面5.8万平方米；2017年至今成交至少110宗租赁地块，建面747.5万平方米，地块基本上以底价成交。广州近5年至少供应租赁相关地块10宗，涉及建面33万平方米，建设方式包括直接配建和竞配建，房源类型包括公共租赁房和人才公寓等。深圳近5年至少供应租赁相关地块23宗，涉及建面61.6万平方米。值得注意的是，深圳发力租赁用地供应主要是在今年，共成交了13宗租赁地块，建面37.5万平方米。

相比之下，在四个一线城市中，上海推出的租赁地块规模最大，尤其是2018年成交41宗，建面252.7万平方米，且推出了专门的租赁用地；深圳从2019年下半年开始，也加大力度推出只租不售的人才房用地。

为了契合城市经济发展，各大城市不断推出人才引进的利好政策。尤其是京津冀、长三角、粤港澳大湾区等都市圈的大中型城市，通过提供租赁住房解决人才居住问题将成为发展主流。

例如，在12月中旬的中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区金盏国际合作服务区推介会上，金盏国际合作服务区管委会相关负责人也透露，“除了产业布局，还会在区域内配套布局人才服务、国际公寓等”。资料显示，北京金盏国际合作服务区占地12平方公里，建筑规模约1000万平方米，其中2.96平方公里被划入自贸试验区国际商务服务片区范围。

除了已有的探索，中央经济工作会议也明确提出，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划。为此，业内人士也表示，人才房用地或将在后续的租赁用地出让中占据较高的比重，一方面留住人才，解决人才的居住问题；另一方面，降低租赁住房成本，让更多的企业参与租赁住房建设。

因此，房地产市场的平稳发展离不开“租”与“购”。从发达国家的经验来看，住房租赁市场是房地产市场不可或缺的一部分。以德国为例，在1965-2005年，德国的人口增速放缓，城市化率趋于平稳，住房供给日益充分，政府开始将政策重点转向需求端，即完善租赁市场相关法律法规，确保暂时买不起房的居民可以长期稳定地租房住，同时加大对租房群体的租金补贴，并利用财税优惠或补贴措施支持有房群体进行住房消费升级。

未来，与住房租赁市场配套的相关政策也会持续落地，从而逐步解决市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题。

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