峰会看点｜从零秒酒仙桥社区思辨联合办公的“轻重运营模式”

  毗邻北京酒仙桥产业园区集群的零秒酒仙桥社区，经过长达一年的精细化运作，已成为帝都网红式办公生活新社区，不同于零秒空间以往运营的联合办公项目，该项目具有两大创新。

　　一是产品业态的创新。

　　1万余平米内，零秒酒仙桥社区配置了办公、酒店、餐饮及其他完善的商业业态，其中酒店是国内知名酒店品牌亚朵打造的全球首家全新生活方式酒店——ZHotel。

　　与以往单一功能的办公空间相比较，这是一个现代化的综合商业办公社区，对企业运营管理的综合要求更高，于运营团队而言，挑战更大。

　　二是扩张模式的创新。

　　这也是零秒空间以纯轻资产模式拓展的第一个项目，即输出运营管理服务，由合作方提供物业及装修的全轻模式。

　　转型轻资产在今年是个热门话题，轻资产的优势显而易见，可以将成本降到最低，也能更好地做出规模，但对于运营商的运营能力相应地会提出更高的要求。零秒空间是战略性还是机会型试水轻资产还有待跟进，但毫无疑问，零秒酒仙桥社区项目是一个新起点，打开的将是一扇新大门。

　　本期新势力入围项目，就让我们跟着睿和智库一起对这个网红办公社区“一探究竟”。

  基本情况

　　名称：零秒酒仙桥社区

　　地址：北京市朝阳区酒仙桥路13号

　　开业时间：2019年9月份

　　建筑规模：独栋，四层，办公+商业面积约1万平米

　　交通：距14号线将台路站500米

　　面向未来的办公生态改造

　　将自身定位为创新空间深度运营商的零秒空间，旗下有两条产品线：零秒办公空间(LIMO Space)与零秒生态社区(LIMO Hub)。

　　酒仙桥社区项目正是属于零秒生态社区(LIMO Hub)产品类型，顾名思义，核心在于“生态”二字。

　　生态作何解？大抵又可分为“外与内”两部分：对外，融入区域，成为整个区域生态中的重要一环；对内，项目自成小型的办公综合体，涵盖了居住、休闲、文化、服务等在内的全方位生活资源。

　　比如仅从外立面的翻新设计上，项目整体与周边恒通国际商务园的工业建筑风格保持了协调一致，可以看作园区的一类延伸。当然，延伸的还包括在产品结构、空间内容上的互为补充和协同。

  酒仙桥社区对面即是恒通国际商务园(UBP)

　　酒仙桥曾是北京的老工业基地，如今焕发新生，摇身一变成为互联网产业的集聚地、艺术的殿堂以及时尚打卡地。这里布满了大大小小多个园区：一是多科技产业园区，如电子城国际电子总部、恒通国际商务园、恒通国际创新园、兆维工业园等；二是多文化创意园区，如著名的798、751艺术区等。

　　越来越互联网化，也越来越年轻化、时尚化，酒仙桥区域发展演进的方向，无疑对于零秒酒仙桥社区的落成定位有着重要的影响。比如，项目打造多业态组合(即除了办公空间外，还包括商业、居住、娱乐等空间)就更符合现代年轻人的一站式消费需求，在配套商业的选择上也倾向于更贴合年轻人消费习惯的品牌——此次入驻零秒酒仙桥社区的Z Hotel，作为知名酒店品牌亚朵打造的全球首家全新生活方式酒店，主打“Z世代”客群，集住宿、音乐、艺术、选物、美食为一体，注重场景与社交的个性化住宿体验。

  ZHotel 酒仙桥社区

　　ZHotel”突出的是艺术范，显然针对于该区域文化创意旅游客群以及产业园的商务客群，它的品牌形象与理念，也与零秒酒仙桥社区的整体定位保持了统一。

　　在办公产品及客群定位上，零秒空间也希望能与产业园形成协同互补，为园区入住企业的关联客群提供办公、居住、生活等场所。据了解，办公方面，零秒酒仙桥社区均按独立精装办公出租，户型面积从约100-600平米不等。价格上，目前定价区间约在7.5-8元/m²·天，在酒仙桥区域已属于高端型办公空间。

  数据来源：好租网

　　从最小办公室面积在100平米以上可以看出，零秒酒仙桥社区服务的客户主要针对的是成长型企业和成熟型企业，且多为区域内的科技企业和文化创意企业，与周边园区内办公企业属性类似。未来两者间的用户在企业发展更迭过程中，未尝不会实现相互承接、转化与渗透。

