“有机更新”缘何令园区企业焦虑不安

浙江义乌声名远播。它有两个名字，一个是城市义乌，一个叫义乌小商品市场。在这个全球最大的小商品市场背后，当地成千上万家中小企业，以贸促工、工贸联动，形成义乌市场独特的业态优势。

今年6月，距义乌小商品市场4公里、建成使用才10余年的荷叶塘工业园区（以下简称荷叶塘园区），被列为城市有机更新区块需要商户搬出园区。这让当地众多中小企业主焦虑不安，甚至以摁红手印方式吁请政府不要征迁……

“为何选择在荷叶塘园区搞有机更新，一是园区企业规模小，亩产效益低；二是厂房出租率高，工业用地不姓‘工’现象突出；三是，工业园区部分区块环境脏乱差。”当地政府部门说。园区征迁地方政府的决策是否科学？企业主的吁求是否合法有理？真相究竟是什么？针对一系列疑问，记者展开调查。

园区征迁后用来干什么

7月5日，《义乌市城市大提升行动方案》出台，明确提出“加快主城区15个区块有机更新”，要求“福田荷叶塘工业功能区区块12月底前完成收购”。

义乌市国有土地房屋征收中心主任吴璀正向记者证实，位于义乌市国贸大道西侧的荷叶塘园区，已被纳入全市第二轮有机更新范畴，摸底调查、征收评估等具体工作，由福田街道负责组织实施。

“我们土地和厂房还有30多年使用期限，不能说没就没。”义乌市青橙子服饰有限公司总经理顾海华说，来企业走访的街道干部只问拆迁意愿，却不提征迁方案和安置措施。

“目前，街道1/3的人都在做征迁工作。我们提醒企业不要有侥幸心理，政府一旦下决心就必须拆，不可能再建工业区了。”福田街道一名参与园区征迁工作的官员说。

对于“街道经过三轮调查，只有40%企业不同意征迁”的说法，这些宗地企业主并不认同：“上次光按红手印的，都超过65%了！”还有“知情人”爆料称，明确反对拆迁的宗地企业共123户。

9月23日，记者再度向福田街道办事处党工委书记盛庆生求证有多少园区企业同意征迁时，他不置可否地说：“拆迁决策和征收价格都没出来，企业可能还会变，现在我也不敢说了。”

盛庆生说，据他们初步调查，目前宗地企业自用的有26家，部分用于出租的企业有78家；完全用于出租的企业有48家，租金合计约1.94亿元，而园区最大的征迁阻力是出租厂房的宗地企业。

记者辗转找到一位“同意征迁”并将厂房出租的宗地企业主，在答应不透露其身份的情况下，他才澄清自己是被迫同意的，前提是补偿价格合理。

他告诉记者，他年龄已过60岁，精力不济已不办企业，为提高厂房利用率，他目前将厂房出租给5家小微企业，这5家小微企业主要生产饰品和服装，都是姓“工”的企业，这些企业一年交税达40多万元，加上他交的税，企业总体亩均税超10万元/亩。

“荷叶塘不少宗地企业虽然厂房出租，但绝大部分出租企业都从事工业生产，只有极个别为方便工人生活，将工业用地做商超、餐饮等。”他说。

据福田街道办事处办公室主任方国栋统计，荷叶塘园区共有生产类企业458家、仓储类企业198家、电商类企业180家，多数企业仍以工业为主，并在小商品市场设有摊位。“我的观点是，企业不容易，园区征迁要有一个滚动的办法，企业搬迁不同于个人搬家，往往涉及设备、仓库等问题。”

义乌市主管工业的副市长贾文红说，荷叶塘园区征迁后，市里有个大体的规划，即1/3土地用来安置国贸大道东侧区块的居民，2/3土地用来发展产业。至于发展的产业，前期说是做智慧仓储，后面可能引进北京中关村科技型企业。

“不是搬不搬的问题，实在是无处可去”

“他们再晚来一刻钟，900万元设备合同就签了！”7月8日，约好设备厂商来签合同的义乌市水晶之恋针织服饰有限公司总经理王海龙，却迎来街道征迁动员的工作组。

王海龙不同意拆迁，但也不敢采购设备了。他提出搬迁至少需要2年时间，对方称市里要求明年3月底前全部拆完，劝他早点外出找厂房。他忍不住对前来动迁的干部说了一句：“这不是杀鸡取卵么？”

据了解，由于义乌市目前多个镇街的工业区都在征迁，且采取货币安置为主，大批中小企业面临搬迁，土地急剧升值、厂房租金一涨再涨。浙江小龙人袜业有限公司总经理方有成举例说，最近一宗10亩工业用地7600万元成交，加上各种税费，价格比他四个月前竞拍同等面积土地高出一倍还多。

