明年房价增幅5%?这种预测有点想当然

明年房价增幅5%?这种预测有点想当然

由中国社会科学院财经战略研究院推出的《中国住房发展报告(?2020-2021?)》于12月21日发布,报告预测2021年中国楼市总体有望延续平稳,全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右,商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高。

虽然报告也认为,房价水平区域差异大,东部地区领先,中西部地区并进,东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓,中心城市增速有所收窄。一线城市房价水平大幅领先其它层级城市,一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升,三线四线城市二手房价格增速有所回落。但是,笔者认为,报告仍然有点想当然,没有认识到明年房价最有可能出现两极分化现象,且两极分化的矛盾会日益突出,对调控的“精准性”、“针对性”要求会越来越高,大城市的房地产市场发展目标需要做较大调整,需要更加重视发展住房租赁市场,而不是目前的发展格局。

事实也是,眼下的房地产市场,实质是暗流涌动,特别是开发商面临的资金链压力,是未来影响房地产市场走势最为主要的因素之一,而管理层把发展住房租赁市场作为解决大城市住房问题的主要手段,则是房地产市场发展需要特别关注的方面。忽视这两大方面的因素,继续按照传统的评价和预测方式,是很难对明年及以后几年房价的变动做出合理预测的,是容易给购房者造成误导的。

必须注意,在政策的持续收紧下,开发商的日子是不太好过的,资金链正在成为开发商能否平稳运行最关键的问题。尤其是管理层对互联网金融平台的监管力度加大、要求提高,更是给那些通过互联网金融平台寻找融资空间的开发企业,卡断了一个重要通道,融资的难度更大、压力也更大。在这样的情况下,资金链矛盾也将更加突出。只要管理层不“放水”,开发企业就只有通过降价售房回笼资金来缓解资金链压力,解决资金矛盾。否则,就有资金链断裂风险。而此举,必然会带动房价的整体下降,而不是上涨。

这里,特别需要强调的是,今年以来,已有包括恒大、苏宁在内的多家房地产头部企业传出过资金链断裂的消息。虽然相关企业都及时辟谣,也确实没有发生资金链断裂问题。但是,无风不起浪,如果企业资金链很顺畅,账面现金很充裕,是不可能传出这样的消息的。所以有这样的消息传出,必然是有某些方面的苗头的。

头部房企尚且传出各种资金链方面的负面新闻,一般房企、尤其是中小房企就更不用说了。在这样的情况下,房企怎么可能再像过去一样死杠房价,不降价售房回笼资金、确保资金链不断裂呢。只要房企降价售房的动力被激活,房价下跌就是大概率事件,所谓的房价继续上涨,且增幅达到5%,就只是想当然。

当然,由于不同城市对住房的需求能力不同,一线城市的供需矛盾依然比较突出,特别是深圳,呈现十分强烈的住房供需矛盾。因此,房价上涨的内在动力依然很强,就算采取更加严厉的调控措施,也无法遏制住房价上涨的冲动,房价上涨的压力会很大。因此,最好的解决办法,就是通过加大租赁房市场发展,有效增加租赁房供应来解决。不然,大城市、中心城市的房价矛盾确实会越来越激烈,由此,还会带动其他城市房价的变动。

深圳提出的学习新加坡模式,无疑是比较有效的方法。一旦深圳的住房租赁市场得到较好的发展,对房价的影响也会带来积极作用。考虑到大城市、中心城市发展住房租赁市场也需要一定时间,因此,明年大城市、中心城市的房价可能会保持上涨趋势,只有个别城市的房价会出现一些反复。其他城市的房价,从总体上讲,可能要步入下降通道了,至少,增幅要会出现比较大的降低。而全国各大城市的整体房价增幅,应当维持在1%左右,房价继续上涨的城市会比今年减少一半以上,下降的城市则会比今年增加很多,真正形成整体格局趋于下降的态势。

这也意味着,地方政府在房地产市场调控问题上,必须把握好政策的尺度,既要防止房价恶性上涨,也要防止房价突然下降,避免给市场造成大的波动,从而推动市场平稳有序发展。比较理想的状态,就是保持多数城市房价温和下降、小幅下降、持续下降。

本文首发于微信公众号:谭浩俊。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:张洋 HN080)

相关知识

明年房价增幅5%?这种预测有点想当然
2021年预测:房价上涨5%!?
2021年预测:房价上涨5%
社科院:明年全国商品房价格增幅约为5%
中国社科院:明年楼市将延续平稳,商品房价增幅同比降至5%
中国社科院:明年楼市将延续平稳 商品房价增幅同比降至5%
中国社科院:明年楼市有望延续平稳 商品房价增幅或同比降至5%
中国社科院连续7年预测楼市:2021年房价上涨约5%
中国社科院连续7年预测楼市:2021年房价上涨约5%
明年全国商品房价格增幅约为5%

网址: 明年房价增幅5%?这种预测有点想当然 http://m.zx3q.com/newsview265066.html
所属分类:行业资讯

推荐资讯