社区有机更新 提升品质造福百姓

走进杭州市拱墅区上塘街道瓜山社区，白色为主的外立面，红色的线条将窗户、阳台等勾勒出几何图案，整体风格颇具设计感和现代感。除了颜值高，瓜山社区还将建有数字购物、数字出行、远程医疗、无人驾驶共享巴士等场景。

令人难以想象的是，眼前时髦前卫的瓜山社区，2019年改造前还是一个嘈杂混乱的城中村。2019年6月，浙江省首批未来社区试点创建项目公布，瓜山社区榜上有名。作为浙江省首个较为成型、即将交付的未来社区，瓜山社区经过近2年时间的改造提升和第三方运营后，如今成为杭州青年人才向往的创业创新和生活生态新区。

瓜山社区以“造生活而不是造环境、系统改造助推城市有机更新、多方参与、共同受益”的改造模式，有效破解了城中村改造难、社区可持续发展难问题，为更多城市的老旧小区、城中村、危旧房改造提供了杭州样本。

瓜山村改建迎来历史机遇

今年51岁的蒋建杭如今再也不用担心房子能否租出去，或者租出去后，新住进的租客讲不讲卫生了。

原是杭州市拱墅区上塘街道瓜山村村民的蒋建杭，曾是一名“包租公”，家中有一套95平方米的4层小洋房，自己住一二层，三四层对外出租，共13个房间，每年获得15万元左右的房租收入。

“从表面看，我日子过得挺滋润的，但是也很累，首先一户租客走了之后，我要尽早招租，避免房子长时间空置；来来往往住的人多了以后，担心租客的人身财产安全；另外，一些租户用煤气罐烧饭，我特别担心发生火灾。”蒋建杭说。

除了家中的“担忧”，跨过院墙外，蒋建杭也不是很满意。“我们瓜山村没有像样的广场，公共场地都被各家各户用院子隔起来，有的在院子里种菜种花，有的搭棚子停放车辆；广播电视线、网络线等像蜘蛛网一样在空中穿梭打结；部分路面坑坑洼洼，垃圾成堆，社区生活质量整体较差。”蒋建杭说，不少村民都期盼拆迁或社区改造的方式，提升环境质量。

对蒋建杭的忧虑和期盼，拱墅区上塘街道也考虑到了，纠结的问题是选择拆建好还是改造好？

按常理，城中村拆了重建，省事便捷，建起来的新城功能也多。但拱墅区上塘街道办事处主任童立给记者算了一笔账：据初步测算，如果拆掉重建，政府需要花费70亿元的征拆费用，即使加上土地出让金的收入，政府也要亏损40亿元，这将给财政增添较大的负担，此外，拆迁还易引发矛盾纠纷，影响和谐稳定。

“而如果像以往老旧小区改造一样，只是‘穿衣戴帽’‘小打小闹’地改，又很难提升城市品质，几年后瓜山村依旧脏乱差。”拱墅区副区长应巧华说。

在拱墅区政府左右为难时，2019年浙江省提出建设“未来社区”设想，瓜山村的改建也迎来了历史性机遇。2019年6月，拱墅瓜山村纳入浙江省首批未来社区试点创建项目名单，围绕人本化、生态化和数字化三大价值理念，聚焦未来邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务和治理等场景的未来社区概念在瓜山村落地试点。

由里到外的未来社区试验

为避免零敲碎打改和政府兜底改，拱墅区政府引入社会企业朗诗集团，负责瓜山村的改造和可持续运营。

“政府投入11.8亿元负责瓜山村农居房外立面和公共基础设施的改造，我们负责539栋房屋内部的装修和支付539户居民15年的房租。”瓜山社区运营商、朗诗集团朗诗寓产品总监蓝健玮说，瓜山社区与以往老旧小区或城中村改造的最大不同是，未来社区顺应人民群众过上美好生活的愿望，聚焦人本化、生态化、数字化三大目标，对老旧小区实施系统化改造。