虽然心里极不情愿，最近仍在四处找厂房的王海龙，感觉越找越灰心了——“以前每平方米月租才八九块钱的厂房，现在价格翻了两三倍，可还找不到过渡的厂房。”

最近两个月，义乌市南吉针织有限公司总经理吴勤几次跑出去找地，却没有找到合适的。这家年产值1.5亿元的外贸企业，重新建厂需要按海外客户标准装修，客户还要进行验厂，这些都需要充裕的过渡时间。

“买土地又怕再拆迁，怕违约不敢接订单，这几年最大的困扰就是有机更新。”吴勤深有感触地说。

浙江雪芙蓉化妆有限公司总经理陈昆盛担心，化妆品企业异地建厂，重新审查至少一年时间，客户、订单和员工都会流失。他一语中的：“现在已经不是搬不搬的问题，实在是无处可去！”

除了找地难、房租贵，货币化安置形成的税收负担，也让他们感觉“哑巴吃黄连”。今年初，拆迁而来的义乌市毛纺厂负责人郑定来投资3800万元，购得10亩土地和8000平方米厂房，现在恐怕连一半面积都买不到。

“即使现在完全按市场价格征收，增值部分需要补交25%的企业所得税和25%的增值税，再买地时这个窟窿谁给补？”亲历过拆迁的郑定来认为，与同比例土地安置相比，这笔征迁损失账谁都会算。

宗地企业压力大

事实上，这种以“土地提效、产业提质、城市提能”为名的工业用地有机更新，远不止于荷叶塘园区。近两年来，义亭、苏溪、北苑和后宅等镇街的多个工业园区，都已纳入义乌市有机更新范畴。

2018年5月，义乌市率先在浙江省推行工业企业用地“全生命周期”管理，以完善工业企业“亩均论英雄”综合评价体系，促进低效工业用地的再利用或二次开发。

他们在企业已分为ABCD四类，实行差别化管理和要素配给的基础上，对新增工业用地亩均税收未达到约定标准50%的、连续两年被评为D类或连续三年被评为C类企业的，均有权解除土地出让合同。

“现在宗地企业压力大，就像孩子考成绩一样。”义乌市经济和信息化局局长曹耿介绍，今年全市亩均税标准已由去年1万元/亩提高到3万元/亩，远高于过去每年以10%至15%的增长速度。

按照规划，义乌市将利用3年时间，完成2万亩以上低效工业用地清理整治。这个数字占全市工业用地总面积的一半，意味着还将有大批中小企业面临包括有机更新在内的“生死大考”。

以荷叶塘园区为例，2019年，宗地企业A类3家、B1类16家、B2类61家，C类和D类各35家和19家，纳税总额1.09亿元，3亩以上宗地亩均税收10.34万元，略低于义乌市10.6万元/亩的标准。

然而，即使像亩均税收超过72万元/亩的纳税大户——南吉针织，依然缺乏安全感。公司总经理吴勤坦言，产业环境离不开配套企业，这几年最大的困扰就是有机更新，增加了企业的不确定性。

按照义乌“用地15亩以上的规下企业，不得列入B类以上等级”的新规，占地面积近20亩的义乌市叶之茂食品有限公司，今年5月被直接从B类企业降为C类，后者则明确不予安排新增工业用地。

前不久，这家公司创始人叶南东向来到企业调研的市领导请求，征迁时哪怕给5亩用地指标也行。“按照我去年交税160万元计算，这样马上就能变成B类企业了。”他愁容满面地说。

对于“亩均论英雄”评价机制，义乌市江苏商会会长季子林有自己的看法：“企业经营有好有坏，每年按10%至15%增加亩均税收依据何在？对企业生产要素行政化干预是否合法？”

记者在园区走访时感到，这些经历商海沉浮的园区企业主，既有对园区拆迁自身利益的关切，也充满对义乌未来发展的担忧。他们认为，有机更新应是一种生态多元的更新，而不是非此即彼的更新，义乌的发展根本还是靠千军万马式的中小企业。

义乌市委书记林毅在接受记者采访时表示，目前，荷叶塘园区有机更新还没有启动，调研中会更多听取群众意见，义乌要当改革的模范生，但依法行政是底线。

园区到底拆不拆？记者离开义乌时，仍没有一个确切的答案，但荷叶塘园区企业微信群里，有关以后日子怎么过、义乌的未来在哪里的讨论依旧。一些企业主声称要通过法律途径维权，也有的企业主考虑去浦江、金华、东阳等地……

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