透市|“租购并举”持续发力金融端 金融创新与风险防范并重

12月21日，据深交所披露，佳兆业集团（深圳）有限公司2020年非公开发行住房租赁专项公司债券已获深交所通过。其中，债券类别为私募，拟发行金额30亿元，发行人为佳兆业集团（深圳）有限公司。

据中国网地产不完全统计，仅2020年，就有佳兆业、迪马股份、龙光控股、荣盛发展、禹洲、阳光城、大华集团、祥生地产、华发股份、中海、华润置地、宝龙、首创集团、时代控股、龙湖集团、万科集团等16家房企参与发行住房租赁专项公司债券。

自“租购并举”提出后，住房租赁市场在金融创新方面的探索并未止步，尤其是住房租赁专项公司债券，已升级为房企参与住房租赁市场的重要融资渠道。不难发现，自2016年6月国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，住房租赁市场在金融支持方面已经取得明显成效。一方面，充分利用社会资金，拓宽企业融资渠道；另一方面，根据实际情况，进行金融创新，支持住房租赁发展。

金融创新破局 融资渠道仍需拓宽

受制于住房租赁市场的商业模式，住房租赁企业不论采用轻资产模式还是重资产模式，在获取房源时都需要支付大量现金，再加上装修改造支出，初期的现金流出较大，此后通过获取租金的方式逐步收回成本。显然，住房租赁企业的现金流出和流入周期并不匹配，如果无法打通融资渠道，其规模扩张将会非常缓慢。

基于此，早在2016年6月，国务院就出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》）。《意见》明确指出向住房租赁企业提供金融支持，即支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

一年之后的2017年7月，住建部、发改委等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。该文件提出，加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。随后的2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》），旨在推进住房租赁资产证券化。

政策之下，住房租赁市场在金融支持方面的探索也进入井喷时期，“类REITs”、“CMBS”、“ABS”、“ABN”、“住房租赁专项公司债券”等产品横空出世。

以类REITs融资为例。2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（下称“保利租赁住房类REITs”）获批；2017年11月3日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划（下称“新派公寓类REITs”）在深交所发行；2017年12月26日，旭辉领寓类REITs获得上交所审批通过；2018年2月2日，中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划（下称“碧桂园租赁住房类REITs”）获批。

类REITs繁荣的背后，是住房租赁市场从顶层设计方面获得了政策红利，与之相对应，金融监管机构也给予了政策支持，最终导致类REITs产品无论从发行速度、审批备案效率等等都非常快。不过，公募REITs所需要的发行环境仍然没有实质改变。

直到今年4月30日，我国基础设施公募REITs正式破冰。遗憾的是，此次试点并不包含住宅及商业地产。一些业内人士则认为，后续住房租赁的发展主要通过租赁用地，从而在土地端降低成本，提升资产回报率。这意味着长租公寓可能会在后续被纳入公募REITs的试点范围。

此外，在2017年1月，魔方公寓发行了公寓行业内的首单资产证券化产品——魔方公寓信托受益权资产支持专项计划。同一年，分散式长租公寓运营商——自如也发行了租房市场消费分期类的ABS。2017年12月4日，招商局集团与中国建设银行联手，共同推出200亿元的“飞驰-建融招商长租公寓系列资产支持票据（ABN）”。2018年2月13日，以招商局蛇口为发行人的“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”（CMBS）在深交所成功发行。

与类REITs相似，上述金融产品的创新无不是政策产物，只是这类金融产品很难形成持续性融资，对于住房租赁企业而言只能解一时之渴。

值得关注的是，相比上述金融产品，住房租赁专项公司债券更受房企青睐。在2017年12月28日，由重庆龙湖企业拓展有限公司申报的住房租赁专项公司债券获得中国证监会核准，标志着全国首单公募住房租赁专项公司债券正式落地。

据悉，重庆龙湖企业拓展有限公司住房租赁专项公司债券发行总规模不超过50亿元，期限不超过15年，主体和债项评级均为AAA，分期发行，募集资金将主要用于发行人上海、南京等一二线城市的公寓项目建设。

由于龙湖旗下的冠寓多为轻资产项目，难以通过类REITs融资。不过，龙湖发行的住房租赁公司债期限比较长，不超过15年(含15年)；而偿债方式对募投项目的收益方面无硬性要求，偿债资金将主要来源于龙湖地产拓展日常经营所产生的现金流。显然，这些优势对于进入住房租赁领域的房企更具吸引力。

伴随十四五时期“租购并举”逐步落实，住房租赁市场将成为我国房地产市场不可或缺的一部分。而与住房租赁市场相关的金融支持仍会持续落地，住房租赁企业需根据自身情况弥补融资缺口，持续保持稳定的现金流。

监管升级 防范住房租赁金融风险

不容忽视的是，在金融创新稳步推进的同时，一些潜在的金融风险也随之暴露。

进入2020年，叠加新冠肺炎疫情影响，住房租赁市场出现了多起跑路事件，其中由租金贷引发的资金链问题也备受外界关注。

目前，国内的住房租赁企业主要分四类，以龙湖冠寓、万科泊寓为代表的开发商类；以华住、如家为代表的酒店类；以链家自如、我爱我家相寓为代表的房地产中介类；以新派公寓、魔方公寓等为代表的创业类。

具体到租金贷问题，不少创业类的住房租赁企业由于缺少资金方支持且短期内难以实现盈利，只能通过银行的租金贷获得融资。租金贷涉及住房租赁企业、银行、租客等，通常是租客在与住房租赁企业签订租房合同时，与该企业合作的金融机构签订贷款合同，一般由该金融机构替租户支付全年的租金，然后租客向金融机构还清房租贷款，相应的贷款利息一般由住房租赁企业承担。

实际上，租金贷发放的周期与租客缴纳租金的周期并不匹配，不少银行多是一次性将租金贷转给住房租赁企业，通过期限错配形成了资金池，推高了住房租赁企业的杠杆率。一旦住房租赁企业资金链断裂，整个链条将难以正常运转。例如，蛋壳公寓与微众银行。

其实，早在2019年年底，住房和城乡建设部等6部门就印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（下称《意见》）。《意见》就提出了防范住房租赁金融风险，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。

今年9月7日，住建部发布了关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。《征求意见稿》明确提出，支持金融机构对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务，

与此同时，《征求意见稿》对“租金贷”亦做出相关规定，即住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。

而杭州、深圳、成都、重庆、深圳等城市更是陆续发布住房租赁资金监管通知，直指住房租赁企业跑路事件。以重庆为例，通知要求“凡是承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，租赁企业收到的租金和以房屋租赁贷款方式获得的资金均应纳入监管。承租人向住房租赁企业支付租金周期在三个月以内的，由承租人自主决定是否将租金存入监管账户管理。住房租赁企业与承租人和承办银行签订的住房租赁资金监管协议中约定的租赁合同期满后，资金监管自动解除。对违反通知规定的住房租赁企业，由住房和城乡建设部门会同金融监管等相关管理部门采取约谈告诫、发布风险提示、纳入银行黑名单等措施处理”。

可以预见，在大力支持住房租赁市场发展的同时，相应的金融监管也必不可少。而监管趋严，则有助于防范住房租赁市场的金融风险，进而促进整个房地产市场平稳发展。

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