蓝健玮说，瓜山村的改造不止于刷墙式装修，而是新造了很多功能、设置了很多场景。他们改建了一个近万平方米的广场；他们拆掉院落隔墙，在连片楼区内（组团），建设了会客厅、健身房、图书室、公共厨房、夜光跑道等新邻里空间，让邻里沟通成为瓜山社区的第一未来场景。

“此外，入住瓜山社区的人群可根据个人不同喜好，入住诸如电竞组团、宠物组团、美食组团等。每个组团的公共区域各有特色风格迥异，宠物组团设置宠物区域等等。” 蓝健玮说。

“社区高端质感、线下活动多、年轻人多。”这是“95后”青年陈曦对瓜山社区的第一印象。在杭州市一家园林设计公司上班的陈曦，2019年10月搬到瓜山社区居住。

“为更深入探索未来场景，社区还将引入远程医疗、5G试点覆盖、开通无人驾驶共享巴士、打造1万平方米创业办公场地等。”蓝健玮说，目前社区已上线了未来社区App，社区居民足不出户就可享受便捷购物、邻里互动、资讯推送、预约线下课程（活动）等服务，让数字生活触手可及。

据了解，瓜山社区2019年10月份启动试运营以来，截至2020年12月20日，已入住4200余人，其中“90后”人员占80%以上，具有本科学历以上的人占60%以上。改造后的瓜山社区，已成为杭州市北部地区青年人才创新创业、生活居住的重要聚集地。

未来社区的探索还在路上

据了解，为整体运营瓜山社区，瓜山村539户居民以搬迁出租方式，将539栋房子租赁给朗诗集团运营，当地近70%的居民在外购有商品房的情况，也为社区的顺利腾空提供了良好条件。

朗诗集团副总裁、朗诗寓总经理章林告诉记者，他们的目标是将瓜山社区打造成年轻人的社区，目前公司已投入5亿多元打造这个项目，而未来14年还将投入40亿元（主要付群众租金）。

“瓜山社区与拱墅区智慧网谷产业园合作，将解决8000多名青年居住困难，企业看好长租市场，这是一项共赢的创新。”章林说。

上塘街道办事处副主任张之轶说，近几年，拱墅区数字经济方兴未艾，与瓜山社区一墙之隔的智慧网谷数字经济小镇，将进驻约8万名科技才俊，瓜山社区建成后将为1.5万名青年才俊提供舒适的居住地，助推杭州北部城区完善交通、医疗、教育等场景，让城市更年轻。

基层干部及业内专家表示，瓜山社区改造取得一定成效，但由于老旧小区（城中村）的未来社区改造还是一个新生事物，在吸引社会资本进入、规划先行高标准建设方面仍有不足，亟待破题。

一是加强未来社区建设的顶层设计，用未来社区理念指引老旧城区（城中村）改造，助推城市有机更新。中国联合工程有限公司城乡规划设计院院长侯宇红认为，未来的老旧小区或城中村改造，应该站在城市经营和满足群众高品质生活需求的高度，系统式地对老旧小区或城中村进行改造，增强城市的发展韧性和改造的综合效果。

二是整合政策措施，吸引高质量资本进入。章琳说，目前未来社区建设投入很大，吸引更多社会资本进入未来社区建设，需要政府加大政策资源的整合力度，探索类似以地方国资公司盘活存量低效物业经营使用权、创新土地开发强度等方式，增强社会力量参与未来社区项目建设的积极性。

相关知识

社区有机更新 提升品质造福百姓
圣桦集团总裁邓翠祥:努力提升百姓居住幸福感
“渐进式更新”和“微更新”成为中国社区更新关键趋势
渐进式更新”和“微更新”成为中国社区更新关键趋势
“有机更新”缘何令园区企业焦虑不安
渐进式更新”和“微更新”成为中国社区更新关键趋势
市北历史文化街区有机更新项目规划公示 将还原老青岛风貌
官宣!金科来信阳了!正式签约城市有机更新项目
卓越城市更新启动“有机更新 以心向新”环保主题公益活动
“渐进式更新”和“微更新”成为中国社区更新关键趋势