青岛租房市场天平向“承租人”倾斜

房屋租赁行业一直是关乎民生的重要话题，今年的疫情作为“黑天鹅”事件，让行业按下了暂停键。从青岛市场来看，带客量下降、空置期变长、租金下降，市场风向不断向“承租人”转变。而长租公寓的频频爆雷，让更多目光关注到这个行业，好在经历了此次洗牌，行业正逐步走向规范化，集中度会进一步提升，企业重新审视自身的经营合规性以及运营能力。随着疫情影响的减弱以及防控措施的常态化，明年的租赁市场有望逐步回暖，稳租金将成2021年房屋租赁市场的主调。

空置房源消化需一定时间

据贝壳研究院最新数据显示，2020年全国重点40城市平均月租金为37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二线城市同比降幅均达4.0%，三线城市同比下降1.5%。上半年的疫情对大部分企业以及各类商户产生了冲击，致使原先应返城的流动人口减少，而一、二线城市的租赁需求中外来流动人口占比更高，住房租金下降幅度较大。从具体数据来看，一线城市深圳并未受到太多影响，平均月租金为78.4元/平方米，同比微涨0.2%；青岛市平均月租金为25.2元/平方米，同比下降9.3%；济南市平均月租金和青岛一样，都为25.2元/平方米，同比下降5.0%

记者从贝壳青岛公司提供的几个租房热点片区的数据来看，租金均有下降，但由于所在片区有地铁、学校等有利资源加持，幅度相对不大。市北浮山后片区租金29.4元/平方米，同比下降3.48%；新都心片区租金40.9元/平方米，同比下降3.2%；李沧区李村公园片区租金26.8元/平方米，同比下降1.17%。

链家市南区徐州路店张伟告诉记者，今年租房市场带客量明显减少，由于门店周边写字楼比较多，租房的客户主要以新入职的年轻人为主，今年受疫情等因素影响，有的公司裁员，有的公司减少了招聘计划，因此带客量整体下滑了10%-30%。空房期相较往年也变长了，40平方米左右的套一，60-80平方米的套二比较好租，只要价格合理，一般半个月到一个月就可以租出去，但大面积的房子就比较难租，有的甚至会空置两个月以上。房东为了能尽快将房子租出去，减少空置期间的损失，也会自降租金，比如最近经手的一套套二房子，去年租金为36000元/年，今年降到32000元/年，按照房东的话，这个租金都不如2016年的水平。

稳租金将成明年租赁市场主调

对于2021年的房屋租赁市场，12月16日至18日在北京中央经济工作会议上，对租赁住房方面的表述着墨颇多。如，“要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。”

“这是当前中央在经济工作会议中首次提到‘对租金水平进行合理调控’的思路，即稳租金将成为2021年租赁市场的一个重要工作。后续对于租金的指导价和涨幅等，预计都会出台地方版本的相关规定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，解决好大城市住房突出问题，关系到民生福祉，要通过租赁市场来解决住房问题，即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。从这里固定可以看出三点内容。

第一，保障性租赁住房、长租房的政策完善思路不断清晰，后续各地需要把此类房源的的供应、分配等工作做到位。真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。第二，明确租售同权的概念，这也是后续租赁市场积极发展的内容。这里的“同权”，其实就是后续在落户、入学、医疗方面的同权，具有非常好的导向。第三，土地供应会给予保障，包括传统的土地供应、集体建设用地、闲置土地等，即为租赁市场提供更为丰富的用地保障。第四，参与主体多样化。此次政策也明确国有和民营企业都要发挥功能作用。所以后续对于一些民营的租赁企业而言，机会会大增，是2021年可以积极转型的内容。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，伴随着我国的快速城镇化，大量的新市民和年轻人涌入城市，这些群体为城市的发展提供了巨大的红利，但现有的市场化租赁住房以及政府提供的公共租赁住房难以满足该类人群的租赁需求，切实保障新市民和年轻人的居住问题成为各城市迫切需要解决的现实问题。2019年底开始，包括青岛在内的13个城市已开展完善住房保障体系试点工作，重点是大力发展政策性租赁住房，尤其是面向新市民和年轻人的小户型、低租金的政策性租赁住房。青岛财经日报/青岛财经网(博客,微博)记者 辛小丽

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