上海:全年土拍收入近3000亿,房企竞争格局大变

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2020年成了上海土拍大年。截至12月月末，上海全年土地出让金收入已经逼近3000亿大关，超越杭州成为今年全国土地出让金第一的城市。

据界面新闻记者统计，上海今年累计出让各类土地超过370宗，全年土地出让金已经超过2900亿元，同比上涨约50%。

除了出让总量达到三年来新高，今年上海出让规则也进行了适度调整，土地市场的竞争机制更加市场化、公平化，吸引了更多房企参拍，让一些中小型房企也在今年顺利补仓上海。

回顾今年上海土拍市场，可以说是亮点满满。

2月20日，疫情的阴霾还未散去，香港置地联合体就斥资310.5亿元拿下徐汇滨江巨无霸商办地块，成为全国总价最高地块，为今年土地市场迎来开门红。该地块拥有约1.2公里的绝版黄浦江岸线，区位优势不言而喻。

4月份，上海对土地出让规则进行调整，新规针对有效申请人在6人以上的地块采用竞价招标的方式出让，“招挂复合”入围人数的调整放宽了房企竞价条件；在资金面上，原先企业在保证金缴纳之后到参拍之前需要冻结土地款20天，新规要求只需要在参拍前一天冻结资金即可。

6月份以来，上海成交的几块土地又逐步取消此前规定15%的自持比例以及一定比例的保障房建设要求。

也是从6月开始，上海土地市场开始放量，档期满满当当。6月中旬，上海一周内接连出让7幅郊区宅地，实际成交价117.6亿元，大部分地块都实现了溢价出让。6月的拿地大户是房企金地，在一周内豪掷64.9亿元布局嘉定。

进入7月，土地争夺战才真正打响，具备超高价值的土地逐渐入市，被房企激烈竞逐，最终均实现较高溢价率。

最受关注的莫过于7月3日重新上架的北外滩虹口嘉兴路街道HK271-01地块，经过7家房企共激战3小时、叫价184轮，最终被招商蛇口拿下，成交价44.04亿元，溢价率28.4%，楼面价达到8.1万元/平方米，创下区域新高。

业内人士向界面新闻记者分析称，北外滩这块宝贵的纯宅地，将成为招商蛇口在上海的转型之作，或将打造为标杆项目。

7月29日，多年未推可售宅地的上海前滩区域，竞拍了一块重磅地块，被陆家嘴集团以49.11亿元摘得，溢价率达34.58%。

7月的最后一天，今年上海成交总价最高、成交楼板价最高的宅地诞生。经过3个小时、95轮的鏖战，北京国企金隅集团击败金融街招商蛇口联合体、龙光、九龙仓、仁恒华发联合体等对手，以69.2亿元的总价拿下杨浦区江浦社区一块宅地，溢价率38.33%，折合楼面价85764元/平方米。

2020年，溢价率最高的商品住宅地块为浦东新区新场镇古镇东单元地块，溢价率60.8%，竞得人为上海同润投资。而万达则紧随其后，以53.13%的溢价率获得了临港NHC10101单元06-01地块。

8月土拍大戏继续上演，在沪补仓欲望强烈的融信成了主角。融信继中兴路壹号地块后，时隔多年重返上海土地市场。8月两夺上海住宅地块，前后相隔仅约10天，总地价超过93亿元，土地分别位于较热门的郊区板块闵行古美和嘉定南翔。到了12月，融信又联合保利、招商以总价52.129亿元摘得中兴路二号地块，这一年在上海收获颇丰。

今年上海溢价率最高的两幅住宅地块，分别出现在6月和9月。6月下旬，万达以53%的溢价率拿下临港一地块，对这块宅地的渴求一定程度反映了万达的战略转向。9月，同润集团以超过60%的价格竞得浦东新场镇一地块，创下今年上海宅地溢价率之最。

今年在上海拿地最多的房企则是大名城，累计拿了6幅涉宅用地，多年未在上海拿地、规模发展停滞的大名城仿佛被重新激活。

一直深耕市中心的港资房企瑞安房地产，却成了郊区青浦徐泾的地主。今年瑞安拿下徐泾蟠龙2宗宅地和2宗商办用地，延续了去年深耕徐泾的势头，而徐泾已经成为上海虹桥CBD辐射的热门板块，今年瑞安在青浦的项目蟠龙天地创下了最高认筹人数纪录。

没能在公开土地市场上拿地的中海，则成了旧改大户。今年7月，中海与黄浦区政府正式签订了合作框架协议，由中海地产对黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目5幅土地进行开发建设，项目总投资高达600亿。

还有一批外来房企今年首度入沪，包括粤系房企龙光、浙系房企德信。

经历2020年，投资上海的开发商格局被深刻改变，整个土地市场呈现出良性竞争、开放公平、百花齐放的局面。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，上海土地市场结构性的改变，一是房企准入标准放低了，二是推了很多中心区优质地块，是开发商非常感兴趣的。

“我注意到今年溢价率高的地块，临港占了不少，说明临港规划还是被大家认同的，临港的政策利好频出，未来预期、前景展望都非常好。”他表示。

除此以外，卢文曦认为，上海明年的土地供应依然会维持较高水平，供应量充分、稳定，不过受三道红线新规影响，房企联合拿地的情况会变多。

来源：界面新闻 记者 | 马一凡

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