　　细水长流 试水“轻资产”

　　转型轻资产是今年来联合办公企业试图摆脱二房东的经营模式，实现破局的核心。

　　比如日前通过SPAC的方式正式登陆美股的优客工场早在4月份，就宣布进行“轻资产、重赋能”的战略转型，2020年轻重资产比例要达1：1；投资方进驻、管理团队重组完成后的氪空间，也开始了“双腿走路”，将业务范围从“联合办公”扩展到“综合办公服务+新型资产管理”，实现轻重资产并举；挚信资本入主WeWork中国后，新任代理CEO姜跃平是挚信资本的运营合伙人，行业判断在WeWork中国下一步大概率也不会在地产领域多做文章，更大的可能是顺应联合办公轻资产转型的趋势，为WeWork中国开辟新的业务增量曲线。

  零秒空间也通过酒仙桥社区项目试水“轻资产”运营。具体来看，零秒为合作方提供了全链条的委托运营服务，从楼宇的规划定位、方案设计、工程管理、市场招商、运营管理每一个阶段输出专业团队。而其具体收费模式则为“基础管理费+效能管理费”，其中基础管理费按服务模块收取，对应清晰的服务内容及输出成果；效能管理费按经营业绩指标达成情况兑现，约定为GOP一定比例的奖励分成。

　　零秒空间开了一个好头。据悉，即使是在今年疫情的影响冲击下，零秒酒仙桥社区仍旧实现了90%左右的出租率，在今年市场上众多办公租赁空间普遍发生空置率加大、租金下调的情况下，这个成绩尤为难得。

　　而究其原因主要是：

　　一个是品牌势能，零秒空间背后的京东方资金控股，使得零秒自身的抗风险能力强，京东方的实力背景，也使得企业客户对零秒空间具备充分的信任感和安全感，也让零秒空间在物业资源获取上存在一定的优势；

　　二是团队招运能力，面对疫情，能快速做出反应，及时调整招商方案，并对入驻企业提供支持与帮助，如延缓租金缴时限，给予企业资金周转缓和期，帮助企业顺利渡过疫情影响期。当然，从另一个角度来讲，将项目打造成稀缺的“独栋商业办公综合体”本身也是对于市场真实需求的前瞻呈现和挖掘。

  而通过具体项目的运营与实践，零秒空间得出自己的思考，认为运营方若想轻资产运营模式的路走得长远稳健，核心注重两点：

　　1、资源开拓能力：轻资产模式落地相比于传统“二房东”模式，周期更长、难度更大，一方面资源获取的难度大，每家运营商拥有不同的背景及渠道，对于缺少产业资源、资产资源的运营商来说，如何挖掘有效渠道，如何与合作方建立信任关系，需要深究。

　　2、精细化运营能力：轻资产模式下运营方的收益虽然是“稳赚不赔”的，但是相比于自运营模式，营收却十分有限，加之合作方对于项目的高预期，运营方的精细化运营能力尤为重要。从规划定位开始，需要对项目所在市场有精准的研判和严谨的定位，改造周期与质量的管理决定了后续成本的投入，快速实现满租以及优秀的自主营销能力实现收益最大化，运营成本的严格把控以及增值服务的持续创收，均能提高项目的盈利能力，而这也是运营商运营能力的体现。

　　睿观点：

　　如果我们将零秒酒仙桥社区提炼一些关键词的话，必然包括：大面积、临街、独栋、重新改造、生态融合，因为只有在这些特征下才能够实现办公、商业、居住等业态的合理布局，实现各功能相互间有效提升。

　　可以看到，也正因为这些特征，目前零秒生态社区主要选择的是围绕产业园附近的独栋空间，可以是老旧写字楼，可以是厂房等。但其中一个需要面对的问题在于空间的旧改投入。以LIMO酒仙桥社区为例，1万平米左右的面积，我们按照市场价大约每平米3000元的改造成本计算的话，项目仅基础的改造费用就需要大约3000万以上，这对于大多数联合办公企业来说，单个项目的投入较大，将拖累企业规模的扩张。

  “轻资产”或许是一种稳健的扩张模式，但由于轻资产是基于相当强大的资源网络及资源整合能力，实际门槛很高。对于现金流问题明显、行业资源不足、影响力仍待提升的中小规模联合办公企业来说，可行性尚未可知。也意味着从重资产转型轻资产，还有很长的一段路要走。

　　正如零秒空间所言，不论是半轻或纯轻亦或是重资产模式，都需回归商业本质，精细化运营能力才是决胜的关键。